Вопрос: Взыскание арендной платы за землю после истечения срока договора (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2022 г.)

В 2017 году между администрацией и гражданином был заключен договор аренды земельного участка (для сенокошения) сроком до апреля 2020 года. Арендатор внес в бюджет муниципального района арендную плату только при заключении договора, далее арендную плату не вносил. 30.11.2021 администрация направила в адрес арендатора претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени. Претензия осталась без ответа. В настоящее время оформляется исковое заявление. Срок аренды земельного участка - с 25.04.2017 по 24.04.2020.

Возможно ли начислять арендную плату после истечения срока действия договора?

В соответствии с подп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В силу подп. 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества.

Положениями пп. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия заключения и перезаключения действующих договоров аренды. Так, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пп. 13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как следует из содержания вопроса, новый договор аренды земельного участка не заключался (заявление о заключении нового договора в установленный срок не подавалось).

В связи с изложенным полагаем, что договор аренды по истечении трех лет должен был быть расторгнут.

Вместе с тем сообщаем следующее.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, отраженной в п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Аналогичная правовая позиция содержится в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) (п. 6), согласно которому плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы.

В связи с изложенным считаем заслуживающей внимания следующую судебную практику.

Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 09 июня 2020 г. по делу N 8Г-7593/2020[88-8453/2020]: Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, исходя из того, что доказательства возврата земельного участка арендодателю, а также оплаты за период фактического пользования земельным участком не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о наличии основания для взыскания с ответчика задолженности по внесению арендных платежей за период с 2 сентября 2017 года по 30 сентября 2019 года и процентов за пользование чужими денежными средствами.

При этом из материалов дела не следует, что арендатор предпринимал меры для возврата имущества арендодателю, однако последний уклонился бы от приемки земельного участка.

Доводы кассационной жалобы Пономарева Д.Н, основанные на том, что договор аренды прекращен, земельным участком ответчик не пользовался, а период задолженности определен истцом после прекращения действия договора аренды, являются несостоятельными, так как противоречат положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы кассатора о том, что после прекращения срока действия договора истец не проводил проверку деятельности арендатора по использованию земельного участка, не обращался к нему с какими-либо претензиями, не совершал действий по возврату земельного участка, подлежат судебной коллегией как не имеющие правого значения для разрешения спора, поскольку обязанность возврата арендованного имущества лежит на арендаторе.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 08 декабря 2021 г. по делу N 33-3880/2021: В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Поскольку Кузьмина Т.А. продолжала пользоваться арендованным земельным участком и не вернула его администрации муниципального образования Ясногорский район по ее требованию, она была обязана перечислять арендную плату и после прекращения договора аренды.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 26 января 2021 г. по делу N 33-106/2021: На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если же арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 24 сентября 2019 г. по делу N 33-3127/2019: В связи с отсутствием в материалах дела доказательств, подтверждающих фактическое использование ответчиком спорного земельного участка после прекращения договора аренды с (дата), суд не нашел оснований для возложения на Емельянову И.В. обязанности по передаче земельного участка по акту приема-передачи и взыскании арендной платы за фактическое пользование земельного участка после истечения срока договора за период с (дата) по (дата) и производных требований о взыскании пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решение Арбитражного суда Псковской области от 24 февраля 2015 г. по делу N А52-3900/2013: Истец доказательств, подтверждающих фактическое использование земельного участка Обществом, после прекращения договора аренды не представил, притом что ответчик отрицает такой факт. Доказательств того, что ответчик использовал спорный земельный участок в период после прекращения договора по 30.11.2013, Комитетом не представлено. Из материалов дела также не усматривается, что Комитет, известив ответчика о расторжении договора, предъявлял ему какие-либо претензии, связанные с возвратом земельного участка по передаточному акту. Таким образом, факт использования Обществом земельного участка после прекращения договорных отношений - 17.11.2011, истцом не доказан. На основании изложенного у Комитета отсутствует материальное право на взыскание с Общества арендных платежей после 17.11.2011 в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным полагаем, что истцом могут быть заявлены требования о взыскании арендной платы за период фактического пользования земельным участком после истечения срока договора. Вместе с тем окончательные выводы о законности (обоснованности) такого взыскания могут быть сделаны только судом с учетом всех обстоятельств дела.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

21 февраля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.