Вопрос: Необходимость независимой оценки каждой из передаваемых в аренду частей недвижимости с одинаковыми параметрами (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2021 г.)

Государственное автономное учреждение здравоохранения заказывает отчет об оценке рыночной стоимости аренды объекта оценки. Планируется передать в аренду две части крыши здания, где располагается автономное учреждение, двум операторам связи с целью размещения ими своего оборудования. Характеристики указанных частей полностью идентичны. Можно ли для определения стоимости аренды по каждой из частей провести оценку только одного из указанных двух объектов оценки?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Независимой оценке подлежит рыночная стоимость каждой из упомянутых в вопросе частей крыши.

То обстоятельство, что характеристики объектов оценки идентичны, не имеет значения.

Обоснование вывода:

Законодательство не ограничивает возможность передачи автономным учреждением в аренду частей зданий или помещений, включая такие конструктивные элементы объектов недвижимости, как, например, часть крыши. Однако в соответствии с п. 2 ст. 298 ГК РФ автономное учреждение может распорядиться недвижимым имуществом исключительно с согласия собственника. Передача в аренду представляет собой один из способов распоряжения имуществом (ст. 209, 608 ГК РФ). Следовательно, для заключения указанных в вопросе договоров учреждению необходимо получить согласие собственника.

Согласно абзацу второму части первой, абзацу второму части второй ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке) в тех случаях, когда предоставление в аренду имущества, закрепленного за государственными и муниципальными учреждениями на праве оперативного управления, требует согласия собственника, обязательным является проведение независимой оценки.

По смыслу указанной нормы, обязательной оценке подлежит каждый из вовлекаемых в сделку объектов оценки. Иными словами, если учреждение планирует путем заключения двух договоров передать в аренду два самостоятельных объекта недвижимости (две части крыши), обязательным является проведение независимой оценки каждого из указанных объектов оценки. То обстоятельство, что параметры передаваемых в аренду частей крыши идентичны, не имеет значения.

В связи с этим напомним, что, по смыслу гражданского законодательства, передаваемая в аренду вещь или часть вещи должна быть индивидуализирована. Применительно к частям недвижимой вещи такая индивидуализация возможна, в частности, путем составления и подписания сторонами документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором, в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи (смотрите, в частности, абзац пятый п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Требования об индивидуализации объекта оценки установлены и Законом об оценке. В частности, описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию, должно содержаться в договоре на проведение оценки (ст. 10 Закона об оценке) и в отчете об оценке объекта оценки (ст. 11 Закона об оценке). Следовательно, если при описанных обстоятельствах будет проведена независимая оценка лишь одного из упомянутых в вопросе объектов оценки, учреждение сможет подтвердить выполнение требований ст. 8 Закона об оценке только в отношении одной из двух частей крыши, которые планируется передать в аренду, в отношении же второго объекта аренды упомянутое требование выполнено не будет.

Правоприменительной практики, где бы рассматривались аналогичные ситуации, мы не обнаружили.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

31 августа 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.