Пояснительная записка к проекту федерального закона N 983620-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 983620-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Досье на проект федерального закона

Долевое строительство является одной из наиболее важных отраслей в экономике, требующей при этом особого внимания и подхода в регулировании возникающих вопросов в правоотношениях. В связи с постоянным развитием данной области, вовлечением в него новых участников, применением новых технологий время от времени возникает необходимость в корректировке соответствующих правовых норм в целях удовлетворения потребностей всех заинтересованных лиц.

В последние годы резко возросло количество судебных исков к застройщикам с претензиями о несоблюдении ими стандартов качества строительства или сроков передачи квартир участникам долевого строительства. Перспективы взыскания с застройщиков значительных сумм денежных средств создали новую почву для злоупотреблений гражданскими правами взамен аналогичной возможности в области автострахования, где законодателем был поставлен заслон для таких недобросовестных действий. При этом основными субъектами обогащения являются не столько потребители-дольщики, сколько юристы и юридические компании, эксперты и экспертные организации, общества по защите прав потребителей и пр.

В Республике Башкортостан отмечается следующая динамика роста споров граждан с застройщиками по предъявляемым требованиям о недостатках и неустойке, связанной с просрочкой передачи объектов долевого строительства по причине наличия недостатков, а также неустойке и штрафах за нарушение сроков исполнения требований граждан по устранению недостатков и уплате причитающихся сумм:

2018 год - судебных процессов 164, взыскано в пользу граждан около 15 млн руб., из них суммы штрафов и неустойки составляют 55%;

2019 год - судебных процессов 353, взыскано в пользу граждан около 59 млн руб., из них суммы штрафов и неустойки составляют 60%;

5 месяцев 2020 - судебных процессов 328, взыскано в пользу граждан около 20 млн руб., из них суммы штрафов и неустойки составляют 54%.

Анализ соответствующей ситуации в контексте обеспечения баланса интересов сторон показывает, что имеющиеся разногласия между участниками отношений требуют выработки нового метода разумного восстановления прав граждан с учетом интересов всех его участников. С одной стороны, важен правовой подход, выражающийся в обеспечении реального соблюдения и защиты прав потребителя, подлинного восстановления его нарушенных прав. С другой стороны, необходимо не допускать осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинения вреда застройщику, а также действий в обход закона с противоправной целью и иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В результате перегруженности технического регулирования и отсутствия взаимосвязанности между нормативно-техническими документами в строительстве как следствие имеем:

- не только действительные строительные недостатки в построенных застройщиками объектах долевого строительства, но и такие "недостатки", которые образовались в результате применения не обязательных к применению нормативно-технических документов или в результате применения нормативно-технических документов, которые возможно применять на альтернативной основе;

- действия граждан, направленные на обогащение посредством злоупотребления правами;

- отсутствие добровольного удовлетворения застройщиками ранее направленных претензий потребителей;

- неразумность сроков удовлетворения претензий, на которых настаивают и которые согласовывают участники долевого строительства;

- участие в правоотношениях сторонних юридических компаний, заинтересованных именно в судебном разрешении споров;

- привлечение в разрешение споров сторонних специалистов, опыт которых не подтвержден специализированными саморегулируемыми организациями;

- необоснованно высокая финансовая ответственность застройщиков, несоразмерная последствиям нарушения обязательства.

Предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации нормы о недопустимости злоупотребления правом (статья 10) и снижении неустойки (статья 333) зачастую не применяются судами, т.к. относятся к сфере их права, но не обязанности. В свою очередь, злоупотребление правом является малодоказуемым действием.

Представленный законопроект направлен на обеспечение баланса интересов как участника долевого строительства, так и застройщика и призван обеспечить нормативные рамки взаимодействия сторон при возникновении спорных вопросов.

Так, в рамках предлагаемого законопроекта, предлагается урегулировать отношения участников долевого строительства и застройщиков, установив в качестве первоочередного требования, которое может предъявить участник долевого строительства, требование о безвозмездном устранении недостатков. У граждан сохраняется право предъявления иных требований, а также право на обращение в суд, но в случае, если застройщик не воспользовался предоставленной ему возможностью устранить недостатки собственными силами добровольно.

Данная мера даст возможность застройщику оперативно устранять строительные недоработки, позволит избежать судебных издержек сторонами, в целом снизит нагрузку на судебную систему и положительно повлияет на срок исполнения заключенных договоров.

Аналогичные меры по противодействию такого рода злоупотреблениям существуют в Директиве Европейского Парламента и Совета Европейского Союза 1999/44/ЕС от 25 мая 1999 года "О некоторых аспектах продажи потребительских товаров и предоставляемых гарантиях", в соответствии с которой потребителю сперва предоставляется право потребовать от продавца ремонт либо замену товара и, только если это требование не будет выполнено, потребовать возврата денег либо соразмерного уменьшения покупной цены с выплатой штрафных санкций.

Проектом закона также устанавливается порядок действий сторон при выявлении недостатков, а именно:

а) у застройщика в случае обращения участника долевого строительства по наличию недостатков возникает обязанность за свой счет провести осмотр, получить заключение о наличии (или отсутствии) указанных недостатков и стоимости их устранения;

б) для получения заключения (проведения осмотра) привлекаются соответствующие специалисты, состоящие в едином реестре специалистов НОСТРОЙ и НОПРИЗ, то есть лица, обладающие специальными знаниями, с должным образованием и опытом работы в соответствующей сфере;

в) застройщик обязан устранить обнаруженные специалистом недостатки собственными силами;

г) в случае если застройщик не исполнил обязанность по устранению недостатков, гражданин вправе потребовать соразмерного снижения цены договора либо возмещения затрат на устранение недостатков третьими лицами участнику долевого строительства, но только в той части недостатков, которые подтверждены экспертным заключением, в том числе и в судебном порядке.

Данное предложение в полной мере позволит всем сторонам указанных правоотношений достичь конечной цели, а именно получения объекта долевого строительства соответствующего качества при исключении каких-либо злоупотреблений своими правами как со стороны участников долевого строительства, так и со стороны застройщиков.

Указанное положение позволит в значительной степени сократить количество спорных ситуаций и увеличить количество разрешенных в досудебном порядке споров между участниками долевого строительства и застройщиком. Кроме того, введение данных норм исключает необоснованные затраты участника долевого строительства на проведение технической экспертизы объекта.

Предлагаемые поправки части 6 статьи 7 уточняют порядок предъявления требований по качеству, закрепленный в иных нормативных актах, а именно в пункте 3 статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", статье 720 Гражданского кодекса Российской Федерации,

В настоящее время Закон об участии в долевом строительстве (часть 8 статьи 7) устанавливает ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения требований участников долевого строительства, указанных в части 2 статьи 7 Закона. Действующий способ исчисления такой неустойки отличается от других, предусмотренных данным законом и уплачиваемых застройщиком, в результате чего размер начисленной неустойки неоправданно высок, несоразмерен характеру и последствиям нарушения обязательства, противоречит принципам соразмерности и справедливости, приводит к нарушению баланса прав и обязанностей застройщика и участников долевого строительства, а также позволяет недобросовестным участникам долевого строительства злоупотреблять своими правами.

Проектом предлагается установить неустойку, в размере одной трехсотой ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка (дефекта) или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с извлечением дохода и осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Добросовестные застройщики сталкиваются также с ситуацией привлечения к двойной финансовой ответственности в случае, когда гражданин отказывается принимать объект с недостатками до момента удовлетворения одного из предъявленных требований: устранение их, соразмерное уменьшение стоимости или возмещения понесенных расходов.

К сожалению, действующие в совокупности нормы части 2 статьи 6, части 2 статьи 7 и части 5 статьи 8 Закона в основной своей массе используются гражданами также с целью обогащения путем злоупотребления правом, т.к. очень многие из предъявляемых на этапе приемки недостатков или иные требования могут быть устранены и в гарантийный период, то есть после подписания передаточного акта. Но получение за вполне законный отказ от приемки позволяет получить дополнительные средства по неустойке за просрочку передачи объекта долевого строительства. Недостатки в строительстве есть, и, вероятно, будут всегда, и потому доказать в рамках судебного процесса такие случаи злоупотребления правом не представляется возможным, поскольку закон позволяет отказаться от приемки объекта до урегулирования спора.

Проектом предлагается исключить из периода просрочки передачи объекта долевого строительства, необходимого для целей исчисления соответствующей неустойки, случаи такой просрочки, вызванные требованиями участника долевого строительства в отношении качества объекта. Такие изменения позволят устранить такое основание для злоупотребления правом, как получение денежных средств и за недостатки, и за просрочку передачи объекта.

Таким образом, законопроект направлен на обеспечение баланса в правоотношениях застройщиков и участников долевого строительства, обеспечение практической реализации принципа разумности и справедливости в гражданско-правовых отношениях во избежание снижения темпов реализации и количества строительных проектов.

Финансово-экономическое обоснование проекта федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Реализация Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не повлечет за собой дополнительных расходов из средств федерального бюджета.

Перечень актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Принятие Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не потребует внесения изменений в действующие федеральные законы, признания актов федерального законодательства утратившими силу или приостановления, принятия иных федеральных законов.