Основание права на земельный участок, предоставляемый для целей строительства: проблема осознанного выбора (М.В. Костарева, журнал "Актуальные проблемы российского права", N 6, июнь 2018 г.)

Костарева М.В. Основание права на земельный участок, предоставляемый для целей строительства: проблема осознанного выбора

Kostareva M.V. The basis for the right to a land parcel granted for construction purposes: the problem of conscious choice

М.В. Костарева - юрист ООО "СУ-6"

Kostareva M.V. - Lawyer at "SU-6" OOO

Реформа гражданского законодательства предусматривает изменение системы вещных прав, в том числе установление целого ряда прав на чужие вещи, ярким примером которых является право застройки. По мнению авторов проекта ГК РФ, аренда для целей строительства не способна удовлетворить текущие потребности участников гражданского оборота, в связи с чем предлагается произвести замену данной юридической конструкции. В качестве альтернативы обязательственному договору предлагается ограниченное вещное право - право застройки. В статье анализируются проблемы, которые существуют сегодня на пути развития строительного рынка, а именно: недостаточность сроков договоров аренды для возведения объекта, широта административного усмотрения в вопросе пролонгации договора, легкость прекращения прав арендатора и их крайне низкая "залогопригодность". Делается вывод, что существующая правовая модель установления прав на земельный участок для целей строительства нуждается в существенном пересмотре. Вместе с тем автор обращает внимание на необходимость учета национальных особенностей и недопустимость слепого копирования зарубежной правовой конструкции суперфиция. Возможное решение проблем, имеющихся в рамках существующей модели отношений в сфере строительства автору видится в наделении арендатора таким правом на земельный участок, которое отвечает требованиям долгосрочности, прочности и "залогопригодности". Наделение арендатора прочным и понятным по содержанию правом, которое по сравнению с существующим правом аренды будет экономически более эффективным и стабильным, возможно и в рамках конструкции строительной аренды, и в рамках права застройки. В первом случае предполагается усиление вещно-правовой природы аренды, во втором - создание такого ограниченного вещного права, которое будет учитывать особенности национальной правовой системы.

The civil law reform provides for modification of the system of proprietary rights, including the establishment of a number of rights to things belonging to other people, the vivid example of which is the right to build. In the opinion of the the RF Civil Code drafters, the lease for construction purposes is not able to meet the current needs of participants of relations regulated under civil law. Therefore, it is proposed to replace this legal concept. A limited proprietary right - the right to build - is proposed as an alternative to the contractual agreement. The article analyzes the problems that prevent the construction market from development, namely: the inadequacy of the terms of lease agreements to construct a facility, considerable administrative discretion concerning contract prolongation, the ease of termination of tenant rights and their extremely low "collateralability." It is concluded that the existing legal model for establishing the rights to a land plot for construction purposes needs substantial revision. At the same time, the author draws attention to the need to take into accounts the national peculiarities and inadmissibility of blind copying of the foreign legal concept of superficies. The author sees possible solution to the problems existing within the framework of the existing model of relations in the field of construction in the assignment to the tenant such a right to a land plot that meets the requirements of longtermness, durability and "collateralability." Providing the tenant with a sound and comprehensible content, that, in comparison with the existing lease right, will be economically more efficient and stable, is possibe within the framework of the construction lease concept, and within the framework of the right of development. In the first case, it is suggested that the property law nature of the lease be strengthened, in the second case, it is suggested that such a limited proprietary right be created that will take into account peculiarities of the national legal system.

Ключевые слова: вещное право, вещные права, право застройки, суперфиций, ограниченные вещные права, права на чужие вещи, реформа гражданского законодательства, реформа вещных прав, строительная аренда, аренда для строительства.

Keywords: proprietary right, property rights, right to build, superficies, limited property rights, the right to things belonging to other people, civil law reform, property rights reform, construction rent, rent for construction

Журнал "Актуальные проблемы российского права"

Ежемесячное научно-практическое юридическое издание, учрежденное Московским государственным юридическим университетом имени О.Е. Кутафина (МГЮА).

Журнал, посвящен актуальным проблемам теории права, практике его применения, совершенствованию законодательства, а также проблемам юридического образования.

Рубрики Журнала охватывают все основные отрасли права, учитывают весь спектр юридической проблематики, в том числе теории и истории государства и права, государственно-правовой, гражданско-правовой, уголовно-правовой, международно-правовой направленности. На страницах Журнала публикуются известные ученые и практики, размещаются экспертные заключения по знаковым судебным процессам, результаты научно-исследовательских работ и материалы конференций.

Свидетельство о регистрации ПИ N ФС77-25128 от 7 мая 2014 г.