Проблемные вопросы научно-методического обеспечения судебной стоимостной (оценочной) экспертизы объектов недвижимости и пути их решения (Д.В. Иванов, О.Г. Карнаухова, П.А. Козин, Д.Д. Кузнецов, журнал "Теория и практика судебной экспертизы", N 3 (том 17), июль-сентябрь 2022 г.)

Иванов Д.В., Карнаухова О.Г., Козин П.А., Кузнецов Д.Д. Проблемные вопросы научно-методического обеспечения судебной стоимостной (оценочной) экспертизы объектов недвижимости и пути их решения

Д.В. Иванов - к.юр.н., доцент, заведующий кафедрой судебных экспертиз Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета; ФГБОУ "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" (СПбГАСУ), Санкт-Петербург

О.Г. Карнаухова - к.юр.н., доцент кафедры судебных экспертиз Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета; ФГБОУ "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" (СПбГАСУ), Санкт-Петербург

П.А. Козин - д.т.н., профессор, старший эксперт по определению стоимостей ООО "РМС-ОЦЕНКА"; ООО "РМС-Оценка", Санкт-Петербург

Д.Д. Кузнецов - к.т.н., доцент, главный специалист отдела государственной кадастровой оценки ГБУ ЛО "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки"; ГБУ Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки", Санкт-Петербург

Цель статьи - разработка научно-методического обеспечения судебной стоимостной (оценочной) экспертизы объектов недвижимости, отличного от федеральных стандартов оценки. Решена задача сравнительного анализа профессиональной деятельности оценщика недвижимости и судебного эксперта, определяющего рыночную стоимость, выявлены их формальные и содержательные отличия. Обоснована необходимость разработки специальной методологии судебной стоимостной экспертизы, ориентированной на судебную систему, учитывающую постоянное совершенствование строительных наук, а также международные стандарты оценки.

Методология включает анализ двух оценок, представленных сторонами судебного спора, и справедливую (равновесную) стоимость объекта недвижимости в заключении судебного эксперта. Предлагается осуществлять сопоставление двух моделей стоимости с выявлением критических параметров, которые привели к формированию начального интервала стоимости.

Научно-методическое обеспечение не требует изменения законодательства и федеральных стандартов оценки, но предполагает разработку методических рекомендаций по определению справедливой стоимости путем сопоставления оценок. Разработанная методология открывает дополнительные возможности для развития системы досудебного разрешения споров.

Ключевые слова: объекты недвижимости, судебная экспертиза, рыночная стоимость, равновесная стоимость, научно-методическое обеспечение, состязательность сторон, федеральные стандарты оценки, интервал стоимости, существенность, аналоги

Ivanov D.V., Karnaukhova O.G., Kozin PA, Kuznetsov D.D. Problematic Issues of Scientific and Methodical Support of the Forensic Cost Evaluation of Real Estate Objects and the Ways to Solve Them

D.V. Ivanov - Candidate of Law, Associate Professor, Head of Department of Forensics, Saint Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering (SPbGASU); Saint Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering, Saint Petersburg

O.G. Karnaukhova - Candidate of Law, Associate Professor, Associate Professor of Forensics, Saint Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering (SPbGASU); Saint Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering, Saint Petersburg

P.A. Kozin - Doctor of Technical Sciences, Professor, senior expert in cost determination "RMS-Evaluation"; RMS-Evaluation, Saint Petersburg

D.D. Kuznetsov - Candidate of Technical Sciences, Associate Professor, Chief Specialist of the Department of State Cadastral Valuation at the Leningrad Regional Institution of Cadastral Valuation, Leningrad Regional Institution of Cadastral Valuation, Saint Petersburg

The aim of the article is to develop a scientific and methodical support for the forensic cost evaluation of real estate objects defferent from the federal appraisal standards. The authors solve the problem of comparative analysis of the professional activity of a real estate appraiser and a forensic expert who determines the market value, they also reveal their formal and substantive differences. They come to a reasonable conclusion about the necessity to develop a special methodology for forensic cost evaluation, as a study focused on the judicial system and considering the modern achievements in construction sciences, international valuation standards.

The proposed methodology includes the analysis of two evaluations presented by the litigants and the fair (equilibrium) value of the property in a forensic expert's opinion. The authors offer to compare two cost models identifying the critical parameters that led to the formation of the initial cost interval.

The proposed version of scientific and methodical support does not require changes in the legislation and federal evaluation standards, but it involves the development of the guidelines for determining fair value by comparing the estimates submitted to the court by the parties to the dispute. The suggested methodology presents some additional opportunities for the development of a system of pre-trial resolution of disputes.

Keywords: real estate objects, forensic expertise, market value, equilibrium value, scientific and methodical support, competition of the parties, federal evaluation standards, value interval, materiality, analogues