Пояснительная записка к проекту федерального закона N 256893-8 "О внесении изменений в статьи 6 и 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 256893-8 "О внесении изменений в статьи 6 и 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Досье на проект федерального закона

Законопроектом предлагается внести изменения в статьи 6 и 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) и на законодательном уровне закрепить право застройщика досрочно исполнять свои обязательства по передаче объекта долевого строительства, предусмотрев сроки и порядок такой передачи с возможностью, в исключительных случаях, составлять односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а так же ограничить максимальный размер неустойки для застройщиков уникальных объектов строительства на уровне 5 процентов от цены договора долевого участия.

Изменения в части досрочного исполнения обязательств застройщика направлены на защиту интересов граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов, поскольку позволят "дольщикам", в случае досрочного завершения строительства, получать в собственность объекты долевого строительства раньше срока установленного договором. В настоящее время, в подавляющем большинстве случаев застройщик не может передать жилое помещение участнику долевого строительства досрочно, так как это не допускается Законом.

Кроме того, принятие законопроекта позволит:

1. Снизить финансовую нагрузку на граждан, для которых строящееся жилое помещение является единственным и которые вынуждены снимать "жилье", так как в случае досрочной сдачи объекта позволит сэкономить на арендных платежах.

2. Повысить доходы граждан, для которых целью участия в долевом строительстве является инвестирование денежных средств, так как досрочная сдача объекта позволит им раньше начать извлечение прибыли от него.

3. Снизить стоимость строительства для застройщика, а как следствие цену жилого помещения.

4. Стимулировать рост жилищного строительства в Российской Федерации.

Внесение изменений в части ограничения максимального значения неустойки обусловлены беспрецедентным санкционным давлением со стороны недружественных Российской Федерации стран и территорий, которые отражается, в том числе, и на строительной отрасли.

При строительстве уникальных объектов в первую очередь были задействованы иностранные контрагенты, которые предоставляли технологии и оборудование производство которого на территории Российской Федерации не осуществлялось, а импортозамещение еще не налажено. Ранее заказанное и оплаченное оборудование, изготовленное по индивидуальному заказу (лифты, инженерное оборудование, отделочные материалы и т.п.), не может быть поставлено из-за санкционных ограничений, при этом многие проекты уже находится на завершающей стадии строительства. Это приводит не только к вопросу поиска альтернативных поставщиков, к необходимости перепроектирования и даже частичной перестройки уже практически построенных объектов, но и к нарушениям сроков сдачи объектов в эксплуатацию, что в совокупности существенно увеличивает издержки, а это, в свою очередь, может привести к банкротству застройщиков, появлению объектов незавершенного строительства и "обманутым дольщикам".

В этой связи, в целях сохранения устойчивого развития данного сегмента отрасли представляется уместным законодательно установить максимально возможные штрафные санкции (неустойку) в размере до 5% от стоимости приобретенного жилья. Данное ограничение позволит снизить риски как для застройщиков, так и для кредитных организаций, что благоприятно повлияет на возможность привлечения проектного финансирования и интерес к отрасли (сегменту), а следовательно, позволит обеспечить устойчивое развитие многих смежных отраслей, как-то: сфера НИОКР, IT, производства строительных и отделочных материалов, архитектуры, дизайна и машиностроения.

Расчетный процент ограничения ответственности застройщиков предложен Положением Банка России от 28.06.2017 N 590-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности" (вместе с "Порядком оценки кредитного риска по портфелю (портфелям) однородных ссуд"), которое одним из критериев высокого уровня кредитоспособности проектов с использованием эскроу-счетов устанавливает норму на основании которой договор с генеральным подрядчиком предусматривает гарантийное удержание в размере 5% на срок не менее 2 лет с даты ввода объектов в эксплуатацию или содержит условие предоставления исполнителем работ безотзывной банковской гарантии исполнения обязательств по договору генерального подряда с идентичной суммой и сроком действия.

Принятие законопроекта не потребует дополнительных расходов за счет средств федерального бюджета.

Законопроект соответствует положениям Договора о Евразийском экономическом союзе и положениям иных международных договоров Российской Федерации.

Принятие законопроекта не потребует внесение изменений в нормативные правовые акты федеральных органов государственной власти Российской Федерации.

Финансово-экономическое обоснование
к проекту федерального закона "О внесении изменений в статьи 6 и 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Принятие и реализация федерального закона "О внесении изменений в статьи 6 и 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не потребует дополнительных расходов за счет средств федерального бюджета.

Перечень
федеральных законов, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием "О внесении изменений в статьи 6 и 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Принятие Федерального закона "О внесении изменений в статьи 6 и 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не потребует внесения изменений в действующие федеральные законы, признания актов федерального законодательства утратившими силу или приостановления, принятия иных федеральных законов.