Вопрос: Доначисление арендной платы за землю за прошедшие периоды (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2022 г.)

У администрации арендуется земельный участок. Администрация неправильно производила расчет арендной платы за прошлые периоды и доначислила арендную плату за прошлые годы.

Правомерно ли доначисление арендной платы за прошлые периоды, если администрация самостоятельно рассчитывала сумму арендных платежей?

В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная ЗК РФ.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно ст. 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

По общему правилу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В связи с изложенным полагаем, что требования нормативно-правовых актов публичных образований, устанавливающих размер арендой платы, должны быть исполнены надлежащим образом, в т.ч. за прошлые периоды.

В этой связи рекомендуем для ознакомления нижеприведенную судебную практику.

Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 1 апреля 2019 г. по делу N А61-6138/2018: Уведомлением от 23.07.2018 N 4181 ответчику предложено уплатить доначисленную сумму арендной платы за 2016, 2017 годы в размере 248 755 руб., вручено 28.07.2018 (л.д. 16-20). Претензией от 11.09.2018 N 5314 главе КФХ предложено в семидневный срок со дня получения претензии оплатить сумму задолженности - 223 200 руб. 50 коп., вручена 15.09.2018 (л.д. 61, 62). Задолженность по арендной плате ответчиком не была уплачена, в связи с чем Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Так как при начислении арендной платы за период с 17.03.2016 по 31.12.2016 Администрацией не были учтены требования Постановления N 79, то с учетом вступившего в силу с 17.03.2016 постановления ежеквартальный размер арендной платы должен был с 17.03.2016 составлять 147 887,50 руб. Таким образом, за период с 17.03.2016 по 31.12.2016 ответчику было недоначислено 212 562 руб.

Доказательств погашения задолженности в указанном размере в материалах дела не имеется. На основании изложенного суд пришел к выводу об удовлетворении заявленного истцом требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 109-11 в сумме 246 094 руб. 25 коп.

Решение Арбитражного суда Московской области от 11 октября 2019 г. по делу N А41-74264/2019: Представлением Контрольно-счетной палаты городского округа от 17.06.2019 за NN 238, 239 определено, что при расчете арендной платы арендодатель неправомерно применял Кд=3 вместо Кд=4,2. В результате по спорному договору недоначислена арендная плата в размере 327 291,84 руб. за период с 01.01.2016 по 31.12.2018.

В связи с изложенным 10.07.2019 администрация направила досудебную претензию о необходимости погашения долга.

Судом установлено, что часть периода ко взысканию находится за пределами срока исковой давности. С учетом изложенного поскольку досудебный порядок соблюден истцом 10.07.2019, ответчик представил расчет долга за период с 10.07.2016 по 31.12.2018, который составил 27 0129,16 руб.

Ответчик погасил задолженность в размере 27 0129,16 руб. по п/п N 85 от 24.07.2019, то есть до обращения истца в суд с настоящими требованиями. В связи с этим иск не подлежит удовлетворению.

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 2 октября 2017 г. по делу N А40-86565/2017: В частности, судом установлено, что на основании кадастровых справок о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 89:05:010310:2653 от 02.03.2016 с 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка изменилась с 2 269 605 рублей 00 копеек на 3 862 001 рубль 00 копеек. В связи с этим истцом 10.04.2016 было произведено доначисление арендной платы за 2014 год в размере 128 369 рублей 03 копейки, а также за 2015 год в размере 185 931 рубль 33 копейки. Начисление арендной платы за 2014-2015 годы произведено 10.04.2016, следовательно, изменение арендной платы за прошлые периоды на размер пеней за период с 2014-2015 гг. не повлияло. В соответствии с п. 3.4 договора аренды земельных участков от 29.06.2009 N 180-09 размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год в одностороннем порядке без составления дополнительного соглашения. Об изменении арендной платы и изменении реквизитов Арендатор уведомляет заказным письмом. Уведомительное письмо от 17.03.2016 N 01-20/426 с расчетами арендной платы за 2014-2017 было направлено в адрес ответчика 23.03.2016, что подтверждено списком внутренних почтовых отправлений от 23.03.2016 N 33. Таким образом, со стороны истца нарушений условий договора не имелось, требование о взыскании арендной платы, расчет требования судом проверены и признаются обоснованными.

Вместе с тем в случае обращения арендодателя в органы судебной защиты с целью взыскания недоначисленной арендной платы в судебном порядке необходимо учитывать сроки исковой давности по данной категории дел, составляющие три года (ст. 196 ГК РФ).

В этой связи считаем заслуживающей внимания следующую судебную практику.

Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 08 ноября 2016 г. по делу N 2-6468/2016: В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п. 2 ст.199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

На основании ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принимая решение о частичном удовлетворении требований, суд исходит из того, что истцом пропущен срок исковой давности для взыскания задолженности по арендной плате за период с дата по дата, поскольку с данным иском администрация МО "адрес" обратилась дата, о чем заявлено в судебном заседании стороной ответчика, в связи с чем из задолженности ответчика по арендной плате судом вычитается сумма за период с дата по дата.

Смотрите также: решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 марта 2019 г. по делу N А40-239105/2018, решение Арбитражного суда Московской области от 11 октября 2019 г. по делу N А41-74264/2019.

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- решение Арбитражного суда г. Москвы от 2 октября 2017 г. по делу N А40-86565/2017;

- решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 сентября 2020 г. по делу N А40-6164/2018;

- решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 сентября 2019 г. по делу N А40-147631/2019;

- определение Московского областного суда от 05 октября 2021 г. по делу N 3а-1143/2021;

- апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 25 апреля 2017 г. по делу N 11-4828/2017;

- решение Кунашакского районного суда Челябинской области от 03 октября 2017 г. по делу N 2-499/2017;

- решение Пластского городского суда Челябинской области от 13 октября 2015 г. по делу N 2-464/2015.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

23 февраля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.