Приложение. Положение о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ и приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивных работ

Приложение
к постановлению администрации
городского округа Красногорск
Московской области
от 05.02.2020 года N 187/2

Положение
о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ и приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивных работ

1. Введение

1.1. Настоящее Положение разработано в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Законом Московской области от 30.12.2014 N 191/2014-ОЗ "О благоустройстве в Московской области", Уставом городского округа Красногорск Московской области, Правилами благоустройства территории городского округа Красногорск Московской области, утвержденными решением Совета депутатов городского округа Красногорск Московской области от 29 ноября 2018 г. N 67/8.

1.2. Настоящий Порядок не применяется к случаям переустройств и перепланировок помещений, а также реконструктивных работ в процессе строительства либо в процессе реконструкции до момента приемки здания жилого назначения (многоквартирного жилого дома) или здания нежилого и иного назначения в эксплуатацию.

1.3. Порядок определяет процедуру согласования переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ в нежилых помещениях, расположенных в многоквартирных жилых домах или зданиях нежилого и иного назначения на территории городского округа Красногорск Московской области, независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности.

2. Общие положения

2.1. В настоящем Положении используются следующие понятия:

Переустройство нежилого помещения - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт нежилого помещения.

Перепланировка нежилого помещения - изменение его конфигурации, технических характеристик, требующее внесения изменений в технический паспорт нежилого помещения, не связанное с изменением его внешнего облика и не выходящее за пределы кадастровых границ такого помещения.

Реконструктивные работы - работы, проводимые в рамках благоустройства, по частичному изменению внешних поверхностей объектов капитального строительства, в которых расположены нежилые помещения (модернизация фасадов, устройство навесов, тамбуров, витрин), если такие изменения не затрагивают конструктивные характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Заявители - физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, владеющие нежилыми помещениями на праве собственности, аренды, пользования, или уполномоченные ими лица в установленном законодательством порядке, обращающиеся за получением решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ.

Решение о согласовании - документ, которым подтверждается согласование или отказ в переустройстве и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивных работах.

2.2. Функции по подготовке решений о согласовании переустройства и (или) перепланировки или об отказе в их осуществлении, актов о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения и решений об отказе в утверждении актов о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения возлагаются на межведомственную комиссию при администрации городского округа Красногорск Московской области по оформлению разрешений на переустройство и (или) перепланировку нежилых помещений в зданиях жилого назначения и нежилых помещений в зданиях нежилого и иного назначения, оформлению согласия на проведение реконструктивных работ, переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, признанию нежилых зданий (строений, сооружений), находящихся в собственности городского округа Красногорск Московской области, непригодными для дальнейшей эксплуатации и подлежащими сносу или реконструкции.

2.3. Основанием для проведения работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивных работ является решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения и реконструктивных работ.

2.4. Органом, осуществляющим согласование переустройств и (или) перепланировок нежилых помещений и реконструктивных работ на территории городского округа Красногорск, является администрация городского округа Красногорск Московской области (далее - Администрация городского округа).

2.5. Межведомственная комиссия при Администрации городского округа, созданная постановлением Администрации городского округа, является постоянно действующей и осуществляет рассмотрение и согласование проекта (проектной документации) предполагаемого переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ, а также осуществляет приемку завершенных работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивных работ.

2.6. Общий порядок осуществления гражданами и организациями переустройств и (или) перепланировок нежилых помещений и реконструктивных работ включает в себя следующие этапы:

а) разработка проекта (проектной документации) предполагаемого переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ;

б) подготовка заявления по форме согласно приложению N 1 к настоящему Порядку и сбор необходимых документов (приложений);

в) подача заявления с приложениями в Администрацию городского округа;

г) получение решения о согласовании (приложение N 2) (либо решения об отказе в согласовании (приложение N 3) - в этом случае последующие этапы не производятся);

д) производство работ в соответствии с проектом (проектной документации);

е) внесение изменений в технический паспорт помещения;

ж) организация приемки выполненных работ и оформление акта приемки;

з) государственная регистрация изменений в праве собственности (при необходимости).

2.7. Основанием для принятия решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ является:

1) непредставление документов в соответствии с п. 6.1 настоящего Положения либо их неполное представление;

2) представление документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

2.8. Общий максимальный срок принятия решения о согласовании или отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ не должен превышать 30 календарных дней с момента регистрации заявления в Администрации городского округа.

2.9. Общий максимальный срок направления решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ не должен превышать 7 календарных дней со дня утверждения решения о согласовании (решения об отказе в согласовании) переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ.

3. Мероприятия по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивным работам

3.1. Собственники нежилых помещений имеют право производить переустройство и (или) перепланировку и реконструктивные работы только в целях повышения благоустройства и улучшения комфортности пребывания и обслуживания граждан.

3.2. Арендаторы нежилых помещений имеют право производить переустройство и (или) перепланировку и реконструктивные работы только в случае получения согласия собственника на выполнение указанных работ, если такое согласие не содержится в договоре аренды нежилого помещения.

3.3. В случае если нежилые помещения приобретены в ипотеку и фактическим владельцем таких помещений до момента погашения кредита является банк-залогодержатель (в выписке или свидетельстве о государственной регистрации права указано "ипотека в силу закона"), требуется согласие на переустройство и (или) перепланировку нежилых помещений и реконструктивные работы банка-залогодержателя.

3.4. В согласиях собственников на переустройство и (или) перепланировку нежилых помещений и реконструктивные работы, проводимые арендаторами или заемщиками, указываются номер (шифр) проектной документации и год ее разработки со ссылкой на наименование проектной организации.

3.5. К работам по перепланировке относятся:

- разборка, перенос ненесущих перегородок в помещениях;

- перенос и устройство дополнительных дверных проемов и расширение дверных проемов в ненесущих перегородках;

- разукрупнение (объединение) помещений без демонтажа несущих конструкций;

- изменение конструкций полов в нежилых помещениях, расположенных на первых этажах многоквартирных жилых домов;

- изменение столярных элементов витрин, окон и оконных импостов, а также наружных дверей без изменения размеров оконных и дверных проемов и их месторасположения;

- иные работы, требующие внесения изменений в технический паспорт нежилого помещения.

3.6. К работам по переустройству относятся:

- установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и других) на фасадах зданий и отмостках, расположенных по красной линии улиц;

- замена технологического оборудования под новое функциональное назначение помещения;

- перенос и устройство инженерных сетей при организации дополнительных кухонь, санузлов, душевых и ванных комнат;

- перенос отопительных, нагревательных, сантехнических и газовых приборов, электрических сетей;

- прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для установки сантехнических и бытовых приборов;

- устройство и демонтаж вентиляционных каналов;

- иные работы, требующие внесения изменений в технический паспорт нежилого помещения.

4. Ограничения по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивным работам

4.1. Ограничения на мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивные работы обязательны для всех видов переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ.

4.2. Не допускаются переустройство и (или) перепланировка нежилых помещений и реконструктивные работы, при которых:

а) ухудшаются условия эксплуатации здания и пребывания в нем граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

б) переустроенное и (или) перепланированное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для пребывания;

в) нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;

г) устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;

д) предусматриваются ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

е) увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях;

ж) возможно ухудшение сохранности и внешнего вида фасадов;

з) нарушаются противопожарные или санитарные требования.

4.3. В жилых многоквартирных домах типовых серий не допускается без согласования с проектной организацией - автором проекта многоквартирного жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы:

1) устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;

2) устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;

3) устройство дополнительных проемов в стеновых панелях и несущих конструкциях смежных по высоте помещений, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;

4) ухудшение условий эксплуатации здания, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

5) переустройство нежилых помещений, при котором смежные с ними жилые помещения могут быть отнесены к непригодным для проживания;

6) нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;

7) установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых инженерных сетях, если пользование ими может влиять на смежные помещения;

8) ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

9) увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых при устройстве стяжек в замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в нежилых помещениях;

10) перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе, на лоджии, балконы, террасы и веранды;

11) устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления;

12) нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности;

13) устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий);

14) перевод технических подполий в подвалы и цокольные этажи;

15) устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;

16) переустройство или перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;

17) мероприятия по переустройству или перепланировке в зданиях, признанных в установленном порядке аварийными;

18) проведение работ, затрагивающих внешний облик зданий, в том числе устройство мансардных и цокольных окон;

19) устройство проемов между помещениями и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери;

20) объединение газифицированного помещения с помещениями иного назначения.

4.4. Не допускается производить перепланировку и (или) переустройство нежилых помещений для использования под жилые цели без предварительного перевода их в жилые помещения в установленном законом порядке.

5. Основные требования к проектной документации по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивным работам

5.1. Проектная документация по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивным работам (далее - Проект) разрабатывается проектной организацией - индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области проектирования, на основании договора с Заявителем. При этом Заявителем в этом или ином договоре должны быть предусмотрены обязательные условия по ведению авторского надзора.

5.2. Проект оформляется в соответствии с требованиями соответствующих нормативных документов. В Проекте должны быть отражены техническое состояние конструкций и инженерного оборудования в зоне переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ; обмерные чертежи помещений с привязкой инженерного оборудования, при необходимости - расчеты параметров конструкций и инженерных сетей.

5.3. Проект должен содержать сведения о проектной организации, выписку из реестра членов саморегулируемой организации (подтверждающую, что проектная организация является членом саморегулируемой организации в области проектирования), запись главного инженера проекта (ГИПа) о соответствии проектной документации строительным нормам и правилам, быть подписан ее руководителем (подпись должна быть скреплена печатью) и иметь подписи непосредственных исполнителей на соответствующих листах Проекта.

5.4. Все содержание Проекта должно быть прошнуровано, пронумеровано и скреплено подписью и печатью проектной организации.

5.5. Проекты, предусматривающие установку или изменение технологического оборудования либо оборудования рабочих мест, должны содержать в обязательном порядке согласования заинтересованных государственных надзорных служб.

6. Порядок подачи заявления о выполнении работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений, реконструктивных работ

6.1. Для проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, реконструктивных работ Заявитель письменно обращается в Администрацию городского округа и представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения, реконструктивных работ по форме согласно приложению N 1;

2) правоустанавливающие документы на нежилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в соответствии с требованиями настоящего Порядка проект переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, реконструктивных работ;

4) паспорт колористического решения фасадов дома (здания, строения, сооружения), если проектом переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, реконструктивных работ предусматривается проведение работ по частичному изменению внешних поверхностей объектов капитального строительства, в которых расположено нежилое помещение (модернизация фасадов, устройство навесов, тамбуров, витрин, ремонт (за исключением капитального ремонта), утепление и облицовка фасадов);

5) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на изменение внешних поверхностей дома и документы. подтверждающие результаты голосования собственников, если проектом переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, реконструктивных работ предусматривается проведение работ по частичному изменению внешних поверхностей многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение (модернизация фасадов, устройство навесов, тамбуров, витрин, ремонт (за исключением капитального ремонта), утепление и облицовка фасадов);

6) технический паспорт нежилого помещения, изготовленный территориальной организацией технической инвентаризации;

7) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, реконструктивных работ, если помещение или дом (здание, строение, сооружение), в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

6.2. Заявление подписывает собственноручно и подает Заявитель или уполномоченное им лицо.

Если собственником является юридическое лицо, подпись от его имени на заявлении ставит уполномоченное лицо на основании доверенности либо руководитель, действующий на основании учредительных документов (устава), и скрепляет свою подпись печатью юридического лица.

Если помещение находится в совместной собственности нескольких лиц, все собственники подписывают заявление и совместно его подают (совместное заявление) либо уполномочивают одного из них (либо третье лицо) представлять их интересы нотариальной доверенностью.

Заявителю выдается выписка в получении документов к рассмотрению.

6.3. Нарушение установленного порядка подписания и подачи заявления, в том числе непредставление документов согласно п. 6.1 настоящего Положения, является единственным основанием к отказу в его принятии.

6.4. Ответственность за правильность заполнения и подписания заявлений, полноту комплекта представляемых документов, их достоверность и надлежащее оформление несет Заявитель.

7. Выполнение работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения, реконструктивных работ

7.1. Основанием проведения ремонтно-строительных работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения, реконструктивных работ является решение (приложение N 2).

Переустройство и (или) перепланировка, реконструктивные работы, проведенные при отсутствии решения или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, реконструктивных работ, представлявшегося в соответствии с подп. 3 - 5 п. 6.1 настоящего Порядка. являются самовольными.

В течение 10 рабочих дней Заявитель информирует организацию, осуществляющую управление (эксплуатацию) здания, в котором располагаются нежилые помещения, подлежащие переустройству и (или) перепланировке, реконструктивным работам, о принятом решении и начале проведения ремонтно-строительных работ.

7.2. Ремонтно-строительные работы осуществляются в сроки, указанные в решении, и режиме в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7.3. Переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения, реконструктивные работы производятся в строгом соответствии с утвержденной проектной документацией, указаниями технического надзора заявителя (заказчика) и (или) авторского надзора проектировщика, предписаниями контрольных органов и с соблюдением требований строительных норм и правил, технических регламентов, а также настоящего Положения.

Переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения, реконструктивные работы, проведенные с нарушением проектной документации, являются самовольными.

7.4. Контроль над проведением переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, реконструктивных работ, производимыми Заявителями, осуществляет организация, управляющая и (или) эксплуатирующая здание, в котором располагаются указанные нежилые помещения.

Разрешенные работы по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений, реконструктивные работы подлежат регистрации управляющей (эксплуатирующей) здание организацией с одновременным установлением порядка вывоза строительного мусора и доступа к отключающим инженерным устройствам. Управляющая (эксплуатирующая) организация обязана ознакомить собственников (арендаторов) смежных жилых и (или) нежилых помещений с намечаемыми мероприятиями по переустройству и (или) перепланировке и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений.

7.5. Ремонтно-строительные работы по перепланировке и (или) переустройству нежилых помещений, реконструктивные работы, выполняемые по проекту, осуществляются подрядным способом ремонтно-строительной организацией, имеющей допуск к выполнению работ или аккредитацию государственного образца.

Исполнитель работ - подрядная организация предъявляет управляющей (эксплуатирующей) здание организации для проверки допуск к выполнению работ, договор подряда и график производства ремонтно-строительных работ. По результатам проверки устанавливаются перечень обязательных контрольных мероприятий (в том числе проверка скрытых работ), перечень технической документации, по которой должен осуществляться контроль, и перечень исполнительной документации, подлежащей предъявлению при приемке завершенных ремонтно-строительных работ. Одновременно определяются порядок и условия транспортировки строительного мусора.

7.6. При необходимости продления сроков проведения работ, указанных в решении по переустройству и (или) перепланировке, заявитель повторно обращается в приемочную комиссию администрации городского округа Красногорск с соответствующей просьбой и обязательным указанием причин задержки выполнения работ.

8. Завершение переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, реконструктивных работ

8.1. По окончании работ заявитель обязан направить уведомление о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, реконструктивных работ (приложение N 4) и предъявить указанное нежилое помещение действующей на постоянной основе приемочной комиссии, осуществляющей приемку выполненных ремонтно-строительных работ и проверку соблюдения заявителем при проведении переустройства и (или) перепланировки, реконструктивных работ требований законодательства Российской Федерации, а также соответствия утвержденному проекту.

8.2. В состав приемочной комиссии привлекаются представители:

- управляющей (эксплуатирующей) здание, в котором проводятся работы, организации;

- авторского и технического надзора за проведением переустройства и (или) перепланировки, реконструктивных работ.

8.3. Законченное переустройством и (или) перепланировкой, реконструктивными работами нежилое помещение рассматривается приемочной комиссией с участием Заявителя.

Комиссия имеет право доступа в сроки и время, согласованные с Заявителем, в нежилое помещение, в котором проведены работы по переустройству и (или) перепланировке, реконструктивные работы, получения от Заявителя разъяснений по вопросам порядка проведения работ, сведений о лицах, выполнивших работы (допуски, свидетельства, договоры, лицензии и т.п.), проверки технической документации. По результатам работы комиссии принимается решение о приемке завершенных работ или об отказе (приложение N 6).

8.4. Завершение переустройства и (или) перепланировки, реконструктивных работ подтверждается актом о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения. реконструктивных работ (приложение N 5).

8.5. Заявители, завершившие перепланировку и (или) переустройство нежилых помещений, реконструктивные работы, обязаны обратиться в территориальные органы технической инвентаризации с заявкой на внесение изменений в техническую документацию с обязательным представлением надлежащим образом оформленного акта о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, реконструктивных работ.

8.6. Заявители-арендаторы по договору с администрацией городского округа Красногорск, завершившие перепланировку и (или) переустройство нежилых помещений, реконструктивные работы, в результате которых произошло изменение их общей площади более чем на 0,99 кв. м, обязаны обратиться в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Красногорск для внесения соответствующих изменений в договоры аренды нежилых помещений.

9. Заключительные положения

9.1. Факт самовольного переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, реконструктивных работ порождает правовые последствия, установленные действующим законодательством Российской Федерации и Московской области.

9.2. Контроль над соблюдением настоящего Положения осуществляется администрацией городского округа Красногорск, иными органами и должностными лицами, уполномоченными на его осуществление в соответствии с действующим законодательством.

9.3. Вопросы, не урегулированные настоящим Положением, регулируются законодательством Российской Федерации и Московской области.