Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на проект федерального закона N 42326-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации" (о порядке распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности), внесенный Московской городской Думой

В соответствии с решением Совета Государственной Думы от 14 февраля 2022 года (выписка из протокола N 20, п. 108) Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (соисполнитель) рассмотрел проект федерального закона N 42326-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации" (о порядке распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности), внесенный Московской городской Думой (далее-законопроект), в части своей компетенции.

Законопроектом предлагается запретить или существенно усложнить оборот долей в праве общей собственности, в частности на жилые помещения, что, по мнению авторов законопроекта, позволит решить проблему рейдерских захватов имущества добропорядочных граждан. В указанных целях предлагается запретить продажу не выделенной в натуре доли в праве общей собственности на жилое помещение, являющееся неделимым объектом недвижимости. Кроме того, согласно проектируемым нормам законопроекта кадастровый номер объекта недвижимости и площадь объекта недвижимости определяются в качестве обязательных реквизитов договора продажи недвижимости. При этом в отношении продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение вводится обязанность включать в договор купли-продажи описание границ выделенной в натуре доли, ее площадь и кадастровый номер, за исключением случая продажи доли в праве общей собственности другому участнику долевой собственности.

Государственной Думой принят в первом чтении проект федерального закона N 346930-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части конкретизации прав собственника жилого помещения), которым предлагается установить общее правило о том, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из сособственников обеспечит ему возможность вселения в жилое помещение при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения; ограничить права собственника на вселение в принадлежащее ему жилое помещение третьих лиц, если в результате такого вселения на каждого проживающего в таком помещении будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения, и установить что основанием для регистрации гражданина по месту жительства должно являться наличие у него права пользования этим жилым помещением.

Полагаем, что правоотношения, регулирующие вопросы долевой собственности на жилое помещение, должны регулироваться гражданским законодательством с надлежащей его связи с законодательством жилищным, так как реализация жилищного права на вселение и проживание напрямую зависит от размера доли и соглашения сособствеников.

Выдел в натуре доли в праве общей собственности возможен только в том случае, если это не повлечет несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, то есть невозможности его использования по назначению или существенного ухудшения его технического состояния. Данный вывод подтверждается сложившейся правоприменительной практикой (пункт 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Проектируемые изменения пункта 4 статьи 252 ГК РФ исключают критерий "незначительности" доли в праве общей собственности, который используется при принятии судом решения о выплате участнику долевой собственности остальным участникам компенсации вместо выдела доли в натуре, что может привести к нарушению конституционных гарантий права собственности в Российской Федерации.

Дополнительно отмечаем, что Федеральным законом от 14 июля 2022 года N 310-ФЗ "О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлен запрет на совершение действий с долями в праве собственности на жилое помещение, если в результате таких действий площадь помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее 6 квадратных метров на каждого сособственника.

На основании изложенного, Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству не поддерживает проект федерального закона N 42326-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации" в представленной редакции.

Председатель Комитета

С.А. Пахомов