Вопрос: Возможность оспаривания сделок с недвижимостью третьими лицами (продажа, залог), которые финансировали приобретение данной недвижимости (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2022 г.)

Недвижимость приобретена по договору купли-продажи и оформлена на несовершеннолетнего. Законные представители - родители. По достижении совершеннолетия гражданин стал распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению: продавать, оформлять в залог.

Могут ли сделки совершеннолетнего собственника недвижимости быть оспорены (родителями) на том основании, что недвижимость была куплена на деньги третьих лиц (родителей)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Полагаем, что сделки совершеннолетнего собственника недвижимости не могут быть оспорены по указанному в вопросе основанию.

Обоснование позиции:

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Соответственно, право распоряжения недвижимостью возникает у собственника с момента государственной регистрации его права в установленном законом порядке (смотрите постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.12. 2011 N Ф02-5753/11 по делу N А74-1075/2011).

Как следует из п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ; апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 03.11.2015 по делу N 33-8671/2015).

Как указано в одном из решений суда, в соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Правомочия собственника устраняют, исключают всех других лиц от какого-либо воздействия на принадлежащее ему имущество, если на то нет его воли, то есть никто не вправе вмешиваться в право собственности (смотрите апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14.05.2013). Ограничение правомочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом возможно в случаях, предусмотренных законом (смотрите определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.10.2015 N 309-ЭС15-6673).

К сожалению, обнаружить судебную практику по оспариванию сделок с недвижимостью третьим лицом лишь на основании того, что данное третье лицо финансировало приобретение этой недвижимости, нам не удалось. Мы полагаем, что сделки совершеннолетнего собственника могут быть оспорены по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Как следует из п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Как следует из разъяснений, сформулированных в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В частности, договоры купли-продажи недвижимости могут быть отнесены к недействительным сделкам по следующим основаниям:

1. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта (ст. 168 ГК РФ).

2. Мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ).

3. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ).

4. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (ст. 173.1 ГК РФ).

5. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

6. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ).

7. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Соответственно, признание сделки недействительной возможно лишь при наличии оснований, предусмотренных законом.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Гентовт Ольга

Ответ прошел контроль качества

25 февраля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.