Самовольные постройки: проблемы правоприменения (Ю.А. Метелева, журнал "Lex Russica", N 5, май 2022 г.)

Метелева Ю.А. Самовольные постройки: проблемы правоприменения

Ю.А. Метелева - кандидат юридических наук, доцент кафедры частного права Российского нового университета, адвокат

Статья посвящена такому правовому феномену, как самовольная постройка. В современной России большое распространение получило самовольное строительство зданий и сооружений. Несмотря на внешнюю легализацию таких построек, впоследствии многие их владельцы сталкиваются с проблемой признания таких строений самовольно построенными и вытекающей из этого угрозой сноса. В статье подробно анализируются критерии самовольной постройки, установленные в гражданском законодательстве, делается вывод о том, что данные критерии прошли проверку временем и практически не были подвергнуты изменениям, вносимым в законодательство о самовольных постройках. Более того, они были перенесены и в законопроект, посвященный реформированию раздела ГК РФ о вещных правах. Суды при рассмотрении дел о самовольных постройках идут навстречу добросовестным застройщикам, которые не знали и не должны были знать о том, что их строительство незаконно, так как принимали все необходимые меры для получения разрешения на строительство. Одной из мер, направленных на защиту добросовестных застройщиков, явилось положение закона о непризнании в качестве самовольной постройки строения, возведенного с нарушениями ограничений на использование земельного участка, если в момент его возведения застройщик не знал и не мог знать о действии таких ограничений. Это исключение касается строительства в зонах с ограниченными условиями использования территорий. Узнать о местоположении данных территорий ранее часто не представлялось возможным. Однако в настоящее время постройкам, возведенным в таких зонах, грозит снос. Споры на эту тему не являются единичными в судебной практике, дело доходит даже до Европейского Суда по правам человека. Автору представляется несправедливым сносить такие постройки без выплаты застройщику справедливой компенсации, так как государство зачастую само не создало условий для информирования населения о существовании таких зон в той или иной местности.

Ключевые слова: самовольная постройка; недвижимость; строительство зданий; земельный участок; критерии самовольной постройки; использование земельного участка не по целевому назначению; строительство без получения разрешения; нарушение градостроительных правил; легализация самовольной постройки; зоны с ограниченными условиями использования территорий.

Meteleva Y.A. Unauthorized Buildings: Problems of Law Enforcement

Y.A. Meteleva - Cand. Sci. (Law), Associate Professor, Department of Private Law, Russian New University; Advocate

The paper is devoted to such a legal phenomenon as unauthorized construction. Unauthorized construction of buildings and structures has become widespread in modern Russia. Despite the external legalization of such buildings, many of their owners subsequently face the problem of recognizing such buildings as illegally built and the threat of demolition. The paper analyzes in detail the criteria of unauthorized construction established in civil legislation, concludes that these criteria have passed the test of time and have practically not been subjected to changes introduced into the legislation on unauthorized buildings. Moreover, they were also transferred to the draft law on reforming the Section of the Civil Code of the Russian Federation regulating property rights. The courts, when considering cases of unauthorized buildings, meet bona fide developers who did not know and should not have known that their construction was illegal, as they took all necessary measures to obtain a construction permit. One of the measures aimed at protecting bona fide developers was the provision of the law on the non-recognition as an unauthorized construction of a structure erected in violation of restrictions on the use of land, if at the time of its construction the developer did not know and could not know about the effect of such restrictions. This exception applies to construction in areas where the use of territories is limited. It was often not possible to find out about the location of these territories before. However, at present, buildings constructed in such zones are under threat of demolition. Disputes on this topic are not unique in judicial practice; they can also be brought to the European Court of Human Rights. It seems unfair to the author to demolish such buildings without paying the developer fair compensation, since the state itself often fails to provide conditions for informing the population about the existence of such zones in a particular area.

Keywords: unauthorized construction; real estate; construction of buildings; land plot; criteria for unauthorized construction; use of land not for its intended purpose; construction without a permit; violation of town-planning rules; legalization of unauthorized construction; zones with limited conditions for the use of territories.