Вопрос: Позвонили соседи из села, откуда родом моя мать, говорят - мой дядя бомжует на границе России (ему 57 лет). Я забрал его к себе в Санкт-Петербург, выяснил, что у него отобрали квартиру - споили, и он прописал в квартире какого-то выходца с Кавказа, а тот, получив доступ к документам (хранились в квартире), оформил на себя гендоверенность (заверенную нотариально!) и продал квартиру в 2013 г. На момент продажи дядя жил в квартире, о сделке не знал, доверенностей и других документов на продажу не подписывал. Фактически, он потерял единственное жилье, все имущество и документы. Сейчас ему... (Правовед.RU, июль 2017 г.)

Позвонили соседи из села, откуда родом моя мать, говорят - мой дядя бомжует на границе России (ему 57 лет). Я забрал его к себе в Санкт-Петербург, выяснил, что у него отобрали квартиру - споили, и он прописал в квартире какого-то выходца с Кавказа, а тот, получив доступ к документам (хранились в квартире), оформил на себя гендоверенность (заверенную нотариально!) и продал квартиру в 2013 г. На момент продажи дядя жил в квартире, о сделке не знал, доверенностей и других документов на продажу не подписывал. Фактически, он потерял единственное жилье, все имущество и документы. Сейчас ему негде жить, у него нет вообще ничего. Есть только паспорт (был без прописки, сейчас я прописал его в Питере) и военный билет. С его паспорт пропал, когда он еще жил в квартире, но он сменил его по утере и получил новый без прописки. Квартира находится в Ямало-Ненецком автономном округе, в Новом Уренгое, была получена от города, затем приватизирована, дядя был единственным собственником, был в ней прописан. На текущий момент она продана уже третий раз. Ответ Росреестра: "Также в ЕГРН имеется запись о прекращении права собственности Петрова И.И. от _ на основании договора купли-продажи квартиры от _ (далее - Договор). Заявление и Договор были подписаны представителем по нотариальной доверенности N _от _ 2013 г. Иванова И.И.". Я написал в прокуратуру, нас вызвали в УМВД, допросили, отправили протокол в УМВД Нового Уренгоя. Возможно, возбудят уголовное дело. Дядя дееспособен, но абсолютно беспомощен в плане защиты своих прав и вообще жизни в городе. Реально ли вернуть квартиру? Где нанять адвоката и подавать в суд - в Санкт-Петербурге по месту жительства или в Новом Уренгое?

Юрист нужен в Новом Уренгое.

Шансы очень незначительны, тем более, если квартира продана третий раз.

В законодательстве есть такое понятие как "добросовестный приобретатель".

Так, в ст. 302 Гражданского кодекса РФ говорится, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Таким образом, попытаться вернуть квартиру или деньги за квартиру можно, если будут основания для возбуждения уголовного дела о мошенничестве, лицо незаконно завладевшее квартирой будет осуждено. В рамках уголовного дела можно подать гражданский иск о возмещении убытков с осужденного. Либо после вступления приговора в силу попытаться истребовать квартиру у нынешнего собственника.

Но без приговора суда по факту мошенничества с квартирой у вас нет оснований для истребования этой квартиры у нынешнего собственника, поскольку он по всем признакам - добросовестный приобретать.

Если же будет приговор, это будет бесспорным доказательствам, что квартира выбыла помимо воли собственника (вашего дяди).

Ваш дядя не может оспорить сделку, по которой перешла квартира к нынешнему собственнику, может подать только иск об истребовании имущества.

В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 (недействительность сделок) настоящего кодекса. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 настоящего кодекса основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Основания выше указаны. Виндикационный иск - иск об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения.

Высшие судебные инстанции уже достаточно давно указали, что в этом случае необходимо применять именно ст. 302 ГК РФ и никак иначе.

В указанном выше постановлении КС РФ сказано:

"Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301). Согласно п. 1 его ст. 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.)".

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. 301, 302 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом ВС РФ 01.10.2014, говорится:

"Право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предоставлено собственнику ст. 301 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из смысла данных законоположений суду следует установить:

1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение".

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что споры о возможности истребования имущества (жилых помещений) от добросовестных приобретателей возникают преимущественно тогда, когда такое имущество продается лицом, не имеющим права его отчуждать. Соответственно, в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, то собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).

В вашем случае незаконность владения может быть установлена приговором суда по уголовному делу, поэтому заявления вы написали - правильно.

Но рассматриваться материал будет явно не быстро - рассматривать его будут в Уренгое, при этом вашего дядю необходимо опросить - это проблема. Решаться она будет, видимо, путем обмена поручениями между органами следствия в Уренгое и Санкт-Петербурге. Но дело это не быстрое. Контролировать рассмотрение материала тоже нужно, поэтому без представителя в Уренгое вам не обойтись.

Чтобы не тратить впустую время, деньги и ресурсы, стоит для начала проверить доверенность.

Нотариальную доверенность подделать сложнее, чем дядю немножко в порядок привести и съездить с ним к нотариусу.

Номер и дата доверенности у вас есть, в настоящее время через сервисы федеральной нотариальной палаты вы ее можете проверить в Петербурге, ехать в Уренгой не нужно - просто вместе с дядей обратитесь к любому нотариусу.

Если доверенность, действительно, выдавалась от дяди - рассчитывать на то, что она поддельная и "кавказца" привлекут к уголовной ответственности, вряд ли приходится.

Тогда, возможно, придется оспаривать уже действительность сделки по выдаче доверенности - на основании того, что дядя не понимал характер совершаемых им действий.

А. Шалимов

М. Болтунова

О. Войтковский

Правовед.RU

28 июля 2017 г.