Вопрос: Хочу подарить жене дом, полностью оформленный на меня. Можно ли это сделать без участия жены (сюрприз)? Какую стоимость дома указывать в договоре дарения (кадастровую или рыночную)? На что это влияет, если вдруг она его в скором времени захочет продать? Могу ли я оформить эту сделку в другом городе или регионе? Нужно ли договор дарения заверять у нотариуса? (Правовед.RU, август 2017 г.)

Хочу подарить жене дом, полностью оформленный на меня. Можно ли это сделать без участия жены (сюрприз)? Какую стоимость дома указывать в договоре дарения (кадастровую или рыночную)? На что это влияет, если вдруг она его в скором времени захочет продать? Могу ли я оформить эту сделку в другом городе или регионе? Нужно ли договор дарения заверять у нотариуса?

Прежде всего, подарить дом супруге вы можете только в том случае, если он не является общей совместной собственностью супругов - например, в случае, если дом приобретен вами до брака либо подарен кем-либо вам в период брака.

Без участия супруги подарить вы не можете, поскольку нужно, чтобы договор дарения был подписан дарителем и одаряемым. Далее переход права собственности по договору просто регистрируется в Росреестре. Нотариус для этих целей не нужен. Можно оформить в любом регионе. Стоимость дома в договоре не имеет значения, поскольку при данной сделке налог на доходы физических лиц не возникает (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ). Продать дом супруга после дарения может, но если она его продаст ранее 3 лет владения, то возникнет налог 13% от суммы продажи (но не менее 70% от кадастровой стоимости) минус 1 млн. руб. (имущественный налоговый вычет).

В вашем случае срок 3 года, а не 5 лет. Согласно ст. 217.1 НК РФ ("Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества"), в целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и/или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ.

Однако, если дом построен во время брака (и является общей совместной собственностью супругов), срок владения будет считаться с момента первоначальной регистрации права собственности вами. При этом при регистрации до 01.01.2016 минимальный срок владения - 3 года, а при регистрации после 01.01.2016 - 5 лет.

Если вы построили этот дом в период брака и зарегистрировали право собственности на себя, тогда дом уже является общей совместной собственностью супругов - просто, без выделения долей (даже несмотря на то, что оформлен только на вас). Поэтому нужно сначала выделить доли, а потом подарить супруге свою долю. Здесь уже без нотариуса не обойтись.

О. Рябинин

Правовед.RU

1 августа 2017 г.