Вопрос: Оформление договора дарения квартиры (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2021 г.)

Планируется заключение сделки по отчуждению объекта недвижимости (дарение). Объект недвижимости жилое помещение - квартира. Квартира принадлежит на праве долевой собственности двум лицам: отец и дочь (дочь совершеннолетняя). Владеют в равных долях. Планируется передача долей одному лицу - сыну (совершеннолетний). Сын и дочь являются неполнородными братом и сестрой.

Какие необходимы документы? На кого будет оформляться доверенность дарителей (сделкой будет заниматься третье лицо)? Необходимо ли нотариальное удостоверение сделки? Можно ли договор дарения предоставить для регистрации через МФЦ?

1. В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В силу п. 1-6 ст. 1, подп. 2 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" договор дарения является документом-основанием регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

Согласно подп. 1 п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Т.о., нотариальное удостоверение указанной в вопросе сделки не требуется.

В этой связи договор дарения может быть представлен на регистрацию через МФЦ.

Согласно подп. 2 п. 12 ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае представления заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов посредством почтового отправления сделка с объектом недвижимости должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев передачи в орган регистрации прав документов, предусмотренных настоящей частью, в порядке, установленном статьей 80 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I, нотариусом, засвидетельствовавшим подлинность подписей заявителей.

Вместе с тем стороны вправе удостоверить договор нотариально. Если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки, либо по заявлению нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства РФ о нотариате (п. 5 ч. 3 ст. 15 ФЗ N 218).

Для регистрации права собственности потребуется: заявление установленной формы (смотрите п. 1 ст. 14 ФЗ N 218) (как правило, оформляется сотрудником МФЦ) и договор дарения квартиры (включающий акт приема-передачи), составленный в четырех экземплярах (имеющих равную юридическую силу), по одному экземпляру для дарителей, остальные - для одаряемого и органа регистрации прав [в договоре будет указано два дарителя].

Смотрите Примерную форму договора дарения квартиры (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ).

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (смотрите подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

2. Доверенность может быть выдана от одного лица нескольким лицам или от нескольких лиц одному или нескольким лицам.

В соответствии с п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2005 г. (по гражданским делам) (утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10 августа 2005 г.): Таким образом, действующее законодательство позволяет выдавать доверенности от одного лица нескольким лицам и от нескольких лиц одному или нескольким лицам.

Т.о., дарители могут оформить одну доверенность на одно лицо.

При этом совпадение в одном лице представителя дарителей и представителя одаряемого не допускается.

3. Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ (п. 1 ст. 207 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.

В статье 217 НК РФ приведен перечень доходов, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) НДФЛ.

В частности, в силу абзаца первого п. 18.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено тем же пунктом.

Следовательно, доход в виде недвижимого имущества, полученного физическим лицом по договору дарения, по общему правилу облагается НДФЛ (смотрите письмо Минфина России от 23.09.2011 N 03-02-08/161).

Вместе с тем абзацем вторым п. 18.1 ст. 217 НК РФ предусмотрено исключение из общего правила о налогообложении НДФЛ дохода в виде недвижимого имущества, полученного в порядке дарения.

Согласно этой норме, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Смотрите также письма Минфина России от 30.05.2016 N 03-04-05/30929, от 05.08.2015 N 03-04-05/45273, от 24.04.2015 N 03-04-05/23832, от 04.03.2015 N 03-04-05/11190, ФНС России от 25.07.2014 N БС-4-11/14487@.

Т.о., правило, предусмотренное абзацем вторым п. 18.1 ст. 217 НК РФ, распространяется и на неполнородных братьев и сестер (имеющих общих отца или мать).

При этом налоговое законодательство не предусматривает обязанности налогоплательщика (одаряемого) представлять в налоговый орган, а также иным государственным органам, организациям или должностным лицам документы, подтверждающие степень родства с дарителем в целях освобождения от налогообложения НДФЛ дохода в виде недвижимости, полученной по договору дарения. Отсутствует такая обязанность и в отношении дарителя.

На это обстоятельство обращают внимание и представители налоговых органов, указывая, что налоговым законодательством не предусмотрена обязанность налогоплательщика по представлению каких-либо дополнительных документов для освобождения дохода в виде недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, от налогообложения НДФЛ. При этом отмечается, в частности, что в случае, если в налоговом органе имеется информация о факте получения физическим лицом дохода в виде дарения и отсутствует информация о том, что даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками, то при проведении мероприятий налогового контроля в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 31 НК РФ налоговые органы вправе вызвать налогоплательщика на основании письменного уведомления для дачи пояснений в связи с исполнением им законодательства о налогах и сборах. При документальном подтверждении факта родства данный доход освобождается от налогообложения НДФЛ в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ (письма УФНС России по г. Москве от 04.05.2011 N 20-14/4/043682@, от 20.04.2011 N 20-14/4/38728@, от 08.07.2010 N 20-14/4/071658@.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

5 октября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.