Долевое строительство. Перспективы нового закона (О. Кошарная, журнал "Жилищное право", N 12, декабрь 2017 г.)

Долевое строительство. Перспективы нового закона

О. Кошарная

Журнал "Жилищное право", N 12, декабрь 2017 г., с. 7-28.

На данный момент законодательство развивается в направлении отказа от договоров участия в долевом строительстве, и в качестве промежуточного этапа вводится новая схема финансирования: дольщик (покупатель) - банк (контролирующая организация) - застройщик.

Эдуард Бадин, юрист, ООО "Юридическая компания Беляев и Бадин" (г. Екатеринбург)

- Цены вырастут или рынок всё "устаканит"?

- Мы полагаем, что цены на жильё, несомненно, поднимутся. Все дополнительные расходы, которые лягут на застройщиков при введении в действие новых законов, войдут в стоимость квадратного метра жилья. Люди фактически будут покупать уже готовые, а не строящиеся квартиры. И не у застройщиков, а у банков, финансовая политика которых также будет влиять на ценообразование.

В перспективе действие нового законодательства о долевом строительстве приведёт к тому, что с рынка строительства недвижимости уйдут мелкие и средние застройщики, что приведёт к монополизации данной отрасли крупными организациями. В дальнейшем это скажется на росте стоимости квадратного метра.

- Цены рухнут из-за переизбытка жилья?

- На данный момент количество продаваемого жилья не соответствует потребительскому спросу. В то же время, несмотря на явную необходимость, снижение цен на жильё не предвидится. В избытке только элитное жильё. Доступного жилья для обычных граждан мало. В случае ухода с рынка жилья большинства средних застройщиков о переизбытке не может быть и речи. В новом законе указано: один застройщик - одно разрешение на строительство - один объект.

- Мошенники придумают новые схемы?

- Смекалка - основное качество русского человека. Мошеннические схемы были, есть и будут, пока не будет введена адекватная гражданская, административная и уголовная ответственность.

- Какие?

- На данный момент законодательство направлено на защиту покупателей жилых помещений и квартир, что даёт простор для мошеннических действий. Дольщикам продают нежилые помещения под видом жилых, называя их апартаментами. Мошенники разрабатывают многоходовые вексельные схемы. Людей обманывают, используя так называемые инвестиционные договоры. Никуда не делась проблема кооперации в России, несмотря на то, что в новом законе застройщиком может являться только хозяйственное общество.

- Ваши советы всем нам в новом мире закона?

- Внимательно читайте заключаемые вами договоры! Договор может быть назван договором долевого участия в строительстве, но не соответствовать закону. С осторожностью относитесь к предварительным договорам, оплату по которым просят осуществить сразу. Более того, при осуществлении такой значимой и дорогостоящей покупки, как квартира, мы советуем обязательно обратиться за консультацией к юристу.

- А шёпотом что Вы скажете вашим клиентам?

- Народная мудрость "Семь раз отмерь - один отрежь" всегда актуальна!

Юлия Дымова, юрист (г. Тверь)

- "Сырой" закон об отмене "долёвки" или отличная идея?

- Жилищный вопрос всегда стоял в России достаточно остро. Особенно осложнилась ситуация с жильём после того, как государство практически отказалось от практики предоставления бесплатных квартир работающим на предприятиях и в учреждениях гражданам. Теперь подавляющее большинство россиян вынуждены решать свои жилищные проблемы самостоятельно, но, учитывая высокий уровень цен в крупных городах и непропорциональные зарплаты, приобрести жильё сразу получается лишь у редких счастливчиков. Остальные прибегают к самым разным способам - от ипотечного кредитования до долевого участия.

В настоящее время долевое участие - главная, а в некоторых случаях и единственная, возможность для миллионов россиян существенно сэкономить при приобретении нового жилья. Долевое участие предполагает внесение денежных средств за покупку квартиры вперёд, за весьма продолжительный срок до постройки и сдачи нового жилого дома в эксплуатацию. В некоторых случаях квартиры приобретаются ещё на стадии котлована, в других - в процессе строительства дома. Но и в тех, и в других случаях дольщики серьёзно рискуют.

- Феномен "обманутых дольщиков": откуда и почему?

- Двухтысячные годы породили в России феномен "обманутых дольщиков". Так называют людей, заплативших за приобретение жилья в строящемся или недостроенном доме, но так и не получивших ни долгожданных квартир - потому что дом так и не был достроен, ни собственных денежных средств. Между тем для многих из них средства действительно были последними. Но даже и для тех, кто инвестировал в долевое строительство с целью заработать впоследствии на разнице между стоимостью покупки на этапе строительства и ценой готовой квартиры, перспектива остаться без значительной суммы денег тоже является нерадостной.

Первоначально одной из главных причин появления обманутых дольщиков было элементарное мошенничество застройщиков. Когда долевое строительство было ещё относительно новым явлением, на рынок выходили как добросовестные застройщики, так и мошенники, рассчитывавшие на быстрое обогащение по самой простой схеме - распродать квартиры в несуществующем доме, после чего просто скрыться с крупной суммой денег. Затем, по мере роста финансовой и правовой грамотности населения, количество целенаправленных мошенников среди застройщиков стало сокращаться. На первое место вышли две другие причины появления обманутых дольщиков.

Первая причина - строительство жилого дома с нарушением существующего законодательства и строительных норм. Дом действительно строят, предоставляют дольщикам квартиры, но затем оказывается, что разрешение на строительство отсутствовало или же строительство осуществлялось с многочисленными нарушениями. В результате задерживается ввод дома в эксплуатацию, в наиболее тяжёлых случаях муниципальные власти распоряжаются о сносе подобных строений. Регулярно практически в каждом крупном российском городе происходит снос таких домов. Чаще всего это те дома, которые были построены - как многоэтажные и многоквартирные - на участке для индивидуального жилого строительства.

Вторая причина - банкротство строительных компаний. После ухудшения экономической ситуации в стране в 2014-2015 годах, сопровождавшегося валютной инфляцией и снижением покупательной способности населения, многие компании-застройщики оказались просто не в состоянии выполнять свои обязательства перед участниками долевого строительства. Для компаний-застройщиков стало представлять серьёзную проблему оплатить доведение строительства до конечного этапа. Разумеется, экономический кризис затронул в большинстве своём малые и средние компании, но именно они специализировались на строительстве жилья эконом-класса, поэтому среди их дольщиков наибольшее количество людей с невысокими доходами.

Проблема обманутых дольщиков приобрела огромные масштабы. Если ознакомиться с новостными лентами российских масс-медиа, то становится ясно, что протесты обманутых дольщиков в настоящее время проходят практически во всех регионах. Отчаявшиеся люди готовы на такие крайние меры, как голодовки, митинги у административных учреждений, перекрытие дорог.

В итоге о проблеме долевого строительства в целом заговорили на самом высоком уровне. Президент Владимир Путин отдал распоряжение о постепенном замещении долевого строительства проектным. Это означает, что квартиры в перспективе станут продавать только после ввода домов в эксплуатацию. Данное решение аргументируется необходимостью защиты интересов дольщиков, но на самом деле ощутимо бьёт по карману и застройщиков, и простых граждан. Система долевого строительства позволяла строительным компаниям использовать более дешёвые для них, чем банковские кредиты, средства дольщиков. В свою очередь, покупка квартир по договорам долевого участия давала гражданам весьма ощутимый шанс получения жилья по гораздо более низким, по сравнению с готовыми домами, ценам.

- Какой будет реальность?

- В случае перехода на систему проектного строительства возрастут как затраты на строительство, так и цены на жильё. Купить квартиры для многих граждан станет просто невозможно. В этой ситуации представляется куда более правильным решением не полностью ликвидировать, а реформировать систему долевого строительства. Добиться решения этой задачи можно за счёт установления более жёсткого контроля за деятельностью компаний-застройщиков, введения систем государственной поддержки строительства, модернизации системы страхования долевого строительства. Полная же ликвидация долевого строительства в условиях современной России станет колоссальной проблемой, которая повлечёт за собой самые разные социальные, экономические и даже политические последствия.

Как известно, главной проблемой в настоящее время является невозможность строительных компаний завершить строительство и сдачу в эксплуатацию объектов. Связано это в большинстве случаев не с некоей злокозненностью застройщиков, а с банальной нехваткой денежных средств. И именно этот вопрос необходимо решать в процессе реформирования самой системы долевого строительства. Прежде всего участники долевого строительства должны быть защищены от банкротства строительных компаний и получить гарантии того, что в любом случае получат назад свои средства или смогут воспользоваться квартирами, которые будут для них отстроены с помощью привлечения страховых средств или другими строительными компаниями.

- Если говорить про страхование долевого строительства, то в чём главная проблема?

- Согласно федеральному законодательству (ФЗ-127), в случае банкротства строительной организации первоначальные выплаты за счёт продажи её имущества осуществляются лицам, понёсшим ущерб здоровья в результате деятельности компании. Вторая очередь - работники строительной организации, которым необходимо выплатить задолженность по заработной плате, пособиям, больничным. Лишь затем наступает очередь участников долевого строительства. Дольщики могут получить либо квартиры в незавершённом доме, либо денежные средства, вырученные от продажи незавершённого строительного объекта. Однако эта схема работает далеко не во всех случаях, тем более что банкротящаяся компания просто может не иметь на своих счетах никаких средств и не располагать никаким имуществом, которое можно было бы реализовать и выплатить всем дольщикам положенные деньги. Поэтому вопрос о страховании договоров долевого участия давно является для российской правовой системы крайне актуальным.

До последнего времени законодательством (ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости") был предусмотрен добровольный механизм страхования. То есть участники долевого строительства застраховывались от возможных рисков исключительно в добровольном порядке. Однако практика показала неэффективность данного механизма. Решить остро стоящую проблему страхования обманутых дольщиков он не смог.

Дело в том, что основанием для предоставления страховой выплаты, согласно действующему законодательству, являлось признание компании-застройщика банкротом или введение в отношении неё конкурсного производства. То есть интересы дольщиков вроде бы гарантировались страховкой. На самом деле действительность оказалась куда более печальной. Затяжные судебные процессы, которые могут длиться практически бесконечно, приводили к тому, что дольщики всё равно оказывались без денег.

С другой стороны, сами страховые компании также не торопились с наращиванием портфеля по страхованию договоров долевого строительства. Дело в том, что строительные объекты имеет смысл страховать на огромные суммы - на сотни миллионов и миллиарды рублей. Поэтому, учитывая все риски, связанные с деятельностью компаний-застройщиков, страховщики просто боялись связываться с ними. Ведь достаточно обанкротиться даже двум компаниям, застраховавшим свои объекты, чтобы крупная страховая компания обанкротилась сама, оказавшись не в силах обеспечить страховые выплаты в миллиарды рублей. Естественно, что страховые компании работали с застройщиками крайне неохотно. Тем более что компании-застройщики в существовавшей модели страхования могли вообще ни о чём не беспокоиться, а полностью перекладывать всю свою ответственность перед дольщиками на страховые компании. К началу 2017 года в России так и не были произведены страховые выплаты по договорам долевого участия. Всё это свидетельствует о глубокой недееспособности существующей системы страхования долевого строительства и о потребности в её скорейшем кардинальном реформировании.

Исправит ли ситуация компенсационный фонд? В целях исправления сложившейся ситуации ещё летом 2017 года был внесён законопроект "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков", в соответствии с которым взять на себя гарантированное страхование участников долевого строительства должен был специальный государственный компенсационный фонд. Его пополнение должно осуществляться за счёт выплат строительных компаний.

25 октября 2017 года, по сообщениям Минстроя, в созданный Фонд защиты дольщиков стали поступать первые средства от строительных компаний. Строительные компании теперь обязаны вносить свои средства в компенсационный фонд. Именно из средств фонда в случае банкротства компании или иных чрезвычайных ситуаций будет оплачиваться завершение строительства объекта. Если по каким-либо причинам завершить строительство объекта будет невозможно, то участники долевого строительства будут получать назад потраченные средства - также из данного компенсационного фонда.

Таким образом, Фонд защиты дольщиков превратится в аналог Агентства по страхованию вкладов для банковской системы. Однако здесь есть один очень важный нюанс. Поскольку компенсационный фонд будет формироваться из средств компаний-застройщиков, последние сразу же захотят компенсировать понесённые в результате данных выплат убытки за счёт тех самых участников долевого строительства. Это может привести к росту цен на жилую недвижимость, которые сейчас и так намного превышают реальную покупательную способность большинства российских семей и отдельных граждан. То есть проблема страхования дольщиков будет решаться за счёт увеличения стоимости жилья. Однако другой сценарий в текущей экономической ситуации вряд ли возможен.

Параллельно созданию фонда ужесточатся требования и к самим компаниям-застройщикам, которые будут проходить более серьёзную проверку. Прежде всего от компаний потребуют наличия достаточных собственных средств. И лишь в том случае, если эти средства будут присутствовать, компаниям разрешат привлекать для завершения строительства средства граждан. Однако не стоит забывать, что небольшие компании часто организуют строительство именно за счёт продажи квартир на стадии котлована. Такая мера может очень серьёзно сказаться на их жизнеспособности и привести к исчезновению с рынка вполне добросовестных, но недостаточно мощных игроков.

Скоро ли появится монополист? Думаю, что да.

Иван Хапалин, адвокат, управляющий партнёр Центра правовых отношений, г. Москва

"Долёвка" forever?!

- "Сырой" закон об отмене "долёвки" или отличная идея?

- 30 октября 2017 г. президент Российской Федерации Владимир Путин поручил правительству Российской Федерации начать разработку плана по постепенному отказу от практики долевого строительства. Формальным поводом для принятия такого решения руководством страны стала очень актуальная для современной России проблема обманутых дольщиков, принявшая действительно глобальные масштабы.

Проблема обманутых дольщиков нуждалась в решении. Как известно, экономические проблемы, с которыми столкнулась Россия вследствие кризиса 2014-2015 гг., привели к негативным последствиям для многих сегментов российского бизнеса. Так, очень пострадала сфера строительства, что было связано с валютной инфляцией и снижением покупательной способности граждан. Продажи жилья, в том числе и в новостройках, серьёзно упали, тогда как стоимость строительных материалов, техники, работ отнюдь не снизилась.

В результате многие компании-застройщики, в том числе и те, кто ранее очень добросовестно работал в своей нише, оказались на грани банкротства. Они не смогли завершить строительство объектов, в результате чего огромное количество участников долевого строительства оказались в сложнейшей ситуации - ни квартир, ни денег. Система страхования долевого участия также оказалась полностью неэффективной: не было проведено ни единой выплаты, что объясняется боязнью страховых компаний работать с компаниями-застройщиками. Ведь выплаты даже по нескольким объектам способны легко разорить страховую компанию, тогда как компания-застройщик фактически просто переложит свою ответственность перед дольщиками на страховщика.

Конечно, проблема обманутых дольщиков не нова. Но прежде с ней сталкивались в основном те граждане, кто в погоне за дешёвыми квартирами заключали договоры долевого участия с ненадёжными застройщиками. Такие застройщики либо просто скрывались с полученными денежными средствами, так и не начав строительство, либо сдавали строительные объекты, построенные с многочисленными нарушениями. В некоторых случаях муниципальными властями даже принимались решения о сносе подобных жилых домов. Однако все эти случаи не были столь массовыми. Именно кризис рынка недвижимости нанёс серьёзный удар по огромному количеству российских компаний-застройщиков и породил ещё большее количество обманутых дольщиков. На этом фоне государство не могло не вмешаться в сложившуюся ситуацию, тем более что она действительно стала критической, а проблема обманутых дольщиков способствовала росту социального недовольства и кризису доверия к власти.

- Какой будет реальность?

- Итак, к чему приведёт закон об отмене долевого строительства? Решение о начале процесса отмены долевого строительства аргументируется именно заботой о правах и интересах российских граждан, вступающих в отношения долевого участия. То есть государство вроде как выступает на стороне обманутых дольщиков и стремится обезопасить россиян от действий недобросовестных застройщиков или компаний, которые по каким-либо причинам не способны справиться с завершением строительства и сдачей объекта в эксплуатацию. Однако почему-то власть решила действовать самыми радикальными методами из всех возможных, а именно - просто ликвидировать долевое строительство на корню.

- К каким это может привести последствиям?

- Во-первых, граждане становились участниками долевого строительства в большинстве своём не от хорошей жизни и не от стремления к наживе, а в попытках с минимальными затратами решить свои жилищные проблемы. Известно, что стоимость жилья в России очень высока, и позволить себе сразу купить готовое жильё могут очень немногие россияне.

Долевое строительство предполагало возможность покупки квартиры на этапе строительства, причём самые дешёвые квартиры можно было купить на этапе котлована. Те, кто, рискуя собственными средствами, покупали квартиру на стадии котлована, на выходе получали жильё по гораздо более низкой цене, чем в случае приобретения готовой квартиры. Конечно, всегда существовал фактор риска, но во многих случаях его можно было обойти, сотрудничая с проверенными строительными компаниями и не прельщаясь подозрительно дешёвыми предложениями.

Во-вторых, большинство компаний-застройщиков, особенно относимых к категории среднего бизнеса, никогда не обладали достаточным количеством собственных средств для постройки дома с котлована и до сдачи в эксплуатацию. Именно с целью финансирования строительства и заключались договоры долевого участия, после чего средства граждан направлялись на оплату строительных материалов, труда рабочих, проведение коммуникаций и сопутствующие затраты. При этом строительство на средства дольщиков обходилось компаниям-застройщикам куда дешевле, чем строительство на деньги, взятые в кредит у банковских организаций. То есть благодаря долевому строительству существенно снижали свои затраты и сами застройщики.

- Проектное строительство: плюсы и минусы.

- Согласно планам руководства страны, на смену долевому строительству должно прийти проектное строительство. Что это означает? Квартиры будут продаваться покупателям уже после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, на первый взгляд, граждан обезопасят от рисков незавершённого строительства или признания строительства незаконным. Эта мера должна вынудить уйти с рынка и "ненадёжные" компании, которые не обладают серьёзными средствами для завершения строительства своих объектов и рассчитывают исключительно на деньги дольщиков. Все риски, связанные со строительством, возьмут на себя девелоперы, а также банки, которые будут предоставлять им кредиты. Граждане окажутся вроде как более защищёнными. Выиграют и муниципальные власти, поскольку города страны избавятся от долгостроев, часто целых кварталов недостроенных пустых домов.

Определённая централизация, особенно в крупных городах, действительно пошла бы на пользу российской строительной отрасли. И не только из соображений обеспечения безопасности дольщиков, но и для улучшения качества контроля над проведением работ, соблюдения всех строительных норм, а главное - возвращения принципа централизованной застройки городов, перехода от точечной застройки к строительству жилых комплексов и микрорайонов.

Но проблема в том, что в настоящее время при строительстве большинства объектов недвижимости до 30-40% используемых средств составляют именно средства участников долевого строительства. Более половины квартир продаются ещё на стадии котлована, тогда как полностью готовые квартиры покупает лишь 5-10% покупателей. Таким образом, стоимость квартир в случае перехода на модель проектного строительства сразу же возрастёт для покупателя, причём очень существенно.

Основным последствием отмены долевого строительства для населения станет лишение граждан возможности покупки жилья на стадии котлована и на различных этапах строительства. Приведёт это к тому, что значительная часть россиян окажется не в состоянии купить готовую квартиру, которая будет на 30-40%, а то и на 50% дороже, чем квартира на стадии котлована. Им придётся либо покупать квартиры меньшей площади и худшего качества, в худших домах и районах, либо отказываться от этой идеи вообще и брать ипотеку.

К банковскому кредитованию будут вынуждены обращаться и застройщики, которые захотят остаться в отрасли и обеспечивать строительство объектов от начала и до конца. Но поскольку кредиты банков обходились всегда дороже, чем средства дольщиков, это также станет причиной для отдельного повышения цен на готовые квартиры. Сегодня редко какие застройщики обходятся без привлечения заёмных средств банковских организаций, но возможность привлечения средств дольщиков позволяет значительно удешевить процесс строительства по сравнению с полным банковским финансированием.

- Монополист появится скоро?

- В реальности выиграют монополисты и банки. В результате отмены долевого строительства однозначно выиграют две группы. Во-первых, это крупные строительные компании, которые обладают большими собственными средствами и способны оплатить строительство домов и целых жилых комплексов от начала и до конца, затем вдоволь заработав на продаже дорогих готовых квартир. Такие компании быстро и без особых проблем вытеснят более мелких застройщиков, превратившись в монополистов отрасли. По некоторым прогнозам, переход к проектному строительству приведёт к тому, что отрасль покинет до 90% региональных застройщиков. Между тем именно небольшие компании-застройщики при всех рисках сдавали недорогое жильё, востребованное гражданами с невысоким уровнем доходов. Крупные же компании заинтересованы в централизованном возведении масштабных жилых комплексов.

Естественно, что большинство таких крупных компаний имеют прочные связи с государственными структурами, а то и вообще аффилированы с ними, и это обстоятельство также облегчит монополизацию отрасли. Хотя сторонники проектного строительства утверждают, что такие компании являются надёжными и не оставляют после себя обманутых дольщиков, известна роль конкуренции для развития рынка. Монополизация же повлечёт за собой также всем известные проблемы, связанные, в том числе, и с невозможностью выбрать жильё по другим ценам.

Исчезновение большинства малых и средних компаний не окажет позитивного влияния на российскую экономику. На самом высшем уровне неоднократно говорилось о необходимости поддержки предпринимателей, стимулировании развития малого и среднего бизнеса. Однако принятие данного решения фактически выдавит многих застройщиков из отрасли и создаст препятствия для появления новых строительных компаний.

Во-вторых, в выигрыше окажутся и банковские организации. К ним будут обращаться те компании-застройщики, которые попытаются остаться в отрасли и будут вынуждены брать кредиты. Кроме того, в банки будут вынуждены обращаться и простые граждане, у которых не останется иного выхода купить квартиру, кроме как приобрести её с помощью банковских программ ипотечного кредитования.

- Бюрократия будет тормозом нового строительства?

- Так что же может помешать новому строительству? Примечательно, что решение об отмене долевого строительства было принято вскоре после того, как государством были предприняты шаги в направлении защиты участников долевого строительства. Например, летом 2017 года была введена новая система страхования долевого строительства, полностью отличная от предыдущей. Осенью 2017 года начались первые поступления в созданный государственный компенсационный Фонд защиты дольщиков, который и должен был обеспечивать либо завершение строительства тех объектов, с которыми возникали какие-то проблемы, либо компенсировать потраченные участниками долевого строительства средства. Таким образом, вроде как был выработан механизм, страхующий дольщиков, хотя говорить об его эффективности ещё преждевременно. Не ясно, зачем следовало создавать этот фонд, если в ближайшее время планируется постепенное сворачивание долевого строительства.

Перспективы проектного строительства также не являются радужными. Компании, которые захотят "играть" на этом поле, могут столкнуться с серьёзными бюрократическими препятствиями, которые будут стимулироваться и теми же компаниями-монополистами, тесно связанными с государственными структурами. Риск бюрократических препятствий очень высок, тем более на фоне непроработанной нормативно-правовой базы обеспечения самого перехода от долевого к проектному строительству. Возможно, что многим компаниям даже не позволят попробовать себя в проектном строительстве, создав такие условия, что они сойдут с дистанции на стадии подачи необходимых документов.

Гораздо более целесообразным выходом из сложившейся ситуации было бы сохранение долевого строительства хотя бы в небольших объёмах. Полная замена долевого строительства проектным, как мы выяснили, будет вредной для рынка, затронув интересы и предпринимателей, и потребителей. Между тем сохранение долевого строительства, пусть и в меньших объёмах, обеспечивало бы некоторую гибкость при выборе объектов строительства или форм оплаты.

С другой стороны, ужесточение требований к участникам долевого строительства в любом случае приведёт к подорожанию квартир, в том числе и на стадии котлована. Приобретать такие квартиры смогут юридические лица или индивидуальные предприниматели, занимающиеся инвестированием в недвижимость на профессиональном уровне. Интересы же рядового потребителя всё равно пострадают, поскольку инвесторы будут покрывать свои расходы и зарабатывать за счёт продажи квартир после сдачи дома в эксплуатацию по более высоким ценам.

Ирина Уколова, эксперт АО "СУ-155"

- Можно ли оставить "долёвку", реформировав её?

- В моем понимании и по опросу коллег, работающих у застройщиков и с долевым строительством, долевое строительство необходимо сохранить. За более чем 10 лет существования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в закон внесено достаточно изменений, регулирующих деятельность застройщика: установлен порядок расходования средств застройщиком, введены процедуры контроля за деятельностью застройщиков, предусмотрена защита участников долевого строительства в случае нарушения застройщиком данного закона.

Другой вопрос, что многие нормы закона по этой самой защите участников долевого строительства не работают, сталкиваясь с практикой применения закона. Например, статьёй 8 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена неустойка за нарушение сроков передачи. На практике же получается, что суды снижают размер такой неустойки от 4 до 20 раз, что обесценивает и выхолащивает положения закона. Поэтому закон нужно не отменять, а наоборот - осуществлять его исполнение и надлежащее применение. Это - первое в защиту "долёвки".

Второе, и, наверное, самое очевидное: застройщик, привлекая денежные средства граждан без процентов на кредит, может устанавливать на старте продаж достаточно низкие цены. К тому же такое привлечение позволяет выйти на рынок средним застройщикам, не давая монополизировать рынок и, опять же, снижая цены.

Третье: чтобы что-то отменять, необходимо чётко, ясно и продуманно, эффективно это "что-то" заменить. Пока же из того, что предлагается, нет ни одного из этих составляющих. Кстати, банкротство многих застройщиков и было связано с тем, что они не работали по Закону об участии в долевом строительстве. Только с этим никто разбираться не хочет и не желает. Легче ведь крикнуть - запретить, не разобравшись - чем разбираться и выяснять настоящую причину.

- Фонд недавно созданный, - это как АСВ, но без денег?

- В отношении Фонда пока трудно что-то говорить, так как такой фонд только создан. Необходимо посмотреть на его работу. Принцип и механизм работы Фонда построен по принципу АСВ. Только если у АСВ есть лимит на выплату денежных средств обманутым вкладчикам, то пока я такого лимита у Фонда не увидела, что, в моём понимании, неверно и может привести к трудностям в работе Фонда.

- Какие провалы "долёвки" Вас шокировали как юриста?

- Меня как юриста шокируют не провалы в "долёвке", а практика применения этого достаточно хорошего, на мой взгляд, закона. Коррупционность судебной системы, органов власти. Затягивание процесса получения необходимых разрешений, откладывание судебных процессов, безосновательные отказы и волокита. Губит хорошее дело не закон, а те, кто его применяет.

Артем Беляев, юрист, ООО "Юридическая компания Беляев и Бадин" (Екатеринбург)

"Долёвка" никого не "достала". "Достали" недобросовестные застройщики

Появление Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было вызвано множественностью фактов обмана и злоупотребления со стороны застройщиков.

Несмотря на то, что в российском законодательстве ФЗ-214 является наиболее потребителеориентированным и направленным на максимальную регламентацию процесса привлечения денежных средств, а также защиту от мошеннических действий недобросовестных застройщиков, количество обманутых участников долевого строительства всё равно достаточно велико.

Эти обстоятельства вызывают необходимость дополнительной защиты простых граждан - дольщиков. В связи с этим органы государственной власти Российской Федерации разрабатывают и вводят изменения в действующее законодательство, связанное с защитой участников долевого строительства.

- Можно ли оставить "долёвку", реформировав её?

- Несомненно! Приобретение жилья на стадии строительства является для многих единственной на данный момент возможностью покупки квартиры. Стоимость квадратного метра жилья, приобретаемого на стадии котлована, на 30% ниже, чем у аналогичного объекта, но достроенного и введённого в эксплуатацию.

Закон о долевом участии необходимо реформировать, что на данный момент и происходит. Но при введении новых правовых актов необходимо одновременно учитывать не только права дольщиков, но и иные факторы: влияние на рынок жилья, фактическую возможность исполнения нововведённых правил, создание условий для конкурентоспособных застройщиков без создания монополий на строительство и финансирование и т.д.

Необходимо пересмотреть и дополнить нормы права, регулирующие ответственность застройщика, а также иных лиц, влияющих на сроки и качество строительства.

- Фонд недавно созданный, - это как АСВ, но без денег?

- Модели компенсационного фонда и агентства страхования вкладов по своей направленности имеют множество схожих черт. Основная цель - защита прав простых граждан (вкладчиков, дольщиков). В то же время по организационной форме, порядку осуществления деятельности, гражданско-правовому регулированию, правовым последствиям и возникающей ответственности они имеют абсолютно разные правовые характеристики.

- Какие провалы "долёвки" Вас шокировали как юриста?

- В первую очередь мы считаем, что закон о долевом участии в строительстве должен касаться как жилых, так и нежилых помещений, а также мест общего пользования. Кроме того, он должен регулировать всю инвестиционную деятельность в области строительства, а не только её часть.

Правительство и законотворческие органы максимально попытаются защитить права и финансы покупателей жилья, но закон изначально был достаточно сырой. Правовые пробелы привели к образованию множества мошеннических схем.

Закон сам по себе не "шокирует" и носит правильный правовой посыл, но требует комплексной правовой доработки. Изменения, принятые летом 2017 года, в целом носят положительный характер, но имеют ряд "перегибов".

Олег Ефимов, юрист, управляющий партнер правового партнёрства "Ефимов и партнеры"

Чем так "достала" страну "долевка"?

- Можно ли оставить "долёвку", реформировав её?

- Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", коротко именуемый законом о долевом участии, принятый в 2004 году, был призван урегулировать существовавший на тот момент на рынке долевого участия хаос. Однако возлагавшиеся на него надежды он не оправдал. "Долёвка" как была, так и осталась одним из достаточно законных способов отъёма денег у наивных граждан. Изменились столько сами схемы.

- Фонд недавно созданный, - это как АСВ, но без денег?

- Действительно, "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" - это аналог АСВ, и на данный момент в нём немного денег, поскольку в целом рынок далеко не на подъёме, а большинство застройщиков постарались начать строительство до начала действия закона.

Эффективной работы фонда не приходится ожидать, о чём свидетельствует поручение Президента РФ проработать вопрос о постепенном отказе от системы долевого строительства жилья.

- Какие провалы "долёвки" Вас шокировали как юриста?

- "Долёвка" сама по себе всегда являлась одной из самых рискованных сделок с недвижимостью. Длительное время работая с "долёвкой" как на стороне граждан, так и на стороне застройщиков, я однозначно являюсь противником долевого участия в строительстве жилья. При этом абсолютно все попытки государства навести порядок сталкивались с суровой реальностью. Неустойки и штрафы столкнулись с судебной системой, кратно снижающей ответственность застройщиков, а страхование ответственности застройщиков так и не заработало. Из собранных 34 миллиардов рублей страховых взносов было выплачено гражданам порядка 2 миллиардов, а впоследствии ввиду неэффективности заменено взносами в Фонд.

- "Сырой" закон об отмене или отличная идея?

- С моей точки зрения, долевое участие в строительстве давно пора было запретить. Польза от него была мнимой, поскольку фактически проблемы обманутых граждан ложились на плечи налогоплательщиков. С моей точки зрения, государство не должно компенсировать гражданам рискованные схемы вложения денежных средств, а "долёвка" на данный момент таковой является.

- Какой будет реальность?

- На самом деле никаких потрясений, с моей точки зрения, не будет. Крупные застройщики уже давно перешли к схеме проектного финансирования стройки банками, а мелкие застройщики несут уж слишком много рисков, которые никак не компенсируются относительно низкой ценой квадратного метра.

- Цены вырастут или рынок всё "устаканит"?

- Цены вряд ли изменятся, поскольку рынок на данный момент перенасыщен предложением уже готового жилья. При этом ряд застройщиков уже достаточно давно реализует предлагаемую Президентом РФ схему отказа от долевого участия, строя жильё за счёт заёмного банковского капитала.

- Цены рухнут из-за переизбытка жилья?

- Ожидать падения цен также не приходится. На цены не смогло повлиять даже увеличение налога на имущество, рассчитываемого на основе кадастровой стоимости. Застройщики готовы ждать и нести расходы на содержание, но не готовы снижать стоимость жилья.

- Монополист появится скоро?

- Бизнес стремится к укрупнению - это всеобщая тенденция, однако рынок и антимонопольное законодательство являются весьма эффективными средствами регулирования цен. При этом крупный бизнес, с моей точки зрения, более стабилен и клиентоориентирован в отличие от мелкого и среднего бизнеса, который сегодня есть, а завтра его уже нет.

- Бюрократия будет тормозом нового строительства?

- Бюрократии, вероятно, станет даже меньше, поскольку муниципалитетам гораздо тяжелее диктовать свои незаконные требования крупному бизнесу, а штат юристов компаний способен эффективно преодолеть если не все, то большинство препятствий. При этом нужно понимать, что на бюрократию тратились значительные средства, что отражалось на итоговой стоимости жилья.

- Мошенники придумают новые схемы?

- Вероятно да, поскольку граждане в погоне за мнимой экономией сами готовы обманываться. Тут никакими законодательными ограничениями невозможно помешать.

- Какие?

- Большинство схем, вероятно, будут версиями существующих схем. Их много, а фантазия у россиян работает отлично - это давно признано не только нами, но и иностранцами.

- Ваши советы всем нам в новом мире закона?

- Если уж решили ввязаться на сегодня в "долёвку", то вам в первую очередь следует обратить внимание на то, чтобы на ваш договор распространялись гарантии "Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства". А для этого вам необходимо убедиться в том, чтобы застройщик подтвердил вам внесение обязательных взносов в компенсационной фонд "Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства".

- А шёпотом что Вы скажете вашим клиентам?

- Своим клиентам я не рекомендую связываться с долевым участием и в целом никогда не рекомендовал. Ну и, естественно, при сделках с недвижимостью всегда необходимо привлекать юриста для сопровождения сделки.

Вадим Черданцев, юрист, GR, специалист по реформам

Отмена долевого строительства

- "Сырой" закон об отмене или отличная идея?

- За последние несколько лет экономические проблемы некоторых застройщиков вывели на новый политический уровень дискуссию об эффективных инструментах защиты интересов физических лиц - участников долевого строительства. Результатом этой дискуссии стало политическое заявление Президента Российской Федерации В.В. Путина в октябре 2017 года о проработке вопроса отказа от принципов долевого строительства жилья. В настоящее время речь о конкретном законопроекте не идёт. Перспективы отмены 214-ФЗ напрямую зависят от того, какой будет ситуация вокруг долгостроев, будет ли население остро реагировать на нарушения обязательств со стороны застройщиков. Вероятность решительных действий со стороны властей в предвыборный год крайне высока. Нельзя сказать, что властями сделано голословное политическое заявление.

С 2016 года федеральные власти накапливают компетенцию в решении проблемных вопросов долевого строительства, так как практически в ручном режиме решают проблемы достройки объектов печально известного застройщика "СУ-155". Последние сводки из регионов также не внушают властям оптимизма - государство вынуждено реагировать на сигналы от населения. Недавний арест владельца московского девелопера, строившего жильё возле парка Царицыно, в этом смысле симптоматичен. Отказ от 214-ФЗ не потребует каких-либо масштабных изменений в российском законодательстве.

С точки зрения юридической техники, реализовать отмену долевого строительства можно легко и быстро. Ломать - не строить, как говорится. Первичный рынок жилья в юридическом смысле просто максимально сблизится с рынком вторичного жилья. Другими словами, застройщики будут осуществлять продажи квартир по договорам купли-продажи недвижимости. Собственно, по наблюдениям аналитиков, в 2017 году до 1/4 квартир застройщики уже продают по такой схеме.

- Какой будет реальность?

- Отказ от принципов долевого строительства может повлечь в среднесрочной перспективе уход с рынка небольших девелоперов и тех, чья рентабельность основана исключительно на привлечении денег от граждан. Низкий уровень инфляции в стране повышает доступность дешёвых денег. Отчасти поэтому стала возможна ипотека со ставкой 8-10% для населения. Относительно дешёвые деньги могут достаться и застройщикам. Отчасти поэтому идея властей о внедрении проектного финансирования в жилищном строительстве и отмене 214-ФЗ является жизнеспособной.

Нельзя говорить о том, что цены на недвижимость в России резко поднимутся в случае реформы. Стоимость недвижимости зависит не только от издержек застройщиков при строительстве, но от ситуации со спросом-предложением и конкуренцией в целом. В настоящее время на рынке строящегося жилья сложилась ситуация, когда предложение превышает спрос, что уже привело к затовариванию и увеличению на рынке доли квартир, предлагаемых в сданных в эксплуатацию домах (20-25% в отличие от 5-10% несколькими годами ранее). Говоря о конкуренции, власти готовы вывести на строительный рынок девелоперов с государственным участием, чтобы сдержать рост цен или даже понизить их.

Московский проект реновации жилья, анонсированный в начале 2017 года, - одна из возможностей властей для апробации новой роли на рынке. Таким образом, давно назревающая в юридических кругах и высоких кабинетах идея с полным отказом от принципов долевого строительства в настоящее время может быть реализована с минимальными издержками для общества и властей. Это дополнительно говорит в пользу реализации сценария по отмене в России 214-ФЗ.

- Монополист появится скоро?

- Возможный уход с рынка некоторых небольших застройщиков в случае реализации реформы не означает автоматически, что появится монополист. Если провести аналогию с процессами последних лет в банковской сфере, можно ли сказать, что в настоящее время в России есть банк-монополист? Территория нашей страны огромна, поэтому места хватит для сотен, тысяч застройщиков и девелоперов.

- Бюрократия будет тормозом нового строительства?

- Сложно ответить однозначно на вопрос о будущей роли бюрократии в случае отмены 214-ФЗ. Скорее всего, в жилищном строительстве роль государственного регулирования понизится. Дело в том, что в настоящее время застройщики более зависимы от государственной бюрократии. Согласно действующей схеме продаж квартир в строящихся домах по 214-ФЗ застройщики регистрируют договоры участия в долевом строительстве в Росреестре, регулярно отчитываются о ходе строительства и своей финансовой устойчивости перед региональными властями и дольщиками и т.п. В случае продаж готовых квартир, собственность застройщика на которые оформлена, продажи могут происходить проще. Российские власти намерены упрощать государственные процедуры в строительной сфере, в том числе в контексте продвижения страны в рейтинге Всемирного банка Doing Business.

Ольга Сулима, адвокат

Хочу внести ясность. Дело в том, что понятие "самовольная постройка" в законодательстве РФ уже есть. Это статья 222 Гражданского кодекса РФ. В этой норме подробно прописано, что считать самовольной постройкой, и указана возможность признать право собственности на такое строение через суд. Кроме того, не так давно, в июле 2015 года, в ГК РФ добавлены изменения, которые коснулись ответственности за самовольное строительство, уточнён порядок действий и меры ответственности при возведении незаконных построек.

Я бы назвала новый законопроект более подробной версией ст. 222 ГК РФ. В нём приводится уже существующее понятие "самовольная постройка", а порядок сноса либо приведения такого здания в соответствие с установленными требованиями регламентирован более подробно. Таким образом, можно сказать, что этот закон более полезен судам и судьям. Им станет понятнее, какие решения выносить по делам подобного рода. Кроме того, предполагается запретить принимать во внесудебном порядке решения о сносе здания, если право собственности на него уже зарегистрировано в ЕГРН, а также если оно построено до 2001 года, когда вступил в силу Земельный кодекс.

По этой причине не думаю, что на рынке недвижимости произойдут какие-то глобальные перемены.

Немного статистики. По данным начальника Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы Сергея Шогурова, за четыре года с территории Москвы было выведено 3980 объектов самовольной постройки общей площадью 1,25 млн. кв. м. Согласитесь, для Москвы это не так уж и много. Официальной статистики по количеству самовольных построек на территории РФ нет, но не думаю, что их процент велик.

Кроме того, скорее всего, узаконить самовольную постройку заинтересованы те, кто в ней проживает либо иным образом пользуется этим зданием. Им просто станет спокойнее, что их теперь не снесут ошибочно. Вряд ли после того, когда такие строения будут наконец-то узаконены, их тут же выставят на продажу. Люди просто будут уже проживать и пользоваться помещениями, оформленными в установленном законом порядке. По этой причине не предвидится роста выставляемой на продажу недвижимости и, как следствие - обвала цен на него.

Без мошенников, к сожалению, никуда. Но с принятием нового закона реализовать мошеннические схемы с самовольными постройками будет сложнее. Ведь большинство таких схем связано с элементарным игнорированием правил оформления таких зданий. Дом строится и никак не оформляется вообще. Отсюда - живущие в нём не платят имущественный налог, очень часто подключаются к коммуникациям и пользуются этими ресурсами также незаконно и бесплатно. Снести такую постройку тоже не так уж и просто: требуются длительные судебные тяжбы.

Постройками будет сложнее

Но теперь у судов будут подробно расписанные механизмы, с помощью которых им будет легче решать: разрешить оформлять или сносить. Ведь по вышеназванным причинам владельцам таких незаконных зданий не всегда выгодно узаконить свои квадратные метры. А потому с такой инициативой в суд приходится обращаться представителям органов власти. К примеру, чтобы заставить таких граждан принудительно узаконить своё имущество и платить налоги за него.

Кроме того, нередки случаи, когда гражданин берёт ипотеку под залог приобретаемого имущества. Впоследствии выясняется, что такое имущество - самовольная постройка, а по закону самовольной постройкой распоряжаться нельзя. Другими словами, при возникновении необходимости банк реализовать её не сможет. Взявший такую ипотеку гражданин оказывается в выигрыше, ведь, по сути, на его недвижимость обременения не наложено, и он не может её лишиться, даже если перестанет платить ипотеку.

Я бы не спешила называть новый закон панацеей в проблеме оформления самовольных построек. К тому же, в лучшем случае, даже если все поправки к нему будут приняты в обозначенные сроки, он начнёт работать только с 01 июля 2018 года.

Нередко на продажу выставляют самовольную постройку с низкой ценой. То есть заключается договор купли-продажи, покупатель отдаёт свои деньги, но в Росреестре такое здание никак не регистрируется. Покупатель наивно полагает, что он купит дом дешевле, а потом сможет без проблем его узаконить. Не стоит полагать, что это удастся сделать без проблем даже с принятием нового закона.

А потому мой совет таков: приобретайте по возможности только оформленные здания. Тем, кто живет или пользуется самовольной постройкой, также хочется посоветовать не ждать принятия нового закона и откладывать до лучших времен оформление своих зданий. Да, новые нормы должны упростить этот механизм, но когда их примут - то уверенности, что до этого времени вас не снесут - нет.

Валерия Соколенко, генеральный директор компании "ЛЭНДКЕЙ"

- Цены вырастут или рынок всё "устаканит"?

- Новые поправки в закон о долевом строительстве 214-ФЗ, которые вступят в следующем году, увеличат финансовую нагрузку строительных компаний, лишив их "дешёвых" денег дольщиков. Застройщики будут вынуждены перейти от долевого строительства к дорогостоящему проектному финансированию. Эти затраты девелоперы заложат в себестоимость жилья, в результате "квадраты" будут продаваться с максимальной наценкой. Однако процесс глобального подорожания будет происходить постепенно, растянувшись примерно на 5 лет. За это время стоимость недвижимости увеличится на 15%. При этом условия проектного финансирования смогут потянуть только крупные застройщики с солидным капиталом, небольшие компании уйдут с рынка. И, как следствие, серьёзно уменьшится объёмы вводимого жилья.

Этот фактор также будет удерживать цены на высоком уровне. Но покупателям не стоит отчаиваться: процентная ставка по ипотеке, вслед за ставкой рефинансирования, снижается. Кредиты на жильё становятся доступнее. Ну и не стоит забывать, что есть загородное малоэтажное жильё, которое не работает по 214-ФЗ, а значит, и цены на этот сегмент останутся стабильными.