Вопрос: Правовые последствия для залогодателя и залогодержателя истечения срока, на который был заключен договор ипотеки, если залогодатель является третьим лицом (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2021 г.)

Каковы правовые последствия для залогодателя, залогодержателя по истечения срока, на который был заключен договор ипотеки (ипотекой было обеспечено обязательство должника по кредитному договору с банком, залогодатель не является должником в этом обязательстве)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Если иное не предусмотрено соглашением сторон, истечение срока, на который заключен договор об ипотеке, влечет за собой прекращение ипотеки.

Обоснование вывода:

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или указанным федеральным законом не установлены иные правила.

Также п. 4 ст. 334 ГК РФ установлено, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 335 ГК РФ в случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила ст. 364-367 ГК РФ, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

Закон N 102-ФЗ не содержит положений, исключающих применение этих норм.

В свою очередь, п. 6 ст. 367 ГК РФ предусматривает, что поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.

В рассматриваемом случае, как следует из вопроса, залогодатель не является должником в обязательстве по кредитному договору.

Как следствие, истечение срока, на который был заключен договор об ипотеке, влечет за собой прекращение ипотеки, если соглашением сторон не предусмотрено неприменение правил ГК РФ о поручительстве к отношениям по договору (постановления Пятого ААС от 13.08.2020 N 05АП-9062/19, Десятого ААС от 20.05.2019 N 10АП-6707/19).

При этом, как отмечают судьи со ссылкой на ч. 12 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ипотека прекращается независимо от погашения регистрационной записи об ипотеке и внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки (постановление АС Московского округа от 24.06.2021 N Ф05-11872/21).

Таким образом, как мы полагаем, по общему правилу после истечения срока, на который был заключен договор об ипотеке, залогодержатель не сможет обратить взыскание на имущество, которое было предметом ипотеки (постановление АС Северо-Западного округа от 11.03.2021 N Ф07-1802/21). Иной вывод может следовать из условий договора об ипотеке или иного соглашения сторон, которые в спорной ситуации подлежат толкованию судом по правилам ст. 431 ГК РФ.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

20 июля 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.