Вопрос: Налоговые риски при продаже организацией нежилого помещения не взаимозависимому физическому лицу по цене ниже кадастровой стоимости (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2021 г.)

Физическое лицо покупает объект недвижимости (нежилое помещение) кадастровой стоимостью 150 000 руб. у юридического лица за 50 000 руб. Физическое лицо не является взаимозависимым по отношению к продавцу. В течение одного календарного месяца физическое лицо продает за 100 000 руб. данное имущество.

Каковы налоговые последствия у организации (продавца) и физического лица (покупателя) в этой ситуации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Для целей налогообложения цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными, в том числе и при реализации имущества по цене ниже кадастровой стоимости.

В рассматриваемой ситуации оснований для корректировки доходов, полученных при продаже недвижимости, у налогового органа возникнуть не должно. Однако в целях минимизации налоговых рисков рекомендуем, прежде чем заключать договор купли-продажи имущества, провести его независимую оценку.

Налогоплательщик - физическое лицо при реализации в 2021 году нежилого помещения вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 250 000 руб.

Вместо указанного вычета налогоплательщик вправе уменьшить доходы от реализации имущества на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.

При этом нужно учитывать, что если доход от продажи рассматриваемого имущества окажется меньше его кадастровой стоимости, то для целей НДФЛ доход будет определяться с учетом требования о необходимости исчисления налоговых обязательств исходя из 70 процентов кадастровой стоимости.

Обоснование вывода:

Налоговые последствия у организации (продавца)

Согласно абзацу 3 п. 1 ст. 105.3 НК РФ для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Соответственно, для целей налогообложения цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (смотрите письма Минфина России от 28.09.2018 N 03-03-06/1/69599, от 11.11.2015 N 03-07-11/64840).

Положения ст. 105.3 НК РФ предусматривают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, лишь в отношении сделок между взаимозависимыми лицами. Отметим, что к сделкам между взаимозависимыми лицами в целях НК РФ приравниваются и сделки, поименованные в подп. 1-3 п. 1 ст. 105.14 НК РФ.

В п. 2 письма ФНС России от 16.06.2015 N ЕД-2-13/710@ разъясняется, что цены в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными и, как следствие, такие доходы для целей налогообложения не могут быть скорректированы (смотрите также письмо Минфина России от 28.05.2013 N 03-01-18/19214).

Однако в ст. 54.1 НК РФ, вступившей в силу с 19.08.2017, установлены пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов. Так, в соответствии с п. 1 ст. 54.1 НК РФ не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.

Согласно п. 2 ст. 54.1 НК РФ при отсутствии обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 НК РФ, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы НК РФ при соблюдении одновременно следующих условий:

1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;

2) обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.

Доказывание обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 НК РФ, и (или) факта несоблюдения условий, предусмотренных п. 2 ст. 54.1 НК РФ, производится налоговым органом при проведении мероприятий налогового контроля в соответствии с разд. V, V.1, V.2 НК РФ (п. 5 ст. 82 НК РФ).

ФНС России в письме от 16.08.2017 N СА-4-7/16152@ разъясняет, что указанная норма фактически определяет условия, препятствующие созданию налоговых схем, направленных на незаконное уменьшение налоговых обязательств, в том числе путем неучета объектов налогообложения, неправомерно заявляемых льгот и т.п.

Таким образом, существует риск того, что при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости налоговые органы могут предъявить претензии, решив, что цель сделки - неуплата (неполная уплата) налога (п. 2 ст. 54.1 НК РФ). Если они это смогут доказать, организации грозит недоимка, а также пени и штраф. Поэтому в целях минимизации налоговых рисков рекомендуем, прежде чем заключать договор купли-продажи имущества, провести его независимую оценку.

Налоговые последствия у физического лица (покупателя)

Доходы от реализации недвижимого и иного имущества, которое находится на территории РФ и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ).

Порядок налогообложения НДФЛ доходов от продажи недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года, определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (п. 6 ст. 210, п. 17.1 ст. 217, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ, далее - Закон N 382-ФЗ) и зависит от срока нахождения этого имущества в собственности и от его кадастровой стоимости.

Если срок владения объектом недвижимого имущества на момент продажи равен или превышает установленный минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, доходы, получаемые налогоплательщиком от его продажи, освобождаются от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

В целях ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Поскольку в рассматриваемой ситуации продажа недвижимости произведена в 2021 году (то есть до истечения минимального срока владения), полученный доход не освобождается от налогообложения НДФЛ. В этом случае у продавца возникает обязанность самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи недвижимости (подп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ). Полученные доходы необходимо задекларировать, представив декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Отметим, что в силу положений ГК РФ стороны договора вправе установить любую цену по сделке, в том числе ниже кадастровой стоимости.

В то же время при определении налоговой базы по НДФЛ от продажи объекта недвижимости необходимо учитывать положения ст. 214.10 НК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. Иными словами, если доход от продажи недвижимости окажется меньше его кадастровой стоимости, то для целей НДФЛ доход будет определяться с учетом требования о необходимости исчисления налоговых обязательств исходя из 70 процентов кадастровой стоимости. Смотрите дополнительно письма Минфина России от 19.07.2019 N 03-04-05/53605, от 25.12.2018 N 03-04-05/94636, от 30.05.2018 N 03-04-05/36685 и др.

На основании подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик, являющийся налоговым резидентом РФ, при определении размера налоговой базы при продаже имущества имеет право на получение имущественного налогового вычета, особенности предоставления которого определены п. 2 ст. 220 НК РФ.

Исходя из п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, иного недвижимого имущества (не относящегося к жилому), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Следует иметь в виду, что имущественный налоговый вычет не может быть предоставлен в отношении доходов от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Соответственно, если в рассматриваемой ситуации кадастровая стоимость недвижимости по состоянию на 01.01.2021 составила 150 000 рублей, то при продаже недвижимости в 2021 году сумма НДФЛ к уплате составит:

- в первом случае 0 руб. ((150 000 руб. х 0,7) - 250 000 руб.);

- во втором случае 7150 руб. ((150 000 х 0,7) - 50 000 руб.) х 13%).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- Энциклопедия решений. НДФЛ при продаже недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года;

- Энциклопедия решений. НДФЛ при продаже физлицами собственного имущества;

- Энциклопедия решений. Уменьшение в целях НДФЛ дохода от продажи имущества на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества;

- Энциклопедия решений. Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех (пяти) лет;

- Вопрос: Организация применяет общую систему налогообложения. Она собирается продать земельный участок по цене ниже его кадастровой стоимости и себестоимости в несколько раз, так как нет спроса на земельные участки в данной местности. Покупателем будет выступать лицо, не являющееся взаимозависимым по отношению к продавцу. Земельный участок был приобретен организацией по договору купли-продажи и учтен в составе товаров. Какие претензии могут быть со стороны налогового органа относительно установления цены и признания в расходах стоимости земельного участка с учетом того, что получится убыток? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2017 г.);

- Вопрос: Налогообложение продажи организацией земельного участка с находящимся на нем объектом недвижимости взаимозависимому лицу (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2021 г.).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член ААС Каратаева Татьяна

Ответ прошел контроль качества

17 августа 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.