Вопрос: Купила квартиру на первом этаже, зарегистрировала договор купли-продажи более 3 лет назад, в феврале 2014 г. Два года назад перевела квартиру в коммерческую недвижимость под офис, получила новое свидетельство в 2015 г., стала сдавать официально по договору под офис. ООО делало отчисления за меня - 13%. Возникнет ли у меня обязательство по уплате налогов, и в каком количестве, при продаже этого объекта (ведь последнему свидетельству менее 3 лет)? Возникнет ли требование ко мне у налоговой (ведь я получила прибыль)? Может быть, стоит указать стоимость продажи такую же, как и покупки? (Правовед.RU, август 2017 г.)

Купила квартиру на первом этаже, зарегистрировала договор купли-продажи более 3 лет назад, в феврале 2014 г. Два года назад перевела квартиру в коммерческую недвижимость под офис, получила новое свидетельство в 2015 г., стала сдавать официально по договору под офис. ООО делало отчисления за меня - 13%. Возникнет ли у меня обязательство по уплате налогов, и в каком количестве, при продаже этого объекта (ведь последнему свидетельству менее 3 лет)? Возникнет ли требование ко мне у налоговой (ведь я получила прибыль)? Может быть, стоит указать стоимость продажи такую же, как и покупки?

Трехлетний срок владения считается не с момента получения нового свидетельства, а с момента первоначальной регистрации права собственности на квартиру. Соответственно, при продаже у вас не возникает налога на доходы физических лиц в силу п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (в старой редакции) ("Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)").

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

- доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

В письме УФНС РФ по г. Москве от 04.12.2014 г N 20-14/122090@ ("О налогообложении доходов"), сказано следующее:

"В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ, к доходам от источников в РФ относятся доходы от реализации имущества, находящегося в РФ.

Согласно положениям пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ, налогоплательщики - физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет.

Пунктом 17.1 ст. 217 Кодекса установлено, что доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения).

Положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются, в частности, на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

При продаже физическим лицом квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, доход, полученный физическим лицом в результате продажи этой квартиры, подлежит налогообложению в общеустановленном порядке.

Одновременно, в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб., а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающем в целом 250 000 руб.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

Положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

В соответствии с п. 67 Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", изменение назначения объекта, например перевод жилого помещения в нежилое, не влечет за собой прекращения или перехода права собственности на такой объект.

Из текста обращения следует, что приобретенная квартира в дальнейшем была переведена им в нежилое помещение. При этом информация об осуществлении предпринимательской деятельности и использовании вышеуказанного нежилого имущества в данных целях по месту постоянного жительства в г. Казани отсутствует. С учетом вышеизложенного, если нежилое помещение находилось в собственности налогоплательщика более 3 лет, то независимо от изменения назначения объекта доходы, полученные от продажи указанного имущества, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц, если данное имущество не было использовано в качестве индивидуального предпринимателя в предпринимательской деятельности.

Положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ могут быть применены при налогообложении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, только в случае, если реализуемое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности.

Одновременно Управление информирует, что имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляются в соответствии с порядком, установленным данной статьей НК РФ, в частности, данные вычеты не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы РФ, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.

Также налогоплательщик не имеет права на повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ".

Поскольку в качестве ИП вы не зарегистрированы, то налог не платите, а изменение статуса помещения на срок владения не влияет.

Вам не нужно ни сдавать декларацию, ни платить налог при продаже квартиры. В вашем случае применяется именно старая редакция пп. 17.1 ст. 217 НК РФ, поскольку новая редакция действует только в отношении недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 г. (Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

В старой редакции исключение касается только ИП, а у вас - не ИП. НДФЛ от сдачи в аренду за вас уплачен налоговым агентом (арендатором). Вам больше ничего платить не нужно, даже если доходы от продажи квартиры превышают расходы на покупку.

Налоговая инспекция может потребовать оплатить налог с продажи, но это не значит, что данное требование законно и его нельзя успешно оспорить, в том числе через суд.

Для вас это не предпринимательская деятельность, а просто гражданско-правовая сделка, что подтверждают имеющиеся многочисленные письма Минфина РФ.

В случае спора будут исследоваться все обстоятельства в совокупности, но сам по себе факт сдачи имущества в аренду не обязывает вас регистрировать ИП, и не говорит о предпринимательстве.

Письмо Минфина РФ от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@:

"Вопрос: О признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью в целях исчисления НДФЛ.

Ответ: Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу о признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью и сообщает следующее.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ, деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

Пунктом 2 ст. 11 НК РФ определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями. Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

В рассматриваемом случае налоговые органы в силу отсутствия у них вышеуказанной полной информации не могут дать такую оценку.

Однако указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.

Учитывая изложенное, если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном гл. 23 НК РФ порядке".

О. Рябинин

Д Чернобавский

Правовед.RU

31 августа 2017 г.