Вопрос: Квартира куплена в 2016 году. Квартира находится в долевой собственности (четыре сособственника, при этом трое из них облагаемых по ставке 13% доходов не имеют и расходов на приобретение квартиры не несли). Могут ли указанные лица получить налоговый вычет при продаже этой квартиры? В каком размере? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2019 г.)

Квартира куплена в 2016 году. Квартира находится в долевой собственности (четыре сособственника, при этом трое из них облагаемых по ставке 13% доходов не имеют и расходов на приобретение квартиры не несли).

Могут ли указанные лица получить налоговый вычет при продаже этой квартиры? В каком размере?

1. Согласно подпункту 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов при продаже имущества, а также доли (долей) в нем. На основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется, в частности, в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи объектов, находившихся в его собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 руб. при реализации жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе (письма Минфина России от 12.02.2010 N 03-04-05/7-51, от 10.02.2010 N 03-04-05/7-46, от 17.04.2009 N 03-04-05-01/228, от 28.01.2009 N 03-04-05-01/24, УФНС России по г. Москве от 20.04.2010 N 20-14/4/041791).

Имущественный налоговый вычет при продаже жилья, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального срока, предоставляется налоговым органом по окончании налогового периода, в котором был получен доход от его продажи (п. 7 ст. 220 НК РФ). При этом физические лица самостоятельно исчисляют суммы НДФЛ, подлежащие уплате в бюджет исходя из полученного от продажи дохода (ст. 228 НК РФ)*(1). Для получения вычета налогоплательщик должен представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию по НДФЛ (письмо ФНС России от 07.03.2013 N ЕД-3-3/788@).

2. При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета распределялся между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности) в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ. Таким образом, при продаже имущества, находившегося в общей долевой либо общей совместной собственности менее трех лет, каждый из налогоплательщиков имеет право на получение имущественного налогового вычета пропорционального его доле в праве собственности на реализуемое имущество (смотрите также письма Минфина России от 27.09.2017 N 03-04-05/62627, от 23.05.2012 N 03-04-05/5-655, от 27.04.2012 N 03-04-05/7-562, от 17.02.2012 N 03-04-05/7-193, ФНС России от 26.02.2013 N ЕД-3-3/650@).

Указанный механизм распределения вычета применяется в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности (п. 1 постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П). В случае же продажи налогоплательщиком своей доли в квартире или жилом доме, как самостоятельного объекта, при сохранении других долей в собственности прежних владельцев, ему может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей в налоговом периоде 1 000 000 руб. (п. 4.1 постановления КС РФ от 13.03.2008 N 5-П).

Отметим, что изначально речь шла о выделенных в натуре долях, признаваемых объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности. Однако в письмах Минфина России от 10.06.2016 N 03-04-05/34091, от 29.04.2016 N 03-04-05/25411, от 13.05.2015 N 03-04-05/27258, от 13.05.2015 N 03-04-05/27302, ФНС России от 20.12.2012 N ЕД-4-3/21744@, от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ на основании п. 4.1 постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П сделан такой же вывод о вычете в пределах 1 000 000 руб. в отношении продажи не только выделенных в натуре долей, но и долей в общей собственности, продаваемых по отдельным договорам. В письме ФНС России от 22.04.2015 N БС-4-11/6911@ подчеркивалось, что такой подход обязателен для применения всеми налоговыми органами.

Таким образом, полагаем, что в рассматриваемой ситуации при соответствующем оформлении сделок (отдельный договор по каждой доле) каждый из сособственников вправе получить вычет в размере до 1 000 000 руб. (исходя из цены доли в договоре).

3. В силу пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения вычета налогоплательщик может претендовать на уменьшение своих облагаемых налогом доходов от продажи имущества на сумму расходов, связанных с такой реализацией. НК РФ не конкретизирует, какие затраты могут быть учтены налогоплательщиком при расчете налоговой базы для целей исчисления НДФЛ с суммы, полученной от продажи имущества. Единственным условием является то, что осуществленные расходы должны быть непосредственно связаны с его приобретением (сюда могут включаться и расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение этой недвижимости, смотрите письмо Минфина России от 05.07.2013 N 03-04-05/26183).

При этом необходимо иметь документы, фактически подтверждающие эти расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы). При расчетах между физическими лицами следует учесть, что в соответствии с положениями ст. 408 ГК РФ исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения. По мнению Минфина России, акт приема-передачи денежных средств также можно отнести к документам, фактически подтверждающим расходы налогоплательщика по приобретению продаваемого имущества (письмо Минфина России от 09.11.2012 N 03-04-05/7-1265). Если налогоплательщик не нес расходов, связанных с приобретением имущества, оснований для применения пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ нет (смотрите также письмо Минфина России от 04.04.2016 N 03-04-05/18915).

Вместе с тем реализация схемы "доход минус расходы" в отношении доли в рассматриваемой ситуации может быть осложнена: так, в письме Минфина России от 18.12.2012 N 03-04-05/7-1411 было разъяснено, что если продаваемый объект образован в результате раздела на части первоначально приобретенного жилого объекта, то документально подтверждены расходы только на приобретение в целом первоначального объекта. НК РФ не содержит методики определения расходов по приобретению недвижимого имущества, полученного в результате его выделения (разделения) из первоначально приобретенного. В такой ситуации рассчитать сумму расходов, которая может быть учтена при определении налоговой базы от продажи части ранее приобретенного имущества, не представляется возможным. При таких обстоятельствах налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей. Данное письмо касалось раздела земельного участка, однако нельзя полностью исключить вероятность отказа со стороны налогового органа в применении схемы "доход минус расходы" в отношении одной из продаваемых долей.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Золотых Максим

Ответ прошел контроль качества

20 марта 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) С 1 января 2016 года налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (п. 6 ст. 210 НК РФ), то есть исходя из кадастровой стоимости соответствующего объекта: по общему правилу доходы от продажи объекта недвижимости принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.