Заключение Правового управления Аппарата Государственной Думы Федерального Собрания РФ по проекту федерального закона N 983620-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесенному Государственным Собранием - Курултаем Республики Башкортостан, депутатом Государственной Думы М.Е. Бугерой (первое чтение) (не действует)

Заключение Правового управления Аппарата Государственной Думы Федерального Собрания РФ
по проекту федерального закона N 983620-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесенному Государственным Собранием - Курултаем Республики Башкортостан, депутатом Государственной Думы М.Е. Бугерой
(первое чтение)

Досье на проект федерального закона

Проектом федерального закона предлагается ограничить предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) возможность обращения участника долевого строительства к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении понесенных им затрат в связи с недостатками объекта долевого строительства, установив в качестве первоочередного требование об устранении соответствующих недостатков застройщиком. Кроме того, предлагается уменьшить объем ответственности застройщика за неисполнение обязательства по передаче объекта надлежащего качества.

Согласно пояснительной записке проект направлен "на обеспечение баланса интересов как участника долевого строительства, так и застройщика и призван обеспечить нормативные рамки взаимодействия сторон при возникновении спорных вопросов".

Вместе с тем проект, предоставляя застройщику приоритет в устранении допущенных им недостатков, в том числе делающих объект долевого строительства непригодным для использования (проектируемая редакция части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ), фактически устанавливает для застройщика неопределенный по продолжительности льготный срок для передачи участнику долевого строительства объекта надлежащего качества, в результате чего негативные последствия неисполнения застройщиком принятых на себя обязательств возлагаются исключительно на участника долевого строительства. Тем самым предлагаемые изменения могут привести к нарушению баланса прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве, ущемляя интересы наименее защищенной стороны указанных отношений.

Наряду с этим следует учитывать, что предоставление участнику долевого строительства возможности выбора способа защиты при нарушении застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства (безвозмездное устранение недостатков застройщиком, соразмерное уменьшение цены договора или возмещение застройщиком расходов на устранение недостатков) соотносится с объемом гарантий, предоставляемым как покупателю при передаче товара ненадлежащего качества (пункт 1 статьи 475, пункт 1 статьи 503 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), так и гражданину-потребителю при обнаружении в товаре недостатков (пункт 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей").

Предлагаемое проектом освобождение застройщика от уплаты неустойки за просрочку передачи объекта в связи отказом участника долевого строительства от подписания передаточного акта (проектируемая редакция части 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ) влечет необоснованное снижение уровня гарантий надлежащего исполнения обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в установленный срок. Отмечаем, что интересы застройщика в этой ситуации обеспечиваются как правом на составление одностороннего акта о передаче объекта участнику долевого строительства (часть 8 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ), так и возможностью снижения неустойки в судебном порядке в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (статья 333 ГК РФ).

Аналогичное замечание относится к проектируемой редакции части 8 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, предусматривающей существенное изменение размера неустойки, подлежащей уплате застройщиком за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Обращаем внимание, что на рассмотрении Государственной Думы находится проект федерального закона N 988738-7 "О внесении изменений в статью 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которым также предусматривается закрепление приоритетного характера устранения недостатков объекта долевого строительства застройщиком по отношении к иным способам защиты прав участников долевого строительства.

Начальник управления

Е.В. Горбачева