Вопрос: На земельный участок и на иное имущество заключены два разных договора аренды. Арендатором выступает юридическое лицо. Каковы гражданско-правовые аспекты правомерности отказа в возврате денежных средств из бюджета муниципального образования при переплате за аренду имущества, но при задолженности за аренду земельного участка? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2019 г.)

На земельный участок и на иное имущество заключены два разных договора аренды. Арендатором выступает юридическое лицо.

Каковы гражданско-правовые аспекты правомерности отказа в возврате денежных средств из бюджета муниципального образования при переплате за аренду имущества, но при задолженности за аренду земельного участка?

Прежде всего отметим, что в соответствии со ст. 124 ГК РФ городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. По общему правилу к данным публично-правовым субъектам применяются те же нормы, которые определяют участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

В связи с этим, если иное не установлено законодательством, договоры аренды зданий, сооружений и земельных участков, заключенные муниципальными образованиями в лице органов местного самоуправления (ст. 125 ГК РФ), подчиняются тем же правилам, что и договоры, обеими сторонами которых являются юридические лица.

В свою очередь, общими положениями об обязательствах, которые в силу п. 3 ст. 420 ГК РФ подлежат применению к обязательствам, вытекающим из договора, предусмотрено, что обязательства могут прекращаться в том числе и зачетом встречных однородных требований (ст. 410 ГК РФ).

В рассматриваемом случае, как это следует из вопроса, по договору аренды имущества арендатором была произведена переплата. Такая переплата в гражданском праве квалифицируется как неосновательное обогащение (ст. 1102, п. 3 ст. 1103 ГК РФ, п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении"). Сумма неосновательного обогащения подлежит возврату лицу, за счет которого оно было получено (ст.ст. 1104, 1105 ГК РФ). Следовательно, у муниципального образования, выступающего арендодателем по указанному договору, возникает обязанность вернуть сумму переплаты.

Вместе с тем у вышеуказанного арендатора имеется задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, которую он обязан внести тому же муниципальному образованию.

Поскольку данные обязательства являются однородными (денежными) и встречными по отношению друг к другу (должниками и кредиторами в них выступают одни и те же лица), они могут быть прекращены полностью или частично путем зачета на основании ст. 410 ГК РФ, так как каких-либо запретов на осуществление зачета в обязательствах, вытекающих из неосновательного обогащения и договора аренды, одной из сторон которых является муниципальное образование, ни данная статья, ни ст. 411 ГК РФ, ни иные нормы законодательства не содержат. При этом согласно буквальному толкованию ст. 410 ГК РФ для осуществления зачета таких требований достаточно заявления лишь одной из сторон договора.

Однако обращаем внимание на то, что указанное заявление по смыслу ст. 153 ГК РФ является односторонней сделкой, то есть представляет собой волеизъявление стороны, которое должно быть выражено в определенной форме (ст. 158 ГК РФ). В связи с этим самого факта наличия переплаты по одному договору и задолженности по другому недостаточно для того, чтобы зачет считался состоявшимся. Для этого стороне, желающей произвести зачет, необходимо заявить об этом другой стороне. В целях последующего подтверждения факта совершения такого заявления его следует направить в адрес последней стороны в письменной форме путем непосредственного вручения или посредством почтового отправления с уведомлением о вручении и описью вложения.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

5 апреля 2019 г.