Решение Самарского областного суда от 25 октября 2019 г. N 3а-1832/2019 (ключевые темы: ставки арендной платы - разрешенное использование - государственное имущество - категории земель - договор аренды земельного участка)

Решение Самарского областного суда от 25 октября 2019 г. N 3а-1832/2019

Самарский областной суд, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1832/2019 по административному иску Гаражно-строительного кооператива "N 104-Л." о признании недействующим в части постановления Правительства Самарской области от 10.09.2015 года N 569 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 года N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области", с участием прокурора У.Т.А., представителя административного истца Гаражно-строительного кооператива "N 104-Л." С.А.А., представителя административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области Ф.А.О., представителя заинтересованного лица Администрации г.о. Тольятти Самарской области М.А.А., установил:

06.08.2008 года Правительством Самарской области принято постановление N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".

10.09.2015 года Правительство Самарской области приняло постановление N 569 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 года N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".

Постановление Правительства Самарской области от 10.09.2015 года N 569 опубликовано в газете Волжская коммуна 15.09.2015 г. N 240, вступило в законную силу с 01.01.2016 года.

Административный истец просит суд признать недействующим постановление Правительства Самарской области от 10.09.2015 года N 569 Приложения N 1 к данному постановлению, утвержденной Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и представлена для целей, не связанных со строительством, в части следующего содержания: "В случае если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида земельного участка устанавливается по наибольшему значению" со дня вступления в силу.

В обоснование заявленных требований указал, что принятые изменения повлекли за собой возникновение у административного истца необоснованного увеличения арендной платы. Между мэрией г.о. Тольятти и ГСК "N 104-Л." заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 28.02.2003 года N 650. Договор аренды заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Согласно п. 1.1.1. договор аренды земельного участка заключается с условиями согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании, находящегося на этом земельном участке на основании дополнительного соглашения к настоящему договору. При этом соглашение подписывается арендодателем и лицом, вступающим в договор на стороне арендатора. Сколько лиц вступили в договор аренды на стороне арендатора с даты заключения договора по настоящее время административному истцу достоверно не известно. Постановлением мэрией г.о. Тольятти от 03.02.2017 года N 414-П/1 изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 13 056 кв. м. с "для дальнейшей эксплуатации здания ГСК "N 104-Л." на "деловое управление, магазины, объекты гаражного назначения, спорт, бытовое обслуживание, общественное питание". До изменения вида разрешенного использования земельного участка к административному истцу при начислении арендной платы применялся коэффициент - 0,0089 (земельные участки гаражных кооперативов), а после изменений Администрация г.о. Тольятти на основании утвержденной Методики определения арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставлен для целей, не связанных со строительством", применяет с 20.06.2018 года повышающий коэффициент разрешенного (функционального) использования 0,0500% для земельных участков, предназначенных для делового управления. Администрация г.о. Тольятти в судебном порядке взыскивает с административного истца задолженность по арендной плате, где в расчетах применяется повышающий коэффициент разрешенного вида использования земельного участка на основании постановления Правительства Самарской области от 10.09.2015 года N 569. Оспариваемое положение нормативного правового акта необоснованно увеличивает размер арендной платы по сравнению с другими лицами, использующими земельные участки с тем же видом разрешенного использования, что прямо противоречит принципам предсказуемости расчета арендной платы и недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, закрепленным в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582. Наряду с принципом экономической обоснованности также нарушен принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и представляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Представитель административного истца по доверенности от 19.06.2019 года С.А.А. в судебном заседании административные исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным выше основаниям.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области по доверенности от 27.12.2018 года N 1-49/686 и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности от 13.12.2018 года N 220 Ф.А.О. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований, пояснив, что оспариваемая норма постановления Правительства не противоречит действующему законодательству. При утверждении Методики в редакции постановления Правительства Самарской области от 10.09.2015 года N 569, приведенная норма согласовывалась с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 года N 222. Поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения. Введение в методику нормы об определении арендной платы за использование земельного участка с двумя и более видами разрешенного использования было обусловлено принципом единообразия определения арендной платы за пользование земельным участком и кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель Администрации г.о. Тольятти Самарской области по доверенности от 21.11.2018 года N 9145/1 М.А.А. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении административных требований, указав, что применение наибольшего коэффициента вида использования земельного участка соответствует принципам, учитываемым при определении кадастровой стоимости земельных участков.

Представитель Управления Федеральной антимонопольной службы по Самарской области в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Из письменных пояснений по делу следует, что положения вышеуказанной Методики, предусматривающие условия применения коэффициента вида использования земельного участка при определении размера арендной платы по наибольшему значению в случае использования земельного участка с двумя и более видами разрешенного использования, не устанавливают различного подхода при определении размера арендной платы за земельный участок.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего административные исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 208 КАС РФ, с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

Положения ч. 6 указанной статьи гласят, что административное исковое заявление о признании нормативного правового акта недействующим может быть подано в суд в течение всего срока действия этого нормативного правового акта.

На основании части 7 статьи 213 КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта, суд проверяет законность положений нормативного правового акта, которые оспариваются.

В силу пунктов 1, 3 статьи 39.7, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Указанным постановлением Правительство РФ называет основные принципы определения арендной платы, в частности: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;

С учетом единства экономического пространства правовой системы Российской Федерации постановление от 16.07.2009 года N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда в силу закона размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

В силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, - федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 года N 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов.

10.09.2015 года принято постановление Правительства Самарской области N 569 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 года N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".

Постановление опубликовано в газете Волжская коммуна 15.09.2015 г. N 240, вступило в законную силу с 01.01.2016 года.

В соответствии с пунктом 1 оспариваемого постановления, пункт 3 постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 года N 308 изложен в следующей редакции:

"3. Определение размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, для целей, не связанных со строительством, осуществляется в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, содержащейся в приложении 1 к настоящему Порядку (далее - методика)".

В приложении к постановлению Правительства Самарской области от 10.09.2015 года N 569 содержится Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, для целей, не связанных со строительством.

Указанная Методика содержит формулу расчета размера арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставляемые для целей, не связанных со строительством.

В ней же указано, что в случае, если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению.

В соответствии с ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона Российской Федерации "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и ст. 94 Устава Самарской области, нормативные правовые акты, принимаемые в Самарской области не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации, а также Уставу муниципального образования.

Законы Самарской области и иные нормативные правовые акты Самарской области имеют прямое действие и обязательны для исполнения всеми находящимися на территории Самарской области федеральными органами государственной власти, органами государственной власти Самарской области, органами местного самоуправления в Самарской области, организациями, общественными объединениями, должностными лицами и гражданами (статья 95 Устава Самарской области).

Оспариваемое постановление является нормативным правовым актом, поскольку содержит нормы и правила, которые обязан выполнять неопределенный круг лиц, и рассчитанных на неоднократное применение во времени. Данный нормативный правовой акт не оспаривается по мотивам отсутствия полномочий у Правительства Самарской области на его принятие, а также по порядку его опубликования.

Проверяя доводы административного истца о противоречии постановления Правительства Самарской области от 10.09.2015 года N 569, в оспариваемой ими части, нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, суд не находит их обоснованными.

В соответствии с ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды (тарифы, расценки, ставки и т.п.) может устанавливаться или регулироваться уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 11.05.2004 года N 209-О выражена правовая позиция в отношении земельного налога, имеющего схожую правовую природу с арендной платой в силу положений статьи 65 Земельного кодекса РФ, где указано, что плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка. Судебные органы, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий, должны выявлять, проводились ли при принятии нормативного правового акта анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки платы за землю на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков).

Критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование. Кроме того, при принятии нормативного правового акта об установлении арендной платы за землю, помимо оценки категории земель и разрешенного использования земельных участков, должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

В соответствии с п. 2.1.16 приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" (действовавшего на момент принятия оспариваемого нормативного правового акта и утратившего силу 02.03.2019 года), в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения.

Введение в Методику нормы об определении арендной платы за использование земельного участка с двумя и более видами разрешенного использования обусловлено принципом единообразия определения арендной платы за пользование земельным участком и кадастровой стоимости земельного участка, не свидетельствует о необоснованном увеличении размера арендной платы по сравнению с другими лицами, использующими земельные участки с тем же видом разрешенного использования. Принципы экономической обоснованности установления арендной платы с учетом категории земель и видом разрешенного использования земельного участка, предсказуемости расчета размера арендной платы, запрета необоснованных предпочтений при принятии оспариваемой нормы правового акта не нарушены.

Из материалов дела следует, что 28.02.2003 года между мэрией г.о. Тольятти и ГСК "N 104-Л." был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 650, согласно которому административному истцу представлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью 13 056 кв. м., адресу: <адрес>, для дальнейшей эксплуатации здания ГСК N 104.

Постановлением мэрии г.о. Тольятти от 03.02.2017 года N 414-П/1 "Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с целью приведения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N фактическому использованию, учитывая наличие договора аренды земельного участка от 28.02.2003 года N 650, акта осмотра (обследования) земельного участка от 20.12.2016 года N 5-252, кадастрового паспорта земельного участка от 12.01.2017 года N 63-00-102/17-10624, расположение земельного участка в границах территориальной зоны Ж-4 - Зона многоэтажной жилой застройки, установленной Картой градостроительного зонирования городского округа Тольятти, в соответствии с ст. 7, 39.2 Земельного кодекса РФ, постановлено изменить разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером N с "для дальнейшей эксплуатации здания ГСК N 104" на "деловое управление, магазины, объекты гаражного назначения, спорт, бытовое обслуживание, общественное питание".

Администрацией г.о. Тольятти в адрес председателя ГСК N 104 "Л." направлена претензия об уплате задолженности по арендным платежам, рассчитанной на основании оспариваемого положения Методики.

Таким образом, в отношении административного истца применяется оспариваемый им в части нормативный правовой акт.

Административным истцом не оспаривается вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N: деловое управление, магазины, объекты гаражного назначения, спорт, бытовое обслуживание, общественное питание. Изменение размера арендной платы обусловлено изменением вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с принципом экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок и вида его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Одновременно согласно принципу запрета необоснованных предпочтений порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Учитывая, что земельный участок, предоставленный административному истцу, предназначен и фактически используется для вида разрешенного использования "деловое управление", то и размер арендной платы за использование данного земельного участка не должен отличаться от размера арендной платы для иных земельных участков с видом разрешенного использования "деловое управление", что в полной мере соответствует принципу запрета необоснованных предпочтений и принципу экономической обоснованности арендной платы, устанавливаемой с учетом вида разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, суд считает, что оспариваемые положения нормативного правового акта не противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, то есть административные исковые требования необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Кроме того, 30.09.2019 года Правительство Самарской области приняло постановление N 682 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 года N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области", которым изложена Методика в новой редакции, где содержится положение о применении коэффициента вида использования земельного участка по наибольшему значению, в случае использования земельного участка с двумя и более видами разрешенного использования. Методика изменяет расчет арендной платы по договорам аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в том числе указано о расчете арендной платы для арендаторов - физических лиц, являющихся собственниками нежилых помещений - гараже и (или) хозяйственных кладовых, с применением значения коэффициента вида использования земельного участка, установленного для гаражей и (или) для хозяйственных кладовых. Постановление распространяет свое действие на правоотношений, возникшие с 01.01.2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 208-215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:

В удовлетворении административного иска Гаражно-строительного кооператива "N 104-Л." о признании недействующим в части постановления Правительства Самарской области от 10.09.2015 года N 569 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 года N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 07 ноября 2019 года.