Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю от 27 апреля 2015 г. (ключевые темы: многоквартирный дом - переселение - застройщик - муниципальная собственность - порядок проведения электронного аукциона)

Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю от 27 апреля 2015 г.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю (далее - Комиссия)

рассмотрев жалобу ООО "АСТРА-ПЕРМЬ" (далее - Заявитель) на действия Заказчика при проведении электронного аукциона на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, в том числе в многоквартирных домах, строительство которых не завершено, для нужд Чернушинского городского поселения для переселения граждан из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими снос (извещение N 0156300043315000006),

УСТАНОВИЛА:

Согласно извещению N 0156300043315000006, Заказчиком проводился электронный аукцион на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, в том числе в многоквартирных домах, строительство которых не завершено, для нужд Чернушинского городского поселения для переселения граждан из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими снос.

Заявитель полагает, что нормы Федерального закона от 05.04.2013 г. N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон о закупках) нарушены действиями Заказчика.

Выслушав доводы и возражения представителей лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, исследовав и оценив представленные документы, Комиссия Пермского УФАС России установила следующее.

Согласно Информационной карте документации об электронном аукционе, предметом закупки является приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, в том числе в многоквартирных домах, строительство которых не завершено, для нужд Чернушинского городского поселения для переселения граждан из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими снос.

В п. 1 ч. 1 ст. 64 Закона о закупках установлено, что документация об электронном аукционе наряду с информацией, указанной в извещении о проведении такого аукциона, должна содержать, в том числе, наименование и описание объекта закупки и условия контракта в соответствии со статьей 33 настоящего Федерального закона, в том числе обоснование начальной (максимальной) цены контракта.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 33 Закона о закупках, заказчик при описании в документации о закупке объекта закупки должен руководствоваться следующими правилами: описание объекта закупки должно носить объективный характер. В описании объекта закупки указываются функциональные, технические и качественные характеристики, эксплуатационные характеристики объекта закупки (при необходимости). В описание объекта закупки не должны включаться требования или указания в отношении товарных знаков, знаков обслуживания, фирменных наименований, патентов, полезных моделей, промышленных образцов, наименование места происхождения товара или наименование производителя, а также требования к товарам, информации, работам, услугам при условии, что такие требования влекут за собой ограничение количества участников закупки, за исключением случаев, если не имеется другого способа, обеспечивающего более точное и четкое описание характеристик объекта закупки. Документация о закупке может содержать указание на товарные знаки в случае, если при выполнении работ, оказании услуг предполагается использовать товары, поставки которых не являются предметом контракта. При этом обязательным условием является включение в описание объекта закупки слов "или эквивалент", за исключением случаев несовместимости товаров, на которых размещаются другие товарные знаки, и необходимости обеспечения взаимодействия таких товаров с товарами, используемыми заказчиком, а также случаев закупок запасных частей и расходных материалов к машинам и оборудованию, используемым заказчиком, в соответствии с технической документацией на указанные машины и оборудование.

В соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно п. 1 ч.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с п. 1.1 Проекта контракта, Исполнитель обязуется передать за плату Заказчику в муниципальную собственность квартиры, расположенные в многоквартирных домах, построенных (строящихся) им в качестве застройщика (далее-Объект), общей площадью не менее______кв.м., являющийся предметом настоящего контракта, указанные в приложении N 2 к контракту, а Заказчик обязуется принять квартиры в муниципальную собственность и оплатить их стоимость.

Жилые помещения приобретаются для нужд Чернушинского городского поселения для переселения граждан из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащим сносу.

В ходе рассмотрения жалобы представитель Заказчика пояснила, что данная закупка проводится в целях реализации региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2013-2017 годы, объемов расходов по приоритетному региональному проекту "Достойное жилье" на 2013 г., утвержденную Постановлением Правительства Пермского края от 29.05.2013 г. N579-п в рамках Федерального закона от 21.07.2007 г. N185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

В письменных пояснениях представитель Заказчика ссылается на положения поименованных выше нормативно-правовых актов, однако, Комиссия отмечает, что указание на то, что жилые помещения должны быть приобретены исключительно у застройщика, отсутствует.

Кроме того, как пояснил представитель Заказчика, администрация Чернушинского городского поселения в силу муниципальной программы "Переселение граждан из ветхого (аварийного) жилищного фонда на территории Чернушинского городского поселения на 2013-2017 годы", утвержденной Постановлением администрации Чернушинского городского поселения от 26.04.2013 г. N184, может приобретать жилые помещения только в новых домах, в том числе, строящихся. Комиссия, в свою очередь, отмечает, что приобретение жилых помещений в новых домах в силу действующего законодательства возможно не только у застройщика.

Таким образом, Комиссия приходит к выводу о том, что установленное в аукционной документации требование о приобретении жилых помещений исключительно у застройщика ограничивает количество участников закупки, нарушает принцип обеспечения конкуренции.

С учетом изложенного Комиссия пришла к выводу, что в действиях Заказчика имеется нарушение п. 1 ч. 1 ст. 64 Закона о закупках. Доказательств, подтверждающих иное, не представлено.

Заявитель в жалобе также ссылается на то, что Заказчиком не определен срок передачи готовых квартир от Исполнителя. Данный довод Заявителя признается Комиссией как несостоятельный, поскольку в п. 5.2 Проекта контракта Заказчиком срок передачи готовых квартир установлен следующим образом: Срок передачи квартир при приобретении их в строящихся многоквартирных домах по акту приема-передачи Заказчику - не позднее 01 октября 2016 года (в течение 30 дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома), что свидетельствует о том, что в действиях Заказчика отсутствует нарушение требований Закона о закупках.

Согласно п.4.1.2 Проекта контракта, Исполнитель обязан Предоставить Заказчику до заключения настоящего контракта:

4.1.2.1. при приобретении введенных в эксплуатацию жилых помещений:

правоустанавливающие документы на квартиры, свидетельства о государственной регистрации права собственности, кадастровые паспорта на квартиры, справки об отсутствии лиц, зарегистрированных и проживающих в квартирах, выписки из ЕГРП на день заключения договоров об отсутствии обременений, справка об отсутствии задолженности за электроэнергию и жилищно-коммунальные платежи и иные документы, необходимые для регистрации договоров купли-продажи;

4.1.2.2. при приобретении жилых помещений в строящихся многоквартирных домах:

документы, подтверждающие право пользования земельным участком, разрешение на строительство, проектную декларацию, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, Исполнитель представляет дополнительно Заказчику кадастровые паспорта на квартиры.

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Поскольку наличие правоустанавливающих документов на земельный участок(ки) является необходимым в силу норм законодательства о регистрации для оформления права собственности продавца на жилые помещения, которые будут созданы в будущем, и право на земельный участок (ки) в силу ст.35 Земельного кодекса РФ перейдет покупателю в том же объеме, требование Заказчика о предоставлении до заключения муниципального контракта поименованных выше документов противоречит требованиям п. 1 ч. 1 ст. 64 Закона о закупках.

На основании статей 99, 106 Федерального закона "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" Комиссия,

РЕШИЛА:

1. Признать жалобу ООО "АСТРА-ПЕРМЬ" на действия Заказчика при проведении электронного аукциона на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, в том числе в многоквартирных домах, строительство которых не завершено, для нужд Чернушинского городского поселения для переселения граждан из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими снос (извещение N 0156300043315000006) обоснованной в части первого и третьего доводов.

2. Признать в действиях Заказчика нарушение п. 1 ч. 1 ст. 64 Закона о закупках, выявленное в ходе рассмотрения жалобы.

3. Выдать Аукционной комиссии, Заказчику, Оператору электронной площадки предписание об устранении нарушений требований Закона о закупках.

4. Материалы жалобы передать должностному лицу Пермского УФАС России для рассмотрения вопроса о привлечении должностных лиц Заказчика к административной ответственности за нарушение требований Закона о закупках.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.