Вопрос: Застройщик построил дом, сама квартира в целом нормальная (не проведены кабели энергоснабжения и счетчики), я готов ее принять, но то, что именуется "общее имущество" - в состоянии, близком к негодному (лестницы, лифты, входные двери в подъездах, придомовая территория и т.д.). Главный недостаток - к дому подведена временная линия электропередачи, она не выдержит бытовую нагрузку, когда к ней подключатся жильцы с кондиционерами, стиральными машинами, духовками и прочими приборами. С одной стороны, претензий к самой квартире почти нет, формально дом сдан в эксплуатацию (разрешение есть), с другой - за чей счет потом будут переделывать линию электропередачи? Подписывать ли... (Правовед.RU, август 2017 г.)

Застройщик построил дом, сама квартира в целом нормальная (не проведены кабели энергоснабжения и счетчики), я готов ее принять, но то, что именуется "общее имущество" - в состоянии, близком к негодному (лестницы, лифты, входные двери в подъездах, придомовая территория и т.д.). Главный недостаток - к дому подведена временная линия электропередачи, она не выдержит бытовую нагрузку, когда к ней подключатся жильцы с кондиционерами, стиральными машинами, духовками и прочими приборами. С одной стороны, претензий к самой квартире почти нет, формально дом сдан в эксплуатацию (разрешение есть), с другой - за чей счет потом будут переделывать линию электропередачи? Подписывать ли акт приема-передачи? Как поступить? На какие нормы ссылаться?

Принимая по акту квартиру, вы принимаете и общее имущество в доме, соразмерно площади вашей квартиры.

Поэтому вы вправе указать в акте недостатки по общему имуществу МКД и потребовать их устранения.

Также вам нужно направить жалобы в прокуратуру и в жилищную инспекцию по поводу законности выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ ("Права и обязанности собственника жилого помещения"), собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно ст. 36 ("Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме"), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пример из судебной практики по расторжению договора купли-продажи квартиры при наличии существенных недостатков общего имущества МКД - http://sudact.ru/regular/doc/y...

В настоящее время порядок ввода вновь созданных объектов недвижимости в эксплуатацию регулируется Градостроительным кодексом РФ.

Согласно ст. 55 этого ГрК РФ ("Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию"), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

- правоустанавливающие документы на земельный участок;

- градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство, или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

- разрешение на строительство;

- акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);

- документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

- документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

- документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

- схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

- заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 54 ГрК РФ;

- документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством РФ об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;

- акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ", при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования;

- технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

При этом ГрК РФ напрямую не устанавливает обязанность застройщика подключить многоквартирный дом к источникам постоянного энергоснабжения и не раскрывает понятие "сети инженерно-технического обеспечения".

Учитывая, что документ о вводе объекта в эксплуатацию служит основанием для государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости (квартиры в многоквартирном доме), именно на него также будет ссылаться застройщик в спорах, а он выдается, как следует из вышеизложенного, без предоставления документов о подключении дома к электрическим сетям по постоянной схеме электроснабжения, участник долевого строительства, как в вашей ситуации, может получить право собственности на квартиру, проживание в которой невозможно ввиду неподключения дома к источникам электричества, небольшой мощности, отсутствием правильного распределения и т.п.

Однако, согласно п. 52 постановления 861, не допускается обеспечение электроснабжения введенных в эксплуатацию объектов капитального строительства с использованием энергопринимающих устройств, присоединенных по временной схеме электроснабжения для обеспечения работ по строительству, реконструкции или капитальному ремонту объектов капитального строительства.

В связи с этим вы можете обратиться с претензией к застройщику, в случае отсутствия реакции, невыполнении подключения энергоснабжения на постоянной основе, - в прокуратуру для инициирования судебного разбирательства.

Пример из практики.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению прокурора Сосновского района Челябинской области в интересах неопределенного круга лиц к ООО "Грин Парк" об обязании подключить к источнику постоянного электроснабжения жилые дома

установил:

Прокурор Сосновского района Челябинской области в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с исковым заявлением к ООО "Грин Парк" об обязании подключить к источнику постоянного электроснабжения жилые дома.

В обоснование заявления, с учетом уточнений, указано, что прокуратурой района проведена проверка по обращению директора ОАО "МРСК Урала", по результатам которой установлено следующее: ООО "Грин Парк" является застройщиком микрорайона "Просторы" в АДРЕС. В настоящее время в эксплуатацию введено 9 жилых домов в мкрн. Просторы. Персоналом ПО "ЦЭС" ДАТА было проведено обследование сети 10 кВ, находящейся в границах балансовой принадлежности ООО "Грин Парк". В ходе проверки выявлено, что от опоры N (ООО "Грин Парк") подключена КВЛ-10 кВ, протяженностью 2487 м., питающая РТП-1 с трансформаторами 2 х 1000 кВА. По факту проверки был составлен акт от .... Настоящий акт составлен представителями ПО "ЦЭС", ООО "Энергоснабжающая сетевая компания" и двумя свидетелями. Все построенные многоквартирные дома в мкрн. Просторы не проходили процедуру технологического присоединения к сетям ОАО "МРСК Урала"-"Челябэнерго", при этом согласно договору энергоснабжения между ООО "Грин, Парк" и ПАО "ЧЭС" и имеющейся в распоряжении ОАО "МРСК Урала"-"Челябэнерго" копии АРБПиЭО между ООО "Грин Парк" и ООО "ЭСК" электроснабжение осуществляется от сетей ООО "ЭСК" (КВЛ-10 кВ и РТП-1), подключенных от сетей ООО "Грин Парк" в мкр-не "Женева". Объекты ООО "ЭСК" не проходили процедуру технологического присоединения к сетям ОАО "МРСК Урала"-"Челябэнерго", в том числе не осуществлялось перераспределение мощности ООО "Грин Парк" в сторону третьих лиц. Просит обязать ООО "Грин Парк" с соблюдением действующих норм и правил, обеспечивающих безопасность, с учетом технических условий, выданных энергоснабжающей организацией для технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрическим сетям, с привлечением в случае необходимости специализированной организации, за свой счет подключить к источнику постоянного электроснабжения жилые дома, расположенные адрес (NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, NN 46, 48 (строительные).

Прокурор Саренко О.Г. заявление поддержала по основаниям, указанным в нем.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен.

Выслушав мнение помощника прокурора, исследовав все материалы дела, суд считает, что заявление прокурора подлежит удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что прокуратурой района проведена проверка по обращению директора ОАО "МРСК Урала", по результатам которой установлено следующее:

ООО "Грин Парк" является застройщиком микрорайона "Просторы" в п. Западный.

В настоящее время в эксплуатацию введено 9 жилых домов в мкрн. Просторы. При этом электроснабжение домов осуществляется по временной схеме, от РТП-1 и КВЛ-10 кВ (ориентировочная длина 2,5 км), подключенной к сетям ООО "Грин Парк" - точка подключения находится на строительной площадке мкр-на "Женева" (7 трехэтажных домов, расположенных в северо-восточной части).

В западной части строительной площадки построено 4 трехэтажных многоквартирных жилых дома, жильцы проживают, электроснабжение осуществляется от блочной ТП, согласно информации на ТП мощность трансформаторов 2 х 1000 кВА. На момент проверки - в работе.

Для осуществления подключения жилых домов к электрическим сетям ответчиком был заключен с ОАО "МРСК Урала" договор энергоснабжения N от 01.12.2013.

Согласно приложению N ...к договору N ...точкой поставки электрической энергии являются контакты присоединения отпаечной линии 10 кВ к опоре 10 N отпайки ВЛ-10 кВ от опоры N ... в сторону ТП-1582, ВЛ-10 кВ N ПС "Шершневская". Приборы учета установлены в ТП 1930, ТП 1931, ТП 1932, максимальная мощность - 740 кВт (объект: строительный участок, п. Западный (п. Женева).

Впоследствии между ООО "Грин Парк" и ОАО "Челябэнергосбыт" было заключено соглашение от ..., по условиям которого был изменен номер договора "N" ... на "N" ....

Согласно временному акту разграничения балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности между ОАО "МРСК Урала" и ООО "Грин Парк" от ... (действителен до ...) ВЛ-10 кВ N от ПС "Шершневская" 110/10 кВ находятся на балансе ПО "Центральные электрические сети" филиала ОАО "МРСК Урала"-"Челябэнерго". ВЛ-10 кВ от опоры N отпайки на ТП 1582 в сторону ТП 1930, ТП 1931, ТП 1932 и ТП 1930, ТП 1931, ТП 1932 находятся на балансе ООО "Грин Парк" и на обслуживании к ООО "Энерснабжающая сетевая компания" (на основании договора на техническое обслуживание, эксплуатацию и ремонт электрических сетей 10 кВ N/ГП).

Максимальная (разрешенная) мощность по временным техническим условиям составляет 740 кВт без права перераспределения (передачи) мощности иным лицам.

Соглашением от ... к договору энергоснабжения N ...были внесены изменения в приложение N ... к договору, а именно дополнена следующая точка поставки - на неподвижных контактах РЛНД1-10/400 на отпаянной линии 10 кВ от РТП-1 к опоре 10 кВ N .... На наконечниках КЛ-10 кВ в РТП-1 3 яч. 10 кВ в сторону КТП-1.

Прибор учета установлен в ячейке 4 (линия 2) в РУ 10 РТП-1, максимальная мощность - 400 кВт (жилищное строительство поселка "Просторы").

В этой связи персоналом ПО "ЦЭС" 07.04.2015 было проведено обследование сети 10 кВ, находящейся в границах балансовой принадлежности ООО "Грин Парк".

В ходе проверки выявлено, что от опоры N В ЛИ-10 кВ (ООО "Грин Парк") подключена КВЛ-10 кВ, протяженностью 2487 м, питающая РТП-1 с трансформаторами 2 х 1000 кВА. По факту проверки был составлен акт от .... Настоящий акт составлен представителями ПО "ЦЭС", ООО "Энергоснабжающая сетевая компания" и двумя свидетелями.

Все построенные многоквартирные дома в мкрн. Просторы не проходили процедуру технологического присоединения к сетям ОАО "МРСК Урала"-"Челябэнерго", при этом согласно договору энергоснабжения между ООО "Грин, Парк" и ПАО "ЧЭС" и имеющейся в распоряжении ОАО "МРСК Урала"-"Челябэнерго" копии АРБПиЭО между ООО "Грин Парк" и ООО "ЭСК" электроснабжение осуществляется от сетей ООО "ЭСК" (КВЛ-10 кВ и РТП-1), подключенных от сетей ООО "Грин Парк" в мкр-не "Женева".

Объекты ООО "ЭСК" не проходили процедуру технологического присоединения к сетям ОАО "МРСК Урала"-"Челябэнерго", в том числе не осуществлялось перераспределение мощности ООО "Грин Парк" в сторону третьих лиц.

Пунктом 2.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарные эпидемиологические требования к условиям проживания и жилых зданиях и помещениях" установлено, что при размещении жилых зданий предусматривается их обеспечение водоснабжением, канализацией, теплоснабжением, электроснабжением.

Согласно ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" технологическое присоединение энергопринимающих устройств (энергетических установок) юридических и физических лиц к электрическим сетям осуществляется в порядке, устанавливаемом Правительством РФ, и носит однократный характер.

Согласно п. 52 Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных постановлением Правительства N 861 от 27.12.2004, не допускается обеспечение электроснабжения введенных в эксплуатацию объектов капитального строительства с использованием энергопринимающих устройств, присоединенных по временной схеме электроснабжения для обеспечения работ по строительству, реконструкции или капитальному ремонту объектов капитального строительства.

Действие настоящих Правил распространяется на случаи присоединения впервые вводимых в эксплуатацию, ранее присоединенных энергопринимающих устройств, максимальная мощность которых увеличивается, а также на случаи, при которых в отношении ранее присоединенных энергопринимающих устройств изменяются категория надежности электроснабжения, точки присоединения, виды производственной деятельности, не влекущие пересмотр величины максимальной мощности, но изменяющие схему внешнего электроснабжения таких энергопринимающих устройств.

Технологическое присоединение энергопринимающих устройств осуществляется с применением временной или постоянной схемы электроснабжения.

Под временной схемой электроснабжения понимается такая схема электроснабжения энергопринимающих устройств потребителя электрической энергии, осуществившего технологическое присоединение энергопринимающих устройств, которая применяется в результате исполнения договора об осуществлении временного технологического присоединения, заключаемого на период осуществления мероприятий по технологическому присоединению энергопринимающих устройств с применением постоянной схемы электроснабжения, либо в результате исполнения договора об осуществлении временного технологического присоединения передвижных энергопринимающих устройств с максимальной мощностью до 150 кВт включительно.

Под постоянной схемой электроснабжения понимается схема электроснабжения энергопринимающих устройств потребителя электрической энергии, осуществившего технологическое присоединение энергопринимающих устройств, которая применяется в результате исполнения договора.

Согласно п. 52 Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объекте электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных постановление Правительства N от ... не допускается обеспечение электроснабжения введенных в эксплуатацию объектов капитального строительства с использованием энергопринимающих устройств, присоединенных по временной схеме электроснабжения для обеспечена работ по строительству, реконструкции или капитальному ремонту объекте капитального строительства.

Согласно требованиям п. 2.4 СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", утвержденные постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84 (далее СНиП 3.01.04-87) строительно-монтажные организации несут ответственность за выполнение строительных и монтажных работ в соответствии с проектом и в установленные сроки, за надлежащее качество этих работ.

Таким образом, суд считает, что заявление прокурора ... в интересах неопределенного круга лиц к ООО "Грин Парк" об обязании с соблюдением действующих норм и правил, обеспечивающих безопасность, с учетом технических условий, выданных энергоснабжающей организацией для технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрическим сетям, с привлечением в случае необходимости специализированной организации, за свой счет подключить к источнику постоянного электроснабжения жилые дома, расположенные ... (N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, N 46, 48 строительные).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГК РФ, суд

решил:

Обязать ООО "Грин Парк" подключить к источнику постоянного электроснабжения жилые дома, расположенные ... (N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, NN 46, 48 строительные).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В "Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" Верховного Суда РФ, утвержденном Президиумом ВС РФ 19.07.2017, сказано следующее:

"Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Общественная организация в сфере защиты прав потребителей, действуя в интересах У., обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве, компенсации морального вреда.

14 ноября 2011 г. между застройщиком и У. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

Суд первой инстанции при частичном удовлетворении исковых требований исходил из того, что обязанность по устранению выявленных в квартире У. недостатков, выраженных в недостаточном утеплении стен дома, должна быть возложена на застройщика, поскольку указанные недостатки возникли в результате нарушений, допущенных при строительстве дома.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд апелляционной инстанции указал, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома. Согласия всех собственников помещений многоквартирного дома получено не было.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не согласилась с приведенными выводами суда апелляционной инстанции, указав следующее.

В соответствии со ст. 7 Закона N 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1). В случае, если объект долевого строительства построен/создан застройщиком с отступлениями от условий договора и/или указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Судом установлено, что спор возник в связи с недостатками, допущенными застройщиком при строительстве дома, а потому выводы суда апелляционной инстанции об отказе У. в удовлетворении требований о взыскании денежных средств на устранение недостатков и компенсации морального вреда являются незаконными.

А. Климина

Г. Кураев

Правовед.RU

25 августа 2017 г.