Вопрос: Определение срока аренды садового земельного участка (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2022 г.)

На какой срок можно заключить договор аренды земельного участка для целей садоводства в границах населенного пункта в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ?

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", предусматривает два вида садовых земельных участков.

Код Классификатора 1.5 "Садоводство" предусматривающий осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.

Важно отметить, что код 1.5 Классификатора входит в состав кода 1.0 "Сельскохозяйственное использование".

Код Классификатора 13.2 "Ведение садоводства" предусматривает осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд.

В связи с изложенным строительство жилых и садовых домов возможно только на земельных участках с кодом 13.2 "Ведение садоводства"; код 1.5 допускает только выращивание многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.

Согласно подп. 18 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка.

В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Сроки предоставления земельных участков в аренду регламентированы п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Однако указанные положения закона не содержат норм, позволяющих однозначно определить допустимый срок предоставления садовых земельных участков в границах населенного пункта.

Так, в соответствии с подп. 1, 3, 11 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

- на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи (примечание: как было указано выше, строительство на земельных участках с кодом 13.2 допускается);

- на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

- на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта (примечание: земельные участки с кодом 13.2 в код 1.0 не входят).

В связи с неоднозначностью вышеприведенных законоположений обратимся к судебной практике.

Статья 35 ГрК выделяет в качестве одного из видов территориальных зон - зоны сельскохозяйственного использования; могут включаться зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения. Буквальное толкование данной нормы свидетельствует о наличии законных оснований для ее применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию - земельные участки сельскохозяйственного назначения или вид использования - сельскохозяйственное использование, но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства. Согласно п. 11 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства. Таким образом, земельные участки N кадастровый N, N кадастровый N и N кадастровый N предназначенные для ведения садоводства с категорией "земли населенных пунктов", предназначены в том числе для сельскохозяйственного производства путем выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур, виноградарства, что в свою очередь соответствует критерию, предусмотренному п. 11 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. Как следует из содержания статьи 39.8 и п. 11 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, выбор конкретного срока аренды принадлежит заявителю (гражданину). Статьей 46 Конституции Российской Федерации закреплено право на обжалование в судебном порядке решений и действий (или бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц.

Однако существует и иная судебная практика.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 24 апреля 2018 г. по делу N 33а-969/2018: В связи с тем, что земельный участок был предоставлен Нагоеву Б.Р. с целью ведения садоводства, срок договора аренды спорного земельного участка был определен сторонами в соответствии с требованиями пп. 3, 8 статьи 39.8 ЗК РФ (примечание эксперта: полагаем, что в тексте опечатка, имеется в виду подп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ) на срок двадцать лет. В Федеральном законе от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" закреплено, что личное подсобное хозяйство - это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. В связи с тем, что спорный земельный участок находится в границах населенного пункта, имеет вид разрешенного использования, позволяющий осуществлять садоводство, которое подпадает под действие Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", а также в связи с тем, что в пункте 8 ст. 39.8 ЗК РФ не закреплены сроки договора аренды земельного участка, предоставленного для ведения садоводства, при заключении договора стороны правомерно согласовали срок договора - 20 лет. В соответствии с пп. 3, 8 ст. 39.8 ЗК РФ (примечание эксперта: полагаем, что в тексте опечатка, имеется в виду подп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства. Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Нагоева Б.Р, обоснованно пришел к выводу об отсутствии нарушений закона при заключении договора аренды земельного участка на срок 20 лет.

В связи с изложенным дать однозначный ответ на поставленный вопрос не представляется возможным.

Вместе с тем в системном понимании вышеприведенных норм нам представляется наиболее правильным применение следующих сроков аренды:

- для садовых земельных участков (в границах населенного пункта) с кодом 13.2 Классификатора (подп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

- для садовых земельных участков (на землях сельскохозяйственного назначения либо в границах населенного пункта в составе зон сельскохозяйственного использования) с кодом 1.5 Классификатора (подп. 11 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

28 марта 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.