Как зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости при его отчуждении по договору: пошаговая инструкция (подготовлено экспертами компании "Гарант")

Как зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости при его отчуждении по договору:
пошаговая инструкция

Государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество предшествует заключение договора, на основании которого переходит право (например, договора купли-продажи, мены, дарения). Договор может быть заключен как в простой письменной форме, так и в нотариальной форме.

О случаях, в которых договор подлежит нотариальному удостоверению, смотрите Энциклопедию решений.

Также рекомендуем ознакомиться с Памятками:

Составляем договор купли-продажи здания Составляем договор купли-продажи нежилого помещения

Рассмотрим, какие основные шаги нужно совершить, чтобы зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости при его отчуждении по договору.

Шаг 1: Подготовка документов для государственной регистрации перехода права

Для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество представляются следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации прав (ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее - Закон о госрегистрации). Если документы представляются в орган регистрации прав на бумажном носителе, заявление представляется в единственном экземпляре-подлиннике (ч. 6 ст. 21 Закона о госрегистрации). Если документы представляются в орган регистрации прав посредством почтового отправления, подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке (п. 1 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации).

2. Договор, на основании которого переходит право собственности на недвижимое имущество (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации).

Если документы представляются в орган регистрации прав на бумажном носителе, договор представляется в экземпляре-подлиннике (ч. 3 ст. 21 Закона о госрегистрации).

Если документы планируется предоставить в орган регистрации прав посредством почтового отправления:

- договор должен быть удостоверен нотариально; исключения составляют случаи, когда документы в орган регистрации прав предоставляются нотариусом, засвидетельствовавшим подлинность подписей заявителей (п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации);

- доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего сделку (если договор подписан представителем), должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации).

3. Документ, удостоверяющий личность заявителя-физического лица либо представителя заявителя (если документы представляются посредством личного обращения) (ч. 8 ст. 18 Закона о госрегистрации).

4. Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель) (п. 1 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации).

По общему правилу доверенность представителя должна быть удостоверена нотариально (см. ч. 4 ст. 15, ч. 8, 12, 10 ст. 18 Закона о госрегистрации). Орган регистрации прав самостоятельно запрашивает учредительные документы юридического лица в порядке межведомственного взаимодействия, однако заявитель вправе представить их (в том числе в виде удостоверенных копий) по собственной инициативе (ч. 9 ст. 18 Закона о госрегистрации).

5. Если документы предоставляются в орган регистрации прав посредством почтового отправления - копия документа, удостоверяющего личность физического лица-стороны сделки, его представителя (если заявителем является представитель), физического лица-представителя юридического лица (если стороной сделки является юридическое лицо) (п. 4 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации).

6. Иные документы, предусмотренные законом (п. 3 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации).

В частности:

- Для отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ).

- Для отчуждения недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ).

- При продаже по договору, заключенному в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие либо извещение продавцом остальных участников долевой собственности о намерении продать долю (за исключением случая, когда количество участников долевой собственности превышает 20, и извещение о продаже доли размещено на официальном сайте органа регистрации прав), либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли (ч. 4 ст. 42 Закона о госрегистрации).

Рекомендуем ознакомиться:

Формы документов Примеры заполнения Заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Требования к документам, представляемым для государственной регистрации прав, установлены ст. 21 Закона о госрегистрации. В частности:

- Документы должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав; должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, в установленных законодательством РФ случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, иметь надлежащие подписи сторон.

- Тексты документов, представляемых в орган регистрации прав на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью

- Требования к электронным документам и электронным образам документов, представляемых для государственной регистрации, установлены ч. 7-10 ст. 21 Закона о госрегистрации. Если законом предусмотрено, что документы должны быть представлены в подлиннике, они могут быть представлены в форме электронных документов, но не электронных образов документов. В остальных случаях допускается их представление и в виде электронных документов, и в виде электронных образов документов. Электронные документы, электронные образы документов, комплект документов, представляемый для государственной регистрации, подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью. Подробнее об этом см. в Энциклопедии решений.

Шаг 2: Оплата государственной пошлины

Государственная пошлина уплачивается приобретателем объекта недвижимого имущества (подп. 1 п. 2 ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18, подп. 22 п. 1 ст. 333.33, подп. 8.1 п. 3 статьи 333.35 НК РФ).

Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав установлены ст. 333.33 НК РФ и по общему правилу составляют для физических лиц 2 000 рублей, для организаций - 22 000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если документы подаются гражданином с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, государственная пошлина уплачивается к коэффициентом 0,7, то есть со скидкой 30% (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

При обращении за государственной регистрацией нескольких лиц государственная пошлина уплачивается ими в равных долях. В случае, если среди них есть лица, имеющие право на льготы по уплате государственной пошлины, размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству таких лиц, а оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицами, не освобожденными от уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 333.18 НК РФ). В письмах Минфина России от 15.10.2019 N 03-05-06-03/78819, от 20.03.2019 N 03-05-06-03/18351, от 16.08.2016 N 03-05-05-03/47976 разъясняется, как уплачивается государственная пошлина при приобретении по договору объекта недвижимости в собственность нескольких лиц: она уплачивается этими лицами пропорционально приобретаемым ими долям в праве общей собственности.

Представлять вместе с заявлением о государственной регистрации прав документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, не требуется. Заявитель вправе представить его по собственной инициативе (ч. 7 ст. 18 Закона о госрегистрации). В случае, если он этого не сделал, и информация об уплате государственной пошлины будет отсутствовать в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления, поданное заявление будет возвращено органом регистрации прав без рассмотрения (п. 3 ст. 25 Закона о госрегистрации).

Шаг 3: Подача документов на государственную регистрацию перехода права

С заявлением о государственной регистрации перехода права собственности при отчуждении недвижимого имущества по договору могут обратиться:

- стороны договора;

- любая из сторон договора, если он удостоверен нотариально;

- нотариус или его работник, если договор удостоверен нотариально, и стороны не возражают (п. 3, 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации).

Подробнее об этом см. в Энциклопедии решений.

Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав:

1. В форме документов на бумажном носителе посредством:

- личного обращения в Федеральную кадастровую палату;

- личного обращения в МФЦ;

- личного обращения при выездном приеме, который осуществляется Федеральной кадастровой палатой;

- почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

- обращения к нотариусу, через которого заявители могут направить документы в орган регистрации прав (п. 1 ч. 1, ч. 1.5 ст. 18, п. 1 ч. 2 ст. 3.1 Закона о госрегистрации).

Лично обратиться в Федеральную кадастровую палату или МФЦ можно независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, который опубликован на официальном сайте органа регистрации прав (ч. 2 ст. 18 Закона о госрегистрации). Направить документы посредством почтового отправления можно в подразделение согласно перечню, который опубликован на официальном сайте органа регистрации прав (ч. 3 ст. 18 Закона о госрегистрации).

Заявление и прилагаемые документы переводятся органом регистрации прав в форму электронных образов документов. Документы на бумажном носителе с отметкой об их переводе в форму электронных образов документов передаются заявителю после завершения процедуры осуществления государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами (ч. 13 ст. 18 Закона о госрегистрации).

2. В электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (п. 2 ч. 1, ч. 11 ст. 18 Закона о госрегистрации), через нотариуса в порядке, установленном Основами законодательства о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I (ч. 1.5 ст. 18 Закона о госрегистрации).

Если лицом, отчуждающим объект недвижимости, является физическое лицо, документы могут быть представлены в орган регистрации прав в электронной форме, только если в ЕГРН внесена запись о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (вносится по заявлению правообладателя в порядке, установленном ч. 1-3 ст. 36.2 Закона о госрегистрации); если такая запись отсутствует, заявление возвращается без рассмотрения (ч. 4 ст. 36.2 Закона о госрегистрации). Исключения составляют случаи, когда:

- документы представляются нотариусом;

- заявление и прилагаемые к нему документы подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью, квалифицированный сертификат ключа проверки которой выдан Федеральной кадастровой палатой;

- документы представляются сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав (ч. 6 ст. 36.2 Закона о госрегистрации).

Шаг 4: Получение необходимых уведомлений

О приеме заявления заявитель уведомляется с указанием перечня документов, даты и времени их представления (ч. 17 ст. 18 Закона о госрегистрации, приказ Росреестра от 31.07.2020 N П/0266, подробнее об этом см. в Энциклопедии решений.

О ходе государственной регистрации заявитель уведомляется в порядке, предусмотренном Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137. В частности, заявитель получает сообщения о:

- поступлении информации об оплате государственной пошлины и приеме заявления и прилагаемых к нему документов в обработку;

- возврате прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения;

- приостановлении государственной регистрации прав;

- отказе в осуществлении государственной регистрации прав;

- прекращении государственной регистрации прав;

- проведении государственной регистрации прав и возможности получения документов после ее проведения.

Уведомления направляются:

- в виде текстовых сообщений на указанный в заявлении адрес электронной почты;

- либо, если адрес электронной почты в заявлении не указан, в виде СМС-сообщений на номер мобильного телефона, указанный в заявлении.

Орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведения о котором содержатся в ЕГРН, уведомляет правообладателя об этом заявлении в порядке, предусмотренном приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137 (ч. 20 ст. 18, ч. 5 ст. 36.2 Закона о госрегистрации).

Такое уведомление направляется посредством:

- единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) или официального сайта органа регистрации прав с использованием личного кабинета;

- направления по указанным в ЕГРН и в заявлении адресам электронной почты правообладателя, если в заявлении указан адрес электронной почты правообладателя;

- направления текстового сообщения на мобильный номер правообладателя, сведения о котором содержатся в ЕГРН и в заявлении, если в нем указан мобильный номер правообладателя.

О сроках осуществления государственной регистрации прав см. в Энциклопедии решений.

Об основаниях возвращения заявления о государственной регистрации прав без рассмотрения и приостановления государственной регистрации прав см. в Энциклопедии решений.

Шаг 5: Получение документов о государственной регистрации перехода права

Государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации, подробнее см. в Энциклопедии решений. Она предоставляется в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе (ч. 6 ст. 62 Закона о госрегистрации).

Документы, подлежащие выдаче после осуществления государственной регистрации прав могут выдаваться через МФЦ при наличии в заявлении указания об этом (ч. 13 ст. 29 Закона о госрегистрации). Документы на бумажном носителе, если об этом указано в заявлении, могут быть доставлены по общему правилу за плату посредством курьерской доставки, осуществляемой Федеральной кадастровой палатой или МФЦ (ч. 19, 20 ст. 29, п. 1 ч. 2 ст. 3.1 Закона о госрегистрации, см. также приказ Минэкономразвития России от 31.05.2016 N 337).