Вопрос: Как бороться с бездействием управляющих компаний по содержанию домов? (ответ прокуратуры Самарской области, октября 2010 г.)

Как бороться с бездействием управляющих компаний по содержанию домов?

В последнее время граждане часто обращаются в органы прокуратуры с жалобами на бездействия управляющих компаний по содержанию домов в надлежащем состоянии.

В связи с этим разъясняем, что согласно п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за плату обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.

Пунктом 3 данной статьи определено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В соответствии с п. 8.2 вышеуказанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет его условий.

Пунктом 11 данной статьи установлено, что управляющая организация ежегодно в первом квартале текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, определены требования, а также порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.

Согласно положениям Правил и нормам технической эксплуатации жилищного фонда организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках.

Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок: составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период; уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, для устранения которых требуется капитальный ремонт.

Периодичность ремонта подъездов - один раз в пять лет или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

В соответствии с пунктами 2.4.1 и 2.4.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда планирование капитального ремонта жилищного фонда следует осуществлять в соответствии с действующими документами.

Пунктом 2.4.2 Правил эксплуатации жилищного фонда предусмотрено, что при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

В соответствии с пунктами 13 и 20 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, осмотры общего имущества многоквартирных домов проводятся управляющей организацией. После установления факта превышения уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности общего имущества управляющей организации необходимо направить предложение собственникам помещений о проведении общего собрания для принятия решения о размере отчислений на капитальный ремонт.

Пунктом 42 указанных Правил установлено, что управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Кроме того, статьей 7.22 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации установлена административная ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется органами Государственной жилищной инспекции.

На объектах жилищного фонда, которые подконтрольны органам Государственной жилищной инспекции, они вправе проводить инспекционные обследования и проверки. В случае выявления нарушений в ходе проверок ими даются предписания собственникам, владельцам и пользователям жилых помещений об устранении таких нарушений.

Е.Г. Магометова,

начальник отдела управления по надзору

за соблюдением федерального законодательства

прокуратуры области

14 октября 2010 г.