Вопрос: Передача МБУ в аренду помещений в здании (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2022 г.)

Муниципальное бюджетное учреждение (культура, кинотеатр) заключило с одним предпринимателем договор аренды помещения площадью 19 кв. м и с другим предпринимателем - договор аренды помещения площадью 1 кв. м. В ч. 14 п. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции" указано, что сдавать можно не более 20 кв. м и не более 10% площади всего здания. Здание культуры двухэтажное, большое.

Какому количеству арендаторов можно сдавать в аренду помещения? Имеется в виду, что всего 20 кв. м имеет право сдавать организация на всех арендаторов, или можно, например, сдавать пяти арендаторам помещения разной площади (10 кв. м, 15 кв м, 3 кв. м и т.д.), при этом сдача в аренду не должна превышать 10% площади всего здания? Есть ли иные способы передачи площадей в кинотеатре в аренду (например, для организации питания)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Общая площадь всех помещений и их частей, передаваемых в аренду без проведения торгов по указанному в вопросе основанию, не может превышать 20 квадратных метров по всем договорам аренды в совокупности.

Для организации питания посетителей и работников учреждения помещение (его часть) в здании кинотеатра может быть передано без торгов в аренду организации общественного питания на основании ч. 3.5 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Обоснование вывода:

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), договоры аренды государственного и муниципального имущества заключаются только по итогам проведения конкурсов или аукционов. Исчерпывающий перечень исключений из этого правила предусмотрен положениями этой же статьи.

Согласно ч. 3 указанной статьи в аналогичном порядке заключаются такие договоры в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления в том числе государственным или муниципальным бюджетным учреждениям (п. 3 указанной части). По смыслу ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотренный ч. 1 этой статьи перечень оснований для передачи имущества без проведения торгов распространяется и на случаи заключения договоров в отношении имущества, принадлежащего государственным и муниципальным учреждениям. Аналогичного мнения придерживаются и контролирующие органы (смотрите, например, письмо Минэкономразвития России от 20.05.2009 N Д05-2490 "Об аренде нежилых помещений для некоммерческих образовательных учреждений", п. 1 письма Федеральной антимонопольной службы от 24.04.2014 N ЦА/16309/14).

Согласно п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ без проведения торгов может быть заключен договор аренды муниципального имущества, являющегося частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает 10% площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество. Как видим, передаваемое в аренду без проведения торгов по указанному выше основанию имущество должно одновременно соответствовать двум критериям: его общая площадь не должна быть более двадцати квадратных метров и в то же время не должна превышать 10% всей площади соответствующего объекта муниципального имущества.

Для целей применения п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ остается актуальным п. 5 разъяснений ФАС России от 02.06.2010 (далее - Разъяснения), включая содержащееся в нем указание на то, что рассматриваемые ограничения относятся ко всем договорам, заключаемым правообладателем без проведения торгов, в совокупности. Иными словами, при описанных обстоятельствах площадь всех частей нежилого здания, передаваемых в аренду без проведения торгов, не может превышать 20 квадратных метров по всем договорам аренды в совокупности. В частности, на это указывает пример расчета, приведенный в п. 5.1 Разъяснений (смотрите также решение Управления ФАС по Челябинской области от 24.09.2014 N 21-07/14). Следовательно, если в рассматриваемой ситуации площадь частей помещений, которые планируется передать в аренду, одновременно не превышает 10% общей площади здания и 20 м. кв., такие части помещений могут быть переданы в аренду без проведения торгов на основании п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, причем по указанному основанию учреждение вправе заключить несколько договоров аренды. При этом учреждение вправе передавать в аренду и иные помещения (части помещений) в здании, однако по иным основаниям, предусмотренным ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ. Соответствующие договоры аренды могут заключаться учреждением либо по результатам проведения аукционов, либо при наличии оснований, предусмотренных указанной статьей, без проведения торгов.

В частности, ч. 3.5 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ предусматривает возможность заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за государственными или муниципальными организациями культуры, без проведения конкурсов или аукционов в порядке и на условиях, которые определяются Правительством Российской Федерации, в случае заключения этих договоров:

1) с организациями общественного питания*(1) в целях создания необходимых условий для организации питания посетителей и работников государственных или муниципальных организаций культуры;

2) с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими розничную торговлю сувенирной, издательской и аудиовизуальной продукцией, в целях организации соответствующей целям деятельности государственных или муниципальных организаций культуры розничной торговли сувенирной, издательской и аудиовизуальной продукцией для обеспечения потребностей посетителей указанных организаций культуры.

Правила заключения без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за государственными или муниципальными организациями культуры, утверждены постановлением Правительства РФ от 9 сентября 2021 г. N 1529.

Без проведения торгов помещения (части помещений) могут предоставляться в аренду и по иным основаниям, предусмотренным ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ. Однако в рассматриваемой ситуации для учреждения, как нам представляется, может оказаться актуальным лишь п. 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, который допускает передачу имущества в краткосрочную (на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяце) аренду (подробнее об этом смотрите в материале: Вопрос: Можно ли сдать в аренду муниципальное имущество сроком не более 30 дней индивидуальному предпринимателю без проведения торгов? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2020 г.)). Прочие основания для передачи муниципального имущества в пользование третьим лицам предусмотрены ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ для иных случаев (передача имущества для размещения сетей связи, передача имущества в пользование учреждениям, медицинским организациям и т.п.).

В заключение напомним, что в соответствии с п. 3 ст. 298 ГК РФ, п. 10 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" для заключения соответствующих договоров учреждению необходимо получить согласие собственника его имущества. Кроме того, согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" необходимо проведение независимой оценки частей помещения, передаваемых в аренду.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- Вопрос: Общий порядок сдачи в аренду помещений, принадлежащих муниципальному бюджетному учреждению (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2021 г.);

- Энциклопедия решений. Сдача в аренду государственного или муниципального имущества без проведения торгов.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

24 февраля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Об организациях общественного питания смотрите в материале: Вопрос: Муниципальному автономному общеобразовательному учреждению - средней общеобразовательной школе принадлежит на праве оперативного управления недвижимое имущество. Школой планируется передача помещения школьной столовой индивидуальному предпринимателю, предоставляющему питание учащимся этого учреждения. Относится ли индивидуальный предприниматель, предоставляющий учащимся питание в школьной столовой, к организациям общественного питания, имеющим право на заключение договора аренды в соответствии с п. 2 части 3.2 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" без торгов? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2018 г.)