Вопрос: В 2011 году была приобретена квартира в ипотеку. Спустя 2 месяца у супруги родилась двойня. Семья получила сертификат на материнский капитал, с его помощью частично была погашена ипотека. Были выделены доли в праве собственности на квартиру на двоих несовершеннолетних детей. В дальнейшем была приобретена еще одна квартира - с большим метражом и лучшими условиями. Вторая квартира приобретена в единоличную собственность супруги. Можно ли продать прежнюю квартиру при условии предварительного выделения соответствующих долей на несовершеннолетних членов семьи, но без открытия депозита на их имя, чего требуют органы опеки и попечительства? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2018 г.)

В 2011 году была приобретена квартира в ипотеку. Спустя 2 месяца у супруги родилась двойня. Семья получила сертификат на материнский капитал, с его помощью частично была погашена ипотека. Были выделены доли в праве собственности на квартиру на двоих несовершеннолетних детей.

В дальнейшем, благодаря в том числе подаренным от родственников средствам, была приобретена еще одна квартира - с большим метражом и лучшими условиями. Вторая квартира приобретена в единоличную собственность супруги.

Спустя некоторое время семья решила продать прежнюю квартиру, так как в ней отпала необходимость. Для дачи согласия на продажу квартиры, ранее приобретенной по ипотеке, органы опеки и попечительства, помимо выделения в собственность несовершеннолетних детей долей в приобретенной квартире, требуют также открытия депозита на их имя. Супруга намерена выделить детям доли в приобретенной квартире не меньшие, чем имеющиеся доли в квартире, приобретенной по ипотеке, при этом продажа данной квартиры не приведет к уменьшению имущества детей или иному ухудшению их имущественных прав.

Можно ли продать прежнюю квартиру при условии предварительного выделения соответствующих долей на несовершеннолетних членов семьи, но без открытия депозита на их имя, чего требуют органы опеки и попечительства?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

В рассматриваемой ситуации для получения разрешения органа опеки и попечительства на продажу квартиры необходимо предоставить гарантии, что имущество детей в результате такой сделки не уменьшится. Такой гарантией, в частности, может быть выделение детям долей в квартире, принадлежащей на праве собственности супруге, площадью не меньшей, чем площадь долей в продаваемой квартире. При этом требование органа опеки и попечительства об открытии еще и депозита на имя детей является, по нашему мнению, избыточным, несоответствующим нормам гражданского и семейного законодательства.

Обоснование позиции:

В соответствии со ст. 64 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) родители несовершеннолетних детей являются их законными представителями и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами. Однако родители не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства будет установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия.

В силу абзаца второго п. 1 ст. 28 и пунктов 2 и 3 ст. 37 ГК РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 60 СК РФ родители несовершеннолетнего не вправе совершать сделки по отчуждению его имущества без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (смотрите также пп. 6 п. 1 ст. 8, ст. 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве").

Вместе с тем, как отмечено в п. 3 определения Конституционного Суда РФ от 06 марта 2003 г. N 119-О и п. 3.2 постановления того же суда от 08 июня 2010 г. N 13-П, из содержания абзаца второго п. 1 ст. 28 и пунктов 2 и 3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Напротив, при решении данного вопроса в соответствии с общими принципами права правоприменительные органы должны исходит из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей; решения органов опеки и попечительства - в случае их обжалования в судебном порядке - подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела. С учетом требований закона органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, должны устанавливать, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Таким образом, главным критерием оценки органами опеки и попечительства сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего является то, чтобы условия такой сделки не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего.

Исходя из изложенного в рассматриваемой ситуации для получения разрешения органа опеки и попечительства на продажу квартиры необходимо предоставить гарантии, что имущество детей в результате такой сделки не уменьшится. Такой гарантией, в частности, может быть выделение детям долей в квартире, принадлежащей на праве собственности супруге, площадью не меньшей, чем площадь долей в продаваемой квартире. При этом требование органа опеки и попечительства об открытии еще и депозита на имя детей, по нашему мнению, является избыточным, несоответствующим приведенным выше нормам гражданского и семейного законодательства. В случае принятия органом опеки и попечительства решения об отказе в выдаче разрешения на продажу квартиры оно может быть обжаловано в судебном порядке. Указанное решение подлежит оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела (смотрите, например, апелляционные определения СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 11 ноября 2015 г. по делу N 33а-7397/2015, Красноярского краевого суда от 13 марта 2017 г. по делу N 33а-3152/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2017 г. по делу N 33-53157/2017).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

14 февраля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.