Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 2 апреля 2020 г. N 302-ЭС19-23916 по делу N А33-23998/2018 Суд отменил вынесенные ранее судебные решения по делу о признании незаконным решения администрации города об отказе в заключении договора аренды земельного участка и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку при продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору, заключенному на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 2 апреля 2020 г. N 302-ЭС19-23916 по делу N А33-23998/2018

Резолютивная часть определения объявлена 26 марта 2020 г.

Полный текст определения изготовлен 2 апреля 2020 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Киселевой О.В. и Чучуновой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Скала" (г. Красноярск) на решение Арбитражного суда Красноярского края от 08.04.2019, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.10.2019 по делу N А33-23998/2018,

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "Скала" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным решения администрации города Кодинска Красноярского края (далее - Администрация), содержащегося в сообщении от 06.08.2018, об отказе в заключении договора аренды земельного участка площадью 24 290 кв.м с кадастровым номером 24:20:0825001:316, расположенного по адресу: Красноярский край, Кежемский район, комзона, примерно в 2 километрах от г. Кодинска, база УССТМ, относящегося к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, сроком на 3 года без проведения торгов; об обязании Администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу необходимых действий по подготовке проекта договора аренды указанного земельного участка и направления проекта договора заявителю.

Арбитражный суд Красноярского края решением от 08.04.2019, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.10.2019, отказал в удовлетворении требований Общества.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть принятые по делу судебные акты в кассационном порядке.

Определением от 14.02.2020 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Общества вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В Верховный Суд Российской Федерации 11.03.2020 и 24.03.2020 поступили ходатайства Общества и Администрации о рассмотрении кассационной жалобы Общества без участия их представителей.

В соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отсутствие представителей Общества и Администрации в судебном заседании не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, открытому акционерному обществу "Богучанская ГЭС (далее - Богучанская ГЭС) принадлежали на праве собственности 7 объектов незавершенного строительства площадью 17,5 кв.м, 596,5 кв.м, 181,7 кв.м, 2251, кв.м, 1294 кв.м, 231,9 кв.м, 350,2 кв.м, находящихся по адресу: Красноярский край, Кежемский район, г. Кодинск, комзона, база УССТМ, которые были переданы в частную собственность в процессе приватизации ПСЭО Богучангэсстрой в соответствии с планом приватизации от 28.05.1993.

Данные объекты расположены на публичном земельном участке площадью 24 290 кв.м с кадастровым номером 24:20:0825001:316, образованном из исходного земельного участка с кадастровым номером 24:20:0825001:10, предоставленного Богучанской ГЭС по договору аренды от 06.12.2002 N 165 (с учетом дополнительных соглашений) сроком на 49 лет, заключенному в порядке переоформления принадлежащего Богучанской ГЭС права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Общество по договору купли-продажи от 15.04.2015 приобрело у Богучанской ГЭС в собственность указанные объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке площадью 24 290 кв.м с кадастровым номером 24:20:0825001:316.

Право собственности Общества на объекты незавершенного строительства зарегистрировано 20.08.2015.

В связи с приобретением в собственность указанных объектов Общество 02.09.2015 обратилось в Администрацию с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок площадью 24 290 кв.м с кадастровым номером 24:20:0825001:316, предоставленный Богучанской ГЭС в аренду на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Однако Администрация (арендодатель) заключила с Обществом (арендатором) 16.11.2015 договор аренды указанного земельного участка только на срок до 20.08.2018.

После завершения строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.02.2016 N RU24520101-256-2016 за Обществом 24.03.2016 зарегистрировано право собственности на расположенный на указанном земельном участке склад площадью 325,3 кв.м.

В связи с завершением строительства складов N 1, 2, 3, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 24:20:0825001:316, Администрация выдала Обществу разрешения от 09.11.2017 N RU24520101-810-2017, RU24520101-811-2017, RU24520101-825-2017 на ввод в эксплуатацию указанных объектов.

Администрация также выдала Обществу разрешение от 25.05.2017 N RU24520101-809-2016 для завершения строительства склада оптово-розничной торговли площадью 608,7 кв.м на срок до 25.11.2017. Строительство данного объекта еще не завершено.

Два приобретенных у Богучанской ГЭС по договору от 15.04.2015 незавершенных строительством объекта площадью 17,5 и 231,9 кв.м в связи с их разрушением сняты 06.07.2018 с кадастрового учета.

Общество 13.07.2018 обратилось в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:20:0825001:316 на основании подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) сроком на 3 года без проведения торгов.

Администрация сообщением от 06.08.2018 N 03-04-1361 отказала Обществу в предоставления данного земельного участка в аренду без проведения торгов, сославшись на то, что помимо законченных строительством объектов на испрашиваемом земельном участке также расположены объекты, строительство которых не завершено, поэтому не имеется оснований для предоставления Обществу участка в аренду в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Администрация также указала, что Общество уже реализовало право на получение указанного земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, а действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду.

Общество, считая отказ Администрации в предоставлении в аренду без торгов испрашиваемого земельного участка не соответствующим закону и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 198, 200, 201 АПК РФ, статьи 39.1, 39.2, 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 137-ФЗ), пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества исходя из следующего: в связи с приобретением Обществом по договору купли-продажи от 15.04.2015 в собственность семи объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном публичном земельном участке, Администрация заключила с ним договор от 16.11.2015 N 47/15 аренды земельного участка на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ сроком до 20.08.2018, то есть для завершения строительства указанных объектов; заключив указанный договор аренды после 01.03.2015, Общество реализовало право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства указанных объектов; иных оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, для предоставления испрашиваемого земельного участка Обществу в аренду не имеется, а следовательно, отсутствует совокупность установленных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ условий для заключения с Обществом договора аренды без проведения торгов.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Между тем суды не учли следующее.

Спорный земельный участок, на котором расположены приватизированные Богучанской ГЭС и затем приобретенные Обществом объекты незавершенного строительства, образован из земельного участка, в отношении которого Богучанской ГЭС (продавцом) в 2002 году переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды сроком на 49 лет на основании пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, которым как в редакции, действовавшей в 2002 году, так и в редакции, действующей в настоящее время, предусмотрена обязанность юридических лиц, которым земельные участки не могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформить данное право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность ранее по правилам статьи 36 ЗК РФ, в настоящее время в соответствии с правилами, установленными главой VI. ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, при продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца - Богучанской ГЭС, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору от 06.12.2002, заключенному на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

При рассмотрении настоящего спора заявитель в судах всех инстанций приводил доводы о том, что в связи с приобретением объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, в силу статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ к Обществу перешли права и обязанности арендатора по договору от 06.12.2002, поэтому в заявлении от 02.09.2015 Общество просило Администрацию оформить с ним как с покупателем объектов недвижимости право аренды на тех же условиях, которые были изложены в договоре аренды от 06.12.2002, заключенном с Богучанской ГЭС на 49 лет.

В целях подтверждения права аренды покупателя с ним могло быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства.

В этом случае не подлежат применению положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Однако суды необоснованно отклонили доводы Общества и неправомерно посчитали, что поскольку в подписанном Администрацией и Обществом договоре аренды от 16.11.2015 N 47/15 указано на его заключение на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, Общество реализовало свое право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, приобретенных у Богучанской ГЭС, а иных оснований для предоставления в аренду заявителю испрашиваемого земельного участка без торгов не имеется.

Вместе с тем подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, регламентирующей с 01.03.2015 случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 данного Кодекса.

Исходя из указанного положения, а также подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, которым предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с собственником зданий, сооружений, на нем расположенных на 49 лет, и пункта 12 статьи этой же статьи, предоставляющего право определить срок договора аренды, подлежащему заключению без проведения торгов, именно арендатору, обращение Общества 02.09.2015 за оформлением договора аренды на 49 лет не противоречило действующему на момент обращения земельному законодательству.

При названых обстоятельствах заключение договора аренды от 16.11.2015 N 47/15 по инициативе Администрации на три года не лишает Общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора в отношении земельного участка, занятого принадлежащими Обществу объектами недвижимости (четырех завершенных строительством и введенных в эксплуатацию и одного строящегося объекта), с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды от 06.12.2002 и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет, применительно к положениям подпункта 11 пункта 2 и пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иное толкование норм земельного законодательства ставило бы в неравное положение лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования на договор аренды, а также противоречило принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (статья 1 ЗК РФ).

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что решение от 08.04.2019, постановление апелляционного суда от 24.06.2019 и постановление окружного суда от 09.10.2019 приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; поскольку в отношении двух из семи приобретенных Обществом объектов недвижимости прекращено право собственности в связи с их разрушением, установить возможность заключения договора аренды в отношении всего спорного участка, принимая также во внимание требования законодательства к образованию земельных участков; на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 08.04.2019, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.10.2019 по делу N А33-23998/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

О.В. Киселева

Н.С. Чучунова