Вопрос: Условие о бессрочном проживании в договоре дарения квартиры, согласие органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры, в которой проживает несовершеннолетний (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2022 г.)

Единственный собственник жилого помещения (квартиры), владеющий ей более 5 лет, планирует подарить данную квартиру бывшему супругу.

Может ли бывший собственник включить в договор дарения условие, согласно которому он имеет право на бессрочное проживание в данной квартире?

Нужно ли согласие на дарение органов опеки и попечительства в случае, если в квартире проживает несовершеннолетний ребенок собственника (старше 14 лет)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Включение в договор дарения условия о бессрочном проживании дарителя правомерно.

Согласие органов опеки и попечительства в рассматриваемой ситуации не нужно.

Обоснование вывода:

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом любым не запрещенным законом способом, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам (например, путем дарения).

К отношениям по дарению недвижимого имущества применяются нормы Гражданского кодекса РФ о дарении.

Для того чтобы договор дарения считался заключенным, стороны должны достичь согласия по всем его существенным условиям. В силу требования закона для договора дарения существенным условием является предмет договора, то есть вещь, передаваемая (подлежащая передаче) дарителем одаряемому (абзац второй п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 572 ГК РФ). Следовательно, при соблюдении вышеуказанных условий договор дарения считается заключенным.

Судебная практика идет в направлении признания условия о пожизненном проживании дарителя в качестве действительного в сделке. Подобный вывод содержится, например, в определении Липецкого областного суда от 09.07.2012 N 33-1459/2012. Суд обосновал свою позицию тем, что сохранение права пожизненного проживания носит символический характер по сравнению с действиями, которые совершает даритель. В договоре прямо указана безвозмездность передачи имущества. В то же время суд ссылается на ст. 421 ГК РФ (свобода договора), а также упоминает о том, что стороны могут заключать договоры, в которых содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Довод о том, что пожизненное право проживания является встречным обязательством в договоре дарения и поэтому договор должен быть признан недействительным, был признан несостоятельным.

К аналогичным выводам пришел Петропавловск-Камчатский городской суд. Он указал, что включение в договор дарения указанного условия само по себе не свидетельствует о встречном предоставлении, поскольку право дарителя на проживание в отчуждаемом им по договору дарения жилом помещении может являться встречным предоставлением, только если сама по себе передача жилого помещения в дар поставлена в зависимость от этого предоставления (решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 03.04.2017 по делу N 2-2153/2017).

Таким образом, условие о бессрочном проживании дарителя является допустимым и не противоречит сущности договора дарения. Данный вывод подтверждает и иная судебная практика: смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 24.03.2016 по делу N 33-3400/2016, решение Суздальского районного суда Владимирской области от 09.01.2018 по делу N 2-50/2018, решение Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от 29.07.2020 по делу N 2-929/2020.

Из вышеизложенного следует, что в договоре дарения может содержаться условие о сохранении за предыдущим владельцем права проживания в квартире, такое условие закону не противоречит, исходя из того, что в силу свободы договора стороны вправе его предусмотреть.

Относительно согласия органа опеки и попечительства отметим следующее. Заключение договора дарения жилых помещений требует наличия разрешения (согласия) органа опеки и попечительства только в следующих случаях:

- распоряжение (отчуждение) имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 20, 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве");

- отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

В силу ч. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Как следствие, при отчуждении имущества, принадлежащего родителям (одному из родителей) несовершеннолетнего, не требуется получения согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки.

В свою очередь, правило о получении согласия органа опеки и попечительства, установленное п. 4 ст. 292 ГК РФ, действует только в двух случаях:

- во-первых, согласие органов опеки и попечительства необходимо, когда правом пользования жилым помещением обладают лица, находящиеся под опекой и попечительством. Само по себе наличие в составе семьи собственника жилого помещения несовершеннолетних граждан в настоящее время не является основанием для согласования отчуждения жилого помещения с органом опеки и попечительства;

- во-вторых, согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения, причем об этом должно быть известно органу опеки и попечительства.

Правоприменительная практика исходит из того, что положения п. 4 ст. 292 ГК РФ не предписывают получать согласие органа опеки и попечительства при совершении сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, находящийся на содержании родителей, в том случае, когда родители осуществляют свои обязанности надлежащим образом, исходя из предполагаемой добросовестности родителей по отношению к своим детям.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 08.06.2010 N 13-П признал пункт 4 ст. 292 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, притом, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего. Тем не менее Конституционный Суд РФ не указал на необходимость расширительного толкования данной нормы в пользу того, чтобы с согласия органа опеки и попечительства совершались и сделки по отчуждению квартир, в которых проживают несовершеннолетние дети собственников - он лишь указал, что в случае отклонения собственника от социально оправданной модели поведения родителя и отчуждения квартиры в ущерб правам и законным интересам ребенка последние подлежат судебной защите.

На основании всего изложенного согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки по дарению квартиры не требуется (апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 10.04.2017 по делу N 33-1112/2017, апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2016 N 33-4885/16, апелляционное определение Верховного Суда Республики Дагестан от 23.07.2013).

К сведению:

В заключение отметим, что условие о пожизненном проживании не исключает определенного риска для дарителя: он все же лишается права собственности на имущество, и, даже сохраняя за собой право проживать в жилом помещении, не может ограничить нового собственника в полномочиях по распоряжению данным имуществом. Например, решением Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 20.05.2020 по делу N 2-15/2020 было отказано в удовлетворении исковых требований К. о признании договора дарения недействительным и применении последствий недействительности сделки. Судом установлено, что истица подарила квартиру своему брату. Квартира является ее единственным жилищем. В договоре дарения было предусмотрено право пожизненного проживания дарителя. После смерти брата квартира перешла в собственность его наследников по закону - супруги и детей. Даритель потребовала признать договор недействительным, так как после отчуждения имущества она не только продолжала проживать в квартире, но и оплачивала коммунальные услуги.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

- Примерная форма договора дарения квартиры с сохранением за дарителем права проживания (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Байдина Элина

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

8 сентября 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.