Приложение. Руководство по соблюдению обязательных требований в рамках осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Приложение
Утверждено
приказом
Департамента капитального
строительства города Севастополя
от 24 декабря 2019 г. N 339-а/2019

Руководство по соблюдению обязательных требований в рамках осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

I. Введение

Основной задачей при осуществлении деятельности в сфере долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является обеспечение прав и законных интересов участников долевого строительства.

Данное Руководство по соблюдению обязательных требований в рамках осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - Руководство) разработано Департаментом капитального строительства города Севастополя с целью предотвращения нарушений законодательства в сфере долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и содержит рекомендации по соблюдению обязательных требований, касающихся порядка привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, размещения информации о строящемся многоквартирном доме или ином объекте недвижимости и лице, осуществляющем строительство, в единой информационной системе жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

II. Основные понятия, используемые в данном Руководстве

Для целей настоящего Руководства используются следующие основные понятия:

1) застройщик - юридическое лицо, осуществляющее на основании оформленной в установленном порядке разрешительной документации строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

2) участник долевого строительства - гражданин или юридическое лицо, чьи денежные средства привлечены застройщиком для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

3) обязательные требования - требования, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Севастополя требования законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

4) единая информационная система жилищного строительства - система, функционирующая на основе программных, технических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном строительстве, а также иной информации, связанной с жилищным строительством.

III. Основные нормативные правовые акты в сфере долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, содержащие обязательные требования

Основными нормативными правовыми актами Российской Федерации в сфере долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, содержащими обязательные требования, являются:

- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ);

- Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ);

- Постановление Правительства РФ от 26.03.2019 N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства";

- Постановление Правительства РФ от 26.12.2018 N 1683 "О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика";

- Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 12.10.2018 N 656/пр "Об утверждении формы и порядка предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства" (далее - Приказ Минстроя России N 656/пр);

- Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20.12.2016 N 996/пр "Об утверждении формы проектной декларации" (далее - приказ Минстроя России N 996/пр);

- Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 11.05.2018 N 275/пр "Об утверждении Положения о порядке, составе, способах, сроках и периодичности размещения информации застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Приказом Департамента капитального строительства города Севастополя от 27.04.2017 N 100-а/2017 утвержден Перечень правовых актов, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства, контроля за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома. Данный Перечень размещен на официальном портале органов государственной власти города Севастополя в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

IV. Рекомендации по соблюдению обязательных требований в части привлечения застройщиками денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и их использования, а также по соблюдению обязательных требований в части размещения и обновления информации о строящемся многоквартирном доме или ином объекте недвижимости и застройщике в единой информационной системе жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"

Ответственность за нарушение обязательных требований в сфере долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Застройщик вправе привлекать денежные средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости при соблюдении требований, предусмотренных частями 1, 1.1 и 1.2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ.

Привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости допускается застройщиками, отвечающими требованиям части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ.

В целях получения заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Закона N 214-ФЗ, застройщик направляет в уполномоченный орган проектную декларацию путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства по форме, утвержденной приказом Минстроя России N 996/пр. В случае, если уполномоченным органом отказано в выдаче застройщику указанного заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган для получения указанного заключения.

Привлечение денежных средств участников долевого строительства допускается на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ.

До государственной регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик производит обязательные отчисления (взносы) в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном статьей 10 Федерального закона N 218-ФЗ.

В целях осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, застройщик обязан открыть банковский счет в уполномоченном банке и осуществлять расчеты, связанные со строительством, с использованием такого счета. Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства нескольких многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. Использование застройщиком денежных средств с расчетного счета допускается только на цели, предусмотренные статьей 18 Закона N 214-ФЗ.

Застройщик должен ежеквартально предоставлять в уполномоченный орган отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

В случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу, такое привлечение денежных средств осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 15.4 и 15.5 Закона N 214-ФЗ.

N	Содержание обязательных требований законодательства, нормативные правовые акты	Рекомендации по соблюдению обязательных требований	Оценка правомерности, юридические последствия действий (бездействия) застройщика
1	Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной ч. 2 ст. 3.1 Закона N 214-ФЗ, путем её размещения в единой информационной системе жилищного строительства (далее - ЕИСЖС). Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе в порядке, установленном ст. 3.1 Закона N 214-ФЗ, и требованиями Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства".	Необходимо разместить информацию, предусмотренную ч. 2 ст. 3.1 Закона N 214-ФЗ, в ЕИСЖС в полном объеме и установленный законом срок.	Неразмещение информации в ЕИСЖС либо её размещение не в полном объеме и (или) с нарушением срока размещения. В соответствии с ч. 1 ст. 13.19.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) неразмещение информации в ЕИСЖС лицом, которое в соответствии с федеральными законами обязано размещать информацию в ЕИСЖС, их должностными лицами или нарушение установленных законодательством Российской Федерации порядка, способов, сроков и (или) периодичности размещения информации либо размещение информации не в полном объеме, размещение заведомо искаженной информации влечет наложение административного штрафа - на должностных лиц в размере от пятнадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; - на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей. В соответствии с ч. 2 ст. 13.19.3 КоАП РФ совершение административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 13.19.3 КоАП РФ, лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное административное правонарушение, влечет наложение административного штрафа - на должностных лиц в размере от сорока тысяч до восьмидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок от одного года до трех лет; - на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.
2	Застройщик обязан представлять в Департамент капитального строительства города Севастополя (далее - Департамент) в определенный ст. 11 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" срок сведения и (или) документы, которые необходимы для осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов (п. 4 ч. 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).	Направить в Департамент в течение десяти рабочих дней со дня получения мотивированного запроса указанные в запросе документы, которые необходимы для осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов.	Непредставление сведений и (или) документов либо представление их не в полном объеме и (или) с нарушением срока представления. В соответствии с ч. 4 ст. 14.28 КоАП РФ непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанного регионального государственного контроля (надзора) и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений влечет наложение административного штрафа - на должностных лиц в размере от десяти тысяч до двадцати пяти тысяч рублей; - на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч рублей до пятьсот тысяч рублей.
3	Застройщик обязан привлекать денежные средства участников долевого строительства после государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ), в безналичной форме (ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ), и соответствовать требованиям ст. 3 Закона N 214-ФЗ.	Привлекать денежные средства участников долевого строительства после государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, в безналичной форме.	Несоблюдение указанных требований при привлечении денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов. В соответствии с ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, влечет наложение административного штрафа - на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; - на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. В соответствии ч. 1 ст. 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее - УК РФ) привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере (если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает три миллиона рублей) наказывается обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. В соответствии ч. 2 ст. 200.3 УК РФ то же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно в особо крупном размере (если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает пять миллионов рублей), наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового.
4.	Застройщик обязан размещать в ЕИСЖС проектные декларации в объеме, указанном в ст. 20, 21 Закона N 214-ФЗ и вносить в них изменения в порядке, установленном ст. 19 Закона N 214-ФЗ, и в соответствии с требованиями, установленными постановлением Правительства РФ от 26.03. 2019 N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства".	Разместить в ЕИСЖС проектную декларацию в полном объеме. Внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение 3 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Проектную декларацию с внесенными в нее изменениями, в течение 5 рабочих дней со дня внесения изменений, разместить в ЕИСЖС и направить через личный кабинет застройщика в ЕИСЖС в Департамент	Неполнота и (или) недостоверность информации, отражаемой в проектных декларациях, нарушение сроков внесения и размещения изменений в проектные декларации. В соответствии с ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ размещение в информационно телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков размещения, вносимых в нее изменений влекут наложение административного штрафа - на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; - на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.
5	Застройщик обязан использовать денежные средства участников долевого строительства исключительно на цели, указанные в ст. 18 Закона N 214-ФЗ.	Использовать денежные средства участников долевого строительства исключительно на цели, указанные в ст. 18 Закона N 214-ФЗ.	Нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства. В соответствии ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ - влечет наложение административного - на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; - на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
6	Застройщик обязан в случае невозможности завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в предусмотренный договором срок, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока, направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора в соответствии со ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ. Изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации	Направить участнику долевого строительства (не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока завершения строительства) информацию, о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок и предложение об изменении договора.	Несоблюдение порядка уведомления участников долевого строительства об изменении сроков завершения строительства многоквартирных домов и передачи квартир дольщикам. Неисполнение указанной обязанности может стать основанием для направления застройщику предписания о её исполнении. В соответствии с ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости влечет наложение административного штрафа - на должностных лиц в размере от десяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; - на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
7	Застройщик обязан в соответствии ч. 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ предоставлять в Департамент ежеквартальную отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении застройщиком примерных графиков реализации проектов строительства, своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, а также промежуточную и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность, составленную в соответствии требованиями законодательства Российской Федерации в порядке и сроки, установленные приказом Минстроя России от 12.10.2018 N 656/пр.	Представлять ежеквартальную отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении застройщиком примерных графиков реализации проектов строительства, своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства (далее - отчетность), при условии, что в течение отчетного периода действовал хотя бы один договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства, или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору участия в долевом строительстве. В срок не позднее 30 календарных дней после окончания отчетного периода, за исключением отчетности за IV квартал, которая предоставляется застройщиком в контролирующий орган не позднее 90 календарных дней после окончания IV квартала.	Непредставление отчетности застройщика либо представление указанной отчетности, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, а также нарушение сроков её представления. В соответствии с ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме влечет наложение административного штрафа - на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; - на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Уполномоченный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости по основаниям, предусмотренным частью 15 статьи 23 Закона N 214-ФЗ.

Уполномоченный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, привлекающего денежные средства граждан для строительства, в случае неоднократного или грубого нарушения им требований Закона N 214-ФЗ или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.