Вопрос: Может ли договор аренды муниципального земельного участка быть продлен на неопределённый срок без заявления арендатора, если арендованный земельный участок был приобретен на торгах? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2021 г.)

Может ли договор аренды муниципального земельного участка быть продлен на неопределённый срок без заявления арендатора, если арендованный земельный участок был приобретен на торгах?

В соответствии с п. 1 ст. 610, пп. 1, 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с общим правилом, установленным в п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

Однако, согласно п. 3 и п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пп. 13-14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Вместе с тем в письме Министерства экономического развития РФ от 29 января 2018 г. N Д23и-389 "О разъяснении законодательства" отмечается, что на основании п. 2 ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п. 2 ст. 621 ГК РФ. Условия заключенных до 1 марта 2015 года договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пп. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ. С учетом изложенного, в том числе во избежание судебных споров, по мнению Департамента недвижимости, как представляется, необходимо рекомендовать возобновленные на неопределенный срок договоры аренды земельных участков прекратить и заключить новые в соответствии с действующими положениями Земельного кодекса.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации пролонгация (автоматическое продление) ранее заключенного договора аренды земельного участка в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, по нашему мнению, не допускается. В этой связи смотрите: постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2020 г. N 08АП-8743/20 по делу N А75-9611/2020.

Однако считаем необходимым отметить следующее. Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено ЗК РФ или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом согласно п. 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со ст. 39.36 ЗК РФ.

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, изложенном в письме от 30 декабря 2019 г. N Д23и-45772 "О размещении линейных объектов", п. 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ запрещает иной способ размещения линейного объекта, кроме сервитута, публичного сервитута, для тех случаев, когда сервитут является подходящим правом для размещения линейного сооружения. В то же время это не исключает возможности продолжения исполнения договоров аренды земельных участков, ранее предоставленных для размещения таких объектов.

Одновременно с этим п. 3 ст. 3.6 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) предусмотрены переходные положения относительно юридических лиц, право собственности, право хозяйственного ведения или право оперативного управления которых возникло до 1 сентября 2018 года на сооружения, которые в соответствии с ЗК РФ могут размещаться на земельном участке и (или) землях на основании публичного сервитута, и у которых отсутствуют права на земельный участок, на котором находятся такие сооружения. Указанные юридические лица вправе оформить публичный сервитут в порядке, установленном главой V.7 ЗК РФ, в целях размещения таких сооружений или приобрести соответствующий земельный участок в аренду до 1 января 2022 года.

В этой связи Департамент недвижимости отмечает, что собственники линейных объектов, которые могут размещаться на условиях публичного сервитута в порядке, установленном главой V.7 ЗК РФ, вправе до 1 января 2022 года приобрести земельные участки для размещения таких объектов в аренду при условии, что права на такие земельные участки у них отсутствуют, а права на линейные объекты возникли до 1 сентября 2018 года. При этом в указанный переходный период положения пункта 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ при предоставлении таких земельных участков не применяются.

В случае отсутствия возможности размещения линейных объектов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со ст. 39.36 ЗК РФ, предоставление такого земельного участка для строительства иных, не указанных в подп. 4 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ линейных объектов осуществляется в общем порядке с учетом положений ст. 39.1 ЗК РФ, то есть, как правило, в аренду на торгах.

Таким образом, по нашему мнению, в рассматриваемом случае новое заключение договора аренды невозможно, поскольку в соответствии с п. 1, 2 ст. 3.6 Закона N 137-ФЗ юридические лица, имеющие на праве собственности, праве оперативного управления или праве хозяйственного ведения сооружения, которые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации могут размещаться на земельном участке и (или) землях на основании публичного сервитута, имеют право переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право аренды земельного участка на публичный сервитут в порядке, установленном п. 2 данной статьи, при условии, что право собственности, право оперативного управления или право хозяйственного ведения на указанные сооружения возникло до 1 сентября 2018 года, а публичный сервитут может быть установлен для использования земельных участков и (или) земель, в том числе и для размещения автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях (п. 4 ст. 39.37 ЗК РФ).

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

- письмо Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2019 г. N Д23и-6636 "О рассмотрении обращения".

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

9 ноября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.