Заключение Правового управления Аппарата Государственной Думы Федерального Собрания РФ на проект федерального закона N 155842-8 "О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах", внесенный Правительством Российской Федерации (первое чтение)

Проект федерального закона направлен на реализацию постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.12.2021 N 55-П и предусматривает закрепление в законодательстве Российской Федерации понятия и признаков жилого комплекса, оснований и порядка признания совокупности индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков жилым комплексом, а также положений об управлении и содержании имущества общего пользования в жилых комплексах.

По результатам рассмотрения проекта сообщаем следующее.

Согласно части 1 статьи 2 проекта под жилым комплексом понимается совокупность индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков и иных объектов, в том числе объектов, которые определены как имущество общего пользования в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории либо отнесены к имуществу общего пользования в порядке, установленном законопроектом, используются для удовлетворения потребностей всех собственников индивидуальных жилых домов и собственников земельных участков на условиях, установленных законопроектом, и которые расположены в границах территории, совпадающих с границами земельного участка, в отношении которого утверждена документация по планировке территории.

Поскольку в данном определении не уточняется назначение земельных участков, которые могут входить в состав жилого комплекса, обращаем внимание, что положения проекта могут быть распространены на владельцев садовых земельных участков, на которых в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" также допускается размещение жилых домов. Таким образом, может возникнуть конкуренция норм проекта с нормами указанного Федерального закона.

Пунктом 3 части 6 статьи 4 проекта предусматривается необходимость включения в соглашение о возникновении у покупателя земельного участка в жилом комплексе доли в праве общей долевой собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, информации об установленных законодательством Российской Федерации налоговых и иных обязательств собственников объектов недвижимости, находящихся в долевой собственности. Однако данное положение носит избыточный характер, поскольку публично-правовые обязательства подлежат исполнению обязанным лицом вне зависимости от информирования о них в соглашении или договоре.

Согласно части 1 статьи 9 проекта в границах территории жилого комплекса может быть расположено имущество, которое не находится в долевой собственности, но которое может использоваться для удовлетворения потребностей всех собственников объектов недвижимости в данном жилом комплексе. При этом в проекте отсутствуют положения, обязывающие первоначального собственника земельных участков отчуждать индивидуальные земельные участки в будущем жилом комплексе только вместе с долей в праве собственности на имущество общего пользования, а также разрабатывать документацию по планировке территории, в которой определять имущество, предназначенное для удовлетворения общих потребностей собственников индивидуальных земельных участков, входящих в состав жилого комплекса. Тем самым, проектом не решается проблема взаимоотношений между собственником имущества, не находящегося в долевой собственности, и собственниками жилых домов и (или) земельных участков в жилом комплексе, на которую обращал внимание Конституционный Суд Российской Федерации в указанном постановлении.

При этом часть 2 статьи 9 проекта устанавливает для собственников и арендаторов жилых домов и (или) земельных участков право свободного использования земельных участков, которые входят в состав имущества жилого комплекса, не находящегося в долевой собственности. Вместе с тем часть 3 статьи 9 проекта наделяет собственника такого имуществом правом устанавливать плату за пользования этим имуществом. В связи с этим право свободного использования такого имущества может быть ограничено установленной собственником такого имущества размером платы.

Согласно части 12 статьи 11 проекта управляющая организация, правление товарищества по обращению собственников об организации проведения общего собрания обязаны осуществить мероприятия, необходимые для его проведения, уведомить о его проведении каждого собственника, а также оформить необходимые документы по результатам проведения общего собрания и обеспечить доведение их до сведения собственников. В то же время часть 13 указанной статьи возлагает обязанность информирования собственников о проведении общего собрания на собственников, инициировавших его проведение.

В соответствии с частью 1 статьи 17 проекта собственники жилых домов и (или) земельных участков и иных объектов, которые используются как имущество общего пользования для удовлетворения потребностей всех собственников жилых домов и (или) земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой в том числе не утверждена документация по планировке территории, вправе инициировать процедуру проведения общего собрания собственников в целях принятия решения о признании совокупности таких объектов жилым комплексом при соблюдении, в частности, условия о расположении жилых домов на смежных земельных участках. В связи с этим не ясно, как будут определяться границы территории будущего жилого комплекса при отсутствии документации по планировке территории.

Замечания юридико-технического характера переданы в Комитет в рабочем порядке.

Начальник управления

Р.Н. Колачев