Глава 4. Приобретение прав на землю. Ограничения оборотоспособности и резервирование земельных участков

Глава 4. Приобретение прав на землю. Ограничения
оборотоспособности и резервирование земельных участков

4.1. Основания возникновения прав на землю

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

4.2. Документы о правах на земельные участки

4.2.1. Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

4.2.2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельными участками, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4.3. Ограничения оборотоспособности земельных
участков

4.3.1. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

4.3.2. Перечень изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами, установлен ст. 27 Земельного кодекса РФ.

4.3.3. Консервация с изъятием из оборота земель для предотвращения их деградации осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ N 830 от 02.10.2002 "Об утверждении Положения о порядке консервации земель с изъятием их из оборота" и иными нормативными актами.

4.3.4. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не могут предоставляться в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Для этих земель устанавливаются особые режимы хозяйственного использования и порядок предоставления в пользование. Ограничиваются в обороте находящиеся в муниципальной и государственной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий;

2) в пределах лесного фонда;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

6) в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли (в т.ч. расположенные в пределах горных отводов и подработанных в результате добычи полезных ископаемых; территорий, находящиеся в зонах затопления паводком 1% обеспеченности, находящиеся в санитарно-защитных зонах I - II классов опасности по СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, находящиеся в прочих технических, охранных и иных зонах ограничений).

4.4. Резервирование земельных участков
для государственных или муниципальных нужд

Резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется распоряжением Администрации города на основании генерального плана, проектов планировки и застройки, проектов организации санитарно-защитных, охранных и других территориальных зон со специальным градостроительным и экономико-правовым режимом.

Зарезервированными для государственных и муниципальных нужд являются земли, не предоставленные в пользование или аренду юридическим лицам и гражданам, предоставленные в аренду под временные сооружения, а также земли, в отношении которых возникли обязательства органов местного самоуправления перед другими субъектами права или городским населением.

4.5. Приобретение прав на земельные участки,
которые находятся в государственной
или муниципальной собственности и на которых
расположены здания, строения, сооружения

4.5.1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении и оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с действующим законодательством.

4.5.2. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами и Земельным кодексом РФ.

4.5.3. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в Управление по земельным ресурсам и землеустройству с заявлением о приобретении прав на земельный участок. К заявлению прилагаются документы о правах на здание, строение, сооружение, справка бюро технической инвентаризации, кадастрового плана (при наличии).

Управление по земельным ресурсам и землеустройству, при наличии кадастрового плана на заявленный земельный участок, готовит проект распоряжения Администрации города о предоставлении запрашиваемых прав на земельный участок.

4.5.4. Администрация города в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении запрашиваемых прав на земельный участок и направляет уведомление заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

4.5.5. В случае отсутствия кадастрового плана земельного участка Управление по земельным ресурсам и землеустройству обеспечивает его изготовление в месячный срок, определяя при этом подрядное предприятие, имеющее соответствующую лицензию на землеустроительные работы и утверждает проект его границ, включая проект сервитутов и обременении.

4.5.6. Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

4.5.7. Предоставление земельных участков для образования кондоминиумов осуществляется в соответствии с Гражданским, Земельным, Градостроительным кодексами РФ, Постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 N 1223 (в редакции Постановлений от 30.03.1998 N 369 и 21.08.2000 N 615) "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", другими законодательными и нормативными актами Российской Федерации.

ГАРАНТ:

См. также Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ

Инициатор создания кондоминиума представляет в Управление по земельным ресурсам и землеустройству следующие документы:

- заявление по установленной форме, в двух экземплярах;

- копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица, создающего кондоминиум или протокол собрания инициативной группы, содержащий сведения о составе участников и принятом решении о приобретении земельного участка в собственность;

- паспорт жилого дома с встроенными и пристроенными помещениями, выданный бюро технической инвентаризации;

- реестры помещений жилого дома, находящиеся в частной, муниципальной или государственной собственности, составленные по установленной форме;

- документы, подтверждающие полномочия представителя инициатора создания кондоминиума.

Состав работ по определению размеров, границ земельного участка, орган, уполномоченный выполнять эти работы, порядок выполнения и финансирования работ определен Положением о порядке определения размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах (приложение N 5).

4.5.8. Администрация города в двухнедельный срок со дня предоставления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка заявителю и направляет ему копию решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителя устанавливаются границы на местности и обеспечивается изготовление кадастрового плана земельного участка.

4.6. Переход права на земельный участок
при переходе права собственности на здание,
строение, сооружение

4.6.1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение или их части, находящихся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

4.6.2. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

4.6.3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право выкупа или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4.6.4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком за исключением следующих случаев:

- отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ.

4.6.5. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, в случае если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

4.7. Сохранение права на земельный участок лиц,
не являющихся собственниками земельного
участка, при разрушении здания, строения,
сооружения

4.7.1. При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Администрация города вправе продлить этот срок.

4.7.2. Условия сохранения прав, указанных в пункте 4.7.1, за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.