Вопрос: Возможно ли заключение договора дарения земельного участка и 4/5 доли в праве собственности на жилой дом без выделения долей жилого помещения в натуре? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2022 г.)

Возможно ли заключение договора дарения земельного участка (полностью) и 4/5 доли в праве собственности на жилой дом без выделения долей жилого помещения в натуре?

Согласно п. 1 ст. 542 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Безвозмездность является квалифицирующим признаком дарения, поэтому если он фактически прикрывает встречную передачу вещи или права либо встречное обязательство, то является недействительным (ничтожным) как притворная сделка (абзац второй п. 1 ст. 572 ГК РФ). К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки, применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Как отмечают судьи, дарение имущества предполагает наличие волеизъявления дарителя, намеревающегося безвозмездно передать принадлежащее ему имущество иному лицу именно в качестве дара, а не по какому-либо другому основанию, вытекающему из экономических отношений сторон сделки (смотрите, например, определение Московского горсуда от 18.05.2016 N 33-11630/16).

Для того чтобы договор дарения считался заключенным, стороны должны достичь согласия по всем его существенным условиям. Незаключенный договор не влечет правовых последствий и не порождает для сторон прав и обязанностей (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Поскольку дарение недвижимого имущества предполагает переход к одаряемому права собственности на это имущество, который подлежит государственной регистрации, договор дарения недвижимости всегда заключается в письменной форме (п. 1 ст. 131, ст. 161 ГК РФ, ч. 6 ст. 1, п. 2 ч. 4 ст. 18, ч. 1, 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", определение Суда Еврейской автономной области от 27.06.2014 по делу N 33-335/2014).

В силу требования закона для договора дарения существенным условием является предмет договора, то есть вещь, передаваемая (подлежащая передаче) дарителем одаряемому (абзац второй п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 572 ГК РФ). Поэтому в договоре дарения должны быть указаны признаки этого имущества, позволяющие индивидуализировать его, то есть отграничить от иных вещей.

В случае, если в качестве дара передается недвижимость, она может быть индивидуализирована путем указания ее площади, местоположения, иных характеристик. Детализированное описание имущества может содержаться в приложениях к договору дарения (экспликация, поэтажный план и т.д.) (смотрите постановление Седьмого ААС от 04.05.2016 N 07АП-2721/16, определение Московского горсуда от 10.11.2015 N 33-40790/15).

Как следует из нижеизложенной судебной практики, дарение доли в праве на здание единоличным собственником возможно:

- решение Десногорского городского суда Смоленской области от 12 сентября 2017 г. по делу N 2а-407/2017 ...Из уведомления о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на государственную регистрацию представлен договор дарения долей жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в г. Десногорск Смоленской области, по которому единоличный собственник жилого дома и земельного участка Якушенкова ФИО21 распоряжается долями в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимого имущества. Якушенкова ФИО20 не является участником общей долевой собственности, следовательно, отчуждение определенной доли собственником целого (неделимого) объекта не основано на действующем законодательстве. Невозможность раздела имущества в силу закона либо выдела в натуре доли из имущества не может, исходя из приведенных норм, ограничивать собственника в праве распоряжаться своей собственностью, в том числе путем отчуждения долей в праве собственности на это имущество при неизменности его содержания (назначения). Иное противоречит конституционному принципу (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ) и содержанию ст. 209 ГК РФ. Ссылка административного ответчика при отказе в государственной регистрации перехода права, права общей долевой собственности на невозможность отчуждения определённой доли собственником целого (неделимого) объекта не состоятельна, поскольку государственной регистрации подлежит переход права собственности на доли в имуществе и право общей долевой собственности на прежний объект недвижимости.

- определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 7 июля 2020 г. по делу N 8Г-8064/2020[88-8631/2020].

По аналогии по сделкам купли-продажи:

- кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 15 ноября 2017 г. N 36-КГ17-8 ...Ссылки государственного регистратора и суда апелляционной инстанции в обоснование своей позиции на статью 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащую понятие и основания возникновения общей собственности, которая, по их мнению, не предусматривает возможность продажи единоличным собственником доли в праве собственности на объект недвижимости, являются несостоятельными, поскольку нормы названной статьи такого предписания не содержат...;

- п. 50 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 5 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 г.);

- апелляционное определение СК по административным делам Смоленского областного суда от 13 марта 2018 г. по делу N 33а-866/2018 ...Коноплев И.Ю, Черствов К.А. обратились в суд с административным исковым заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области по отказу в государственной регистрации перехода прав на основании договора купли-продажи от (дата), удостоверенного врио нотариуса Смоленского городского нотариального округа Смоленской области Семеновой Ю.Н., и возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области осуществить такую регистрацию. В обоснование требований указали, что Коноплеву Ю.Н. на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: ...: здание "данные изъяты", общей площадью N кв. м; земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N. (дата) Коноплев И.Ю. продал N доли в праве на указанные объекты недвижимости Черствову К.А, о чем стороны заключили договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом, и впоследствии подали документы на государственную регистрацию перехода права, которая (дата) была приостановлена, а (дата) в регистрации перехода права отказано. Полагают, что приостановление и последующий отказ в государственной регистрации перехода права являются незаконными, поскольку у регистрирующего органа правовых оснований для приостановления и последующего отказа не имелось. Коноплев И.Ю. продал N доли в праве на указанные объекты недвижимости Черствову К.А, о чем стороны заключили договор купли-продажи от (дата), удостоверенный врио нотариуса Смоленского городского нотариального округа Смоленской области Семеновой Ю.Н. Федотовой М.А. Впоследствии стороны сделки подали документы на государственную регистрацию перехода права. Управление Росреестра по Смоленской области уведомлением от (дата) приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на основании п. 4 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сроком на три месяца, указав, что отчуждение определенной доли собственником целого (неделимого) объекта не основано на действующем законодательстве. (Дата) государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 218, 226, 227 КАС РФ, ст. 128, 130, 131, 209, 218, 244, 260 ГК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", установив, что имущественное право на долю в праве собственности на объект недвижимости является надлежащим объектом гражданских прав, а также то, что действующим законодательством запрет на создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь не установлен, в связи с чем право собственности на спорные объекты недвижимости, а также на долю в праве на эти объекты подлежит государственной регистрации, пришел к выводу об удовлетворении заявленных Коноплевым И.Ю. и Черствовым К.А. Требований. При этом суд первой инстанции указал на несостоятельность ссылки административного ответчика при отказе в государственной регистрации права на невозможность выдела из целого доли в праве собственности на объект недвижимого имущества, поскольку государственной регистрации подлежит переход права собственности на доли в имуществе и право общей долевой собственности на прежний объект недвижимости. С указанными выводами судебная коллегия соглашается, поскольку считает их основанными на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, с учетом установленных юридически значимых для рассмотрения дела обстоятельств. При этом судебная коллегия отмечает, что выводы суда первой инстанции согласуются с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017 год), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017. Ссылки административного ответчика в обоснование своей позиции на ст. 244 ГК РФ, содержащую понятие и основания возникновения общей собственности, которая, по его мнению, не предусматривает возможности продажи единоличным собственником доли в праве собственности на объект недвижимости, являются несостоятельными, поскольку нормы названной статьи такого предписания не содержат. Таким образом, у государственного регистратора отсутствовали предусмотренные законом основания для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации права собственности на N долю в праве на спорные объекты недвижимости, в связи с чем решение суда первой инстанции об удовлетворении требований Коноплева И.Ю. и Черствова К.А. является правильным...;

- решение Одинцовского городского суда Московской области от 18 января 2018 г. по делу N 2а-1141/2018: ...При заключении и подписании договора купли-продажи (купчей) доли в праве общей собственности на земельный участок от 05.10.2017 стороны договорились, что имущество поступает в общую долевую собственность. Таким образом, ссылка государственного регистратора на то, что законодательство не предусматривает продажу имущества в долевую собственность, противоречит действующему законодательству...;

- апелляционное определение СК по административным делам Смоленского областного суда от 06 марта 2018 г. по делу N 33а-778/2018 ...уведомлением Управления Росреестра по Смоленской области от 15.06.2017 приостановлена государственная регистрация права собственности на основании п. 4 ч. 1 ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ сроком на три месяца, при этом указано, что отчуждение определенной доли собственником целого (неделимого) объекта не основано на нормах действующего законодательства. 18 сентября 2017 года государственным регистратором Управления Росреестра по Смоленской области принято решение об отказе в государственной регистрации права на основании ст. 27 Федерального закона N 218-ФЗ. Удовлетворяя заявленные административными истцами требования, суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра по Смоленской области не имелось законных оснований для приостановления и последующего за ним отказа в государственной регистрации перехода права собственности на долю в вышеуказанных объектах недвижимости, поскольку действующим законодательством не установлен запрет на создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь. С таким выводом суда первой инстанции считает необходимым согласиться судебная коллегия....

Вместе с тем существует и прямо противоположная судебная практика, в качестве примера апелляционное определение СК по административным делам Московского областного суда от 27 сентября 2021 г. по делу N 33а-28870/2021.

По вопросу отчуждения земельного участка.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Данный принцип конкретизируется в положениях гражданского и земельного законодательства.

Так согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, по общему правилу отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

При этом сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. В этой связи смотрите п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2018) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г.).

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев:

- отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ;

- отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат отчуждению совместно. Если же при отчуждении доли в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с долей в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у одаряемого в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Таким образом, у каждого сособственника здания обязательно должна быть соответствующая доля земельного участка. В этой связи смотрите решение Раменского городского суда Московской области от 13 сентября 2021 г. по делу N 2-4021/2021.

Отметим,что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Балашов Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

18 февраля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.