Вопрос: В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. В законе не указано, кто является участником долевой собственности. Нотариус утверждает, что если участник долевой собственности является юридическим лицом, то сделка должна быть заключена в простой письменной форме. Необходимо ли нотариальное удостоверение сделок по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, принадлежащей юридическому лицу? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2017 г.)

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

В законе не указано, кто является участником долевой собственности - физическое или юридическое лицо. Нотариус утверждает, что если участник долевой собственности является юридическим лицом, то сделка должна быть заключена в простой письменной форме.

Необходимо ли нотариальное удостоверение сделок по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, принадлежащей юридическому лицу?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, принадлежащей юридическому лицу, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Обоснование вывода:

В силу ст. 163 ГК РФ, ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I нотариальному удостоверению подлежат сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон, в том числе в случаях, предусмотренных их соглашением, нотариус может удостоверять и другие сделки, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В данном случае следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. На основании п. 6 ст. 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В свою очередь, как справедливо указано в вопросе, по общему правилу, установленному п. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключение составляют лишь сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Принимая во внимание буквальное толкование указанной нормы, а также то, что положениями гражданского законодательства круг участников долевой собственности не ограничен (смотрите, например, решение Санкт-Петербургского городского суда от 06.02.2006 N 3-5/06), можно сделать вывод, что правило об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество распространяется как на случаи, когда отчуждаемая доля принадлежит гражданину, так и на случаи, когда участником долевой собственности является юридическое лицо или иной субъект гражданских правоотношений.

Именно из этого исходят суды при разрешении конкретных споров, связанных с отчуждением долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, признавая необходимость нотариального удостоверения сделок по их отчуждению, в том числе и в случаях, когда участником долевой собственности является юридическое лицо, муниципальное образование или государство (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.02.2017 N Ф10-315/17, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.04.2017 N Ф04-1265/17, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.08.2016 N Ф07-5680/16).

Тот факт, что указанные постановления приняты на основании толкования положений п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также предусматривавших обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, не имеет значения, поскольку формулировки указанной нормы и п. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ в части требований к форме таких сделок являются практически идентичными.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

19 июня 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.