"Лоджия" или "зимний сад" (комментарий к апелляционному определению судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29.09.2015 на решение Коптевского районного суда г. Москвы от 09.07.2015 по делу N 2-1963/15) (И. Ланина, газета "Финансовая газета", N 43, ноябрь 2017 г.)

"Лоджия" или "зимний сад" (комментарий к апелляционному определению судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29.09.2015 на решение Коптевского районного суда г. Москвы от 09.07.2015 по делу N 2-1963/15)

И. Ланина,

аудитор

Газета "Финансовая газета", N 43, ноябрь 2017 г., с. 11.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила без изменения решение Коптевского районного суда г. Москвы о вменении в обязанность ответчика-застройщика внести изменения в экспликацию БТИ в части замены названия помещения с "зимнего сада" на "лоджию".

Суть дела

В зависимости от условий договоров, заключенных с дольщиками, застройщик в одинаковых квартирах в проектной документации, переданной в БТИ, одно и то же помещение называл то "зимний сад", то "лоджия".

Проектная площадь квартир на момент заключения Договора соинвестирования определялась на основании СНиП 2.08.01-89 "Строительные нормы и правила. Жилые здания", утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78 (п. 2 Приложения 2): "Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0".

В Приложении 1 к СНиП дано определение лоджии: перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.

В этом документе, так же как и в других СНиПах, нет определения "сад зимний", отсутствуют нормы его проектирования и строительства. Поэтому это помещение в квартире истца учтено в экспликации с коэффициентом 1,0.

Из проектной документации следует, что на стадии "П" (предварительная) в квартире истца имеется помещение под названием "лоджия", а на стадии "Р" (рабочая, т.е. окончательная) - "лоджия-зимний сад". Соответственно, увеличилась площадь квартиры истца. В связи с этим застройщик потребовал доплаты. Истец с требованием не согласился.

Позиция суда

Судом установлено, что между истцом и застройщиком заключен договор о соинвестировании строительства жилого комплекса, по условиям которого истцу передано право на получение в собственность квартиры с балконом (лоджией) проектной площадью объекта 72,34 кв. м. Никаких изменений технических или качественных характеристик объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудование, переустройство, разрушение, снос) не производилось.

В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей, включая площадь вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

ТБТИ проведено обследование помещений и сделан вывод, что площадь помещения "зимний сад" входит в общую площадь квартиры как вспомогательная и составляет 6,8 кв. м.

В соответствии с Инструкцией N 37 общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Застройщиком были представлены в ТБТИ письма, согласно которым он просит считать обозначения, указанные в проекте "Архитектурные решения" "лоджия - зимний сад" как "зимний сад", площадь которого входит в общую площадь квартиры. Кроме того, застройщик представил в ТБТИ проект, где обозначения в чертежах "Архитектурные решения" корпуса "Б" обозначены как "лоджия", по остальным квартирам данного комплекса считать "зимний сад". В спорной квартире истца указанное помещение числится как "зимний сад".

Каких-либо изменений в проект о переименовании "зимнего сада" в "лоджию" не осуществлялось и согласно представленному застройщиком проекту значится "зимний сад". О том, что площадь "зимнего сада" необходимо включать в общую площадь квартиры, подтверждается письмом Министерства экономического развития, согласно которому площади мансарды, расположенной на цокольном и подвальном этажах котельной, мастерской и иных помещений, а также площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (к которым можно отнести в том числе оранжереи, бассейны, гладильные, зимние сады), включаются в общую площадь здания. На основании этого суд первой инстанции истцу отказал.

Апелляционный суд жалобу истца удовлетворил.

Поскольку истцом приобретался не отдельный жилой дом, а квартира и спорное помещение находятся в квартире, данные экспликации БТИ должны соответствовать проектной документации жилого комплекса, в котором истцом приобретена квартира. Иначе говоря, к спорному помещению следует применять коэффициент 0,5.

Истцом представлено письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации относительно разъяснения определения "зимнего сада", согласно которому для устройства зимнего сада на лоджии требуется создание определенного температурного и влажностного режима, необходимого для роста растений. В связи с этим проектом должно предусматриваться устройство на лоджии систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Следовательно, если проектом предусматривается устройство зимнего сада в помещениях жилого дома, то названия и назначения таких помещений должны быть определены проектом.

По мнению Судебной коллегии Мосгорсуда, районный суд правомерно учел письмо Комитета государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстрой надзор), в функции которого входит надзор за исполнением прошедших экспертизу проектов в строительстве, в котором указано, что согласно проектной документации в рассматриваемом помещении системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха не предусмотрены.

Также был учтен ответ на запрос суда, полученный от проектной организации, согласно которому в проектной документации спорное помещение обозначено как лоджия с возможностью переоборудования в зимний сад при условии инженерных коммуникаций, необходимых для устройства зимнего сада, а именно отопление, вентиляция и кондиционирование.

Но в окончательном варианте проекта все эти сети не предусмотрены, поэтому к спорному помещению следует применять понижающий коэффициент 0,5.

Доводы застройщика-ответчика не являются основанием для отмены решения районного суда.