Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 28 октября 2019 г. N 03-07-05/82686 О применении банком НДС и составлении счетов-фактур при реализации недвижимого имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного НДС

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 28 октября 2019 г. N 03-07-05/82686

Вопрос: Общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк (далее - Банк) в 2018 году по договору об отступном получил нежилую недвижимость (далее - имущество) стоимостью 5 млн рублей (в т.ч. НДС 18%). В момент подписания акта приема-передачи должник представил Банку счет-фактуру, стоимость имущества указана с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) по налоговой ставке 18/118.

После получения свидетельства о собственности имущество было учтено на балансовом счете 62001 "Долгосрочные активы предназначенные для продажи" в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 170 НК РФ с учетом НДС в стоимости имущества, так как предполагалась дальнейшая его продажа.

В 2019 году Банком была произведена переоценка имущества, по итогам которой балансовая стоимость имущества снизилась и составила 4 млн руб., что было отражено в бухгалтерском учете.

Учетной политикой Банка предусмотрено применение порядка учета НДС, установленного пунктом 5 статьи 170 НК РФ.

В настоящее время Банк планирует реализацию данного имущества, и в связи с этим просим дать разъяснение по следующим вопросам:

1. Правильно ли мы понимаем, что у Банка при реализации данного имущества по стоимости 6 млн руб. возникает межценовая разница в размере 2 млн руб. (в соответствии с пунктом 3 статьи 154 НК РФ) и расчет налога будет производиться по налоговой ставке 20/120?

2. В случае реализации данного имущества по первоначальной стоимости принятого к учету в размере 5 млн руб. у Банка возникает межценовая разница в размере 1 млн рублей, облагаемая по налоговой ставке 20/120?

3. А при реализации данного имущества по балансовой стоимости в размере 4 млн руб. у Банка межценовая разница равна нулю?

Также просим пояснить порядок заполнения граф 5, 7, 8 счета-фактуры по вышеуказанным случаям.

Ответ: В связи с письмом по вопросам применения банком, использующим положения пункта 5 статьи 170 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), налога на добавленную стоимость (далее - НДС) и составления счетов-фактур при реализации недвижимого имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного НДС, Департамент налоговой и таможенной политики сообщает.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Кодекса операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации признаются объектом налогообложения НДС.

На основании пункта 3 статьи 154 Кодекса при реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного НДС, налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества, с учетом НДС, акцизов (для подакцизных товаров), и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок).

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 170 Кодекса банки, применяющие порядок учета НДС в соответствии с пунктом 5 статьи 170 Кодекса, суммы НДС по приобретенным товарам, в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, в дальнейшем реализуемым до начала использования для осуществления банковских операций, сдачи в аренду или до введения в эксплуатацию, учитывают в стоимости таких товаров, в том числе основных средств и нематериальных активов.

Таким образом, при реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного НДС, сумма НДС исчисляется в случае, если цена реализуемого имущества, с учетом НДС, акцизов (для подакцизных товаров), превышает стоимость этого имущества (остаточную стоимость с учетом переоценок).

В случае, если при реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного НДС, цена реализуемого имущества с учетом НДС, акцизов (для подакцизных товаров) не превышает стоимость этого имущества (остаточную стоимость с учетом переоценок), то налоговая база и сумма НДС признаются равными нулю.

Что касается счетов-фактур, то согласно пункту 3 статьи 169 Кодекса при осуществлении операций, признаваемых объектом налогообложения НДС, налогоплательщик обязан составить счет-фактуру.

Поскольку пунктом 3 статьи 169 Кодекса в отношении операций по реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного НДС, налогоплательщик от обязанности по составлению счетов-фактур не освобожден, при осуществлении указанных операций счета-фактуры составляются в порядке, установленном Правилами заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2011 г. N 1137 (далее - Правила), и выставляются в срок, установленный пунктом 3 статьи 168 Кодекса.

На основании подпунктов "д" и "з" пункта 2 Правил при заполнении счета-фактуры в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 154 Кодекса, в графе 5 "Стоимость товаров (работ, услуг), имущественных прав без налога - всего" указывается налоговая база, определенная в порядке, установленном пунктом 3 статьи 154 Кодекса, а в графе 8 "Сумма налога, предъявляемая покупателю" - сумма НДС, исчисленная исходя из налоговой ставки, определяемой в соответствии с пунктом 4 статьи 164 Кодекса применительно к налоговой базе, указанной в графе 5 счета-фактуры.

Таким образом, если налоговая база, исчисленная в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 154 Кодекса, и сумма НДС признаются равными нулю, при заполнении счета-фактуры в графах 5 и 8 указывается цифра ноль.

По вопросу применения ставки НДС при реализации после 1 января 2019 года недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база по НДС определяется в порядке, предусмотренном вышеуказанным пунктом 3 статьи 154 Кодекса, следует отметить, что Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 303-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" (далее - Федеральный закон) предусмотрено повышение с 1 января 2019 года размера ставки НДС с 18 (18/118) до 20 (20/120) процентов.

Согласно пункту 4 статьи 5 Федерального закона ставка НДС в размере 20 (20/120) процентов применяется в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (выполненных, оказанных), переданных начиная с 1 января 2019 года. При этом Федеральный закон не изменяет момент определения налоговой базы в отношении операций по реализации товаров (выполнении работ, оказании услуг).

В связи с этим, в отношении вышеуказанного недвижимого имущества, момент определения налоговой базы по которому возникает после 1 января 2019 года, применяется предусмотренная пунктом 4 статьи 164 Кодекса расчетная ставка НДС в размере 20/120 процентов.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

Н.А. Кузьмина