Вопрос: Изменение цены договора аренды, арендатором по которому является местная администрация (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2022 г.)

Заключен договор аренды помещений сроком на пять лет. Арендодателем является АО "Почта России", арендатором - администрация муниципального образования. Договор был заключен несколько лет назад без соблюдения законодательства о контрактной системе. Арендодатель направил письмо о повышении арендной платы на 5% с 01.01.2022 без заключения дополнительного соглашения, ссылаясь на то, что договором предусмотрено право на одностороннее изменение арендной платы.

Правомерно ли повышать стоимость арендной платы в такой форме, без указания точной суммы и без заключения дополнительного соглашения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Изменение арендной платы по указанному в вопросе договору возможно только по соглашению сторон. Кроме того, на наш взгляд, в описанной ситуации заказчику целесообразно заключить новый договор с соблюдением требований законодательства о контрактной системе.

Обоснование вывода:

Гражданское законодательство позволяет сторонам предусмотреть в договоре аренды условие, предоставляющее арендодателю право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (смотрите в связи с этим п. 3 ст. 614 ГК РФ и п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). В этом случае для изменения арендной платы достаточно получения арендатором соответствующего уведомления арендодателя. Заключать дополнительное соглашение об изменении арендной платы при этом не требуется*(1). Однако к договорам аренды, арендаторами по которым являются муниципальные заказчики (в частности, администрация муниципального образования), указанное правило неприменимо.

Заказчиками, руководствующимися Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), являются, в частности, муниципальные заказчики (п. 7 ч. 1 ст. 3 Закона N 44-ФЗ). К муниципальным заказчикам относятся действующие от имени муниципального образования, уполномоченные принимать бюджетные обязательства в соответствии с бюджетным законодательством РФ от имени муниципального образования и осуществляющие закупки муниципальные органы и муниципальные казенные учреждения (п. 6 ч. 1 ст. 3 Закона N 44-ФЗ). К ним относятся и администрации муниципальных образований. Муниципальные заказчики осуществляют закупки (в том числе направленные на приобретение имущества в аренду) в соответствии с Законом N 44-ФЗ во всех случаях, помимо прямо оговоренных в данном Законе (ч. 2 ст. 1 Закона N 44-ФЗ). Принятие решения об определении контрагента без учета требований Закона N 44-ФЗ влечет административную ответственность, предусмотренную чч. 2, 3 ст. 7.29 КоАП РФ.

В силу ч. 1 ст. 24 Закона N 44-ФЗ заказчики при осуществлении закупок применяют конкурентные способы определения контрагентов или осуществляют закупки у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя). Из ч. 1 ст. 24, ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ следует, что закупка у единственного контрагента может проводиться только в случаях, указанных в ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ.

Заключение заказчиком договоров аренды нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения допускается без проведения конкурентных процедур, то есть с единственным контрагентом (п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ). Однако нужно учитывать, что Законом N 44-ФЗ установлен ряд требований, которые должны соблюдаться при осуществлении закупки (в том числе при заключении контракта, предметом которого является аренда администрацией недвижимого имущества). В частности, до заключения контракта планируемая закупка должна быть отражена в плане-графике, цена аренды должна быть определена в соответствии с правилами, предусмотренными Законом N 44-ФЗ, и обоснованна, условия контракта должны соответствовать требованиям ст. 34 Закона N 44-ФЗ, контракт должен пройти контроль уполномоченного органа*(2). Кроме того, после заключения контракта сведения о нем по общему правилу должны быть направлены для включения в реестр контрактов. Туда же должны направляться информация и документы во всех случаях изменения контракта и при его исполнении*(3). За несоблюдение большинства из перечисленных выше требований (а в описанной ситуации, как следует из вопроса, они не соблюдены) предусмотрена административная ответственность*(4). Поскольку исполнить все необходимые требования в рассматриваемой ситуации затруднительно, мы полагаем, что в интересах заказчика принять меры к расторжению действующего договора и заключить новый договор с соблюдением все требований законодательства о контрактной системе.

В силу ч. 2 ст. 34 Закона N 44-ФЗ при заключении контракта указывается, что цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения контракта. В силу этой же нормы изменение существенных условий контракта допускается исключительно в случаях, предусмотренных ст. 95 Закона N 44-ФЗ. Пункт 10 ч. 1 ст. 95 Закона N 44-ФЗ позволяет изменить практически любые условий контракта, заключенного по основанию, предусмотренному п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ, включая условие о цене. Однако, как видно из абзаца первого ч. 1 ст. 95 Закона N 44-ФЗ, во всех случаях, когда закон допускает изменение условий контракта, такое изменение должно оформляться соглашением сторон. Возможность одностороннего изменения условий договора аренды, заключенного в соответствии с Законом N 44-ФЗ, законом не предусмотрена. Таким образом, в описанной ситуации для изменения условий договора следует заключить соответствующее дополнительное соглашение.

Правоприменительной практики, где бы рассматривались аналогичные ситуации, мы не обнаружили.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

4 февраля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Смотрите в связи с этим ответ на Вопрос: Одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2021 г.).

*(2) Смотрите в связи с этим материалы: Энциклопедия решений. Порядок закупки по Закону N 44-ФЗ у единственного поставщика; Энциклопедия решений. Порядок закупки на основании пп. 11, 22, 30, 31, 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ.

*(3) Смотрите ст. 103 Закона N 44-ФЗ, а также материалы Энциклопедии решений: Реестр контрактов, заключенных в соответствии с Законом N 44-ФЗ; Сведения, которые направляются заказчиком для формирования предусмотренного Законом N 44-ФЗ реестра контрактов; Порядок внесения сведений в предусмотренный Законом N 44-ФЗ реестр контрактов.

*(4) Смотрите, в частности, ст. 7.29.3, 7.31, 7.32 КоАП РФ.