Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области от 3 марта 2009 г. (ключевые темы: согласование места размещения объекта - технические условия - предоставление земельных участков - предоставление земельных участков для строительства - структурное подразделение)

Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области
от 3 марта 2009 г.

(решение изготовлено в полном объеме 18.03.2009)

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области по рассмотрению дел о нарушении антимонопольного законодательства (далее - Комиссия) в составе:

<_>, при участии:

- от индивидуального предпринимателя <_>;

- от муниципального учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" <_>

-от Управления земельных ресурсов Мэрии города Ярославля <_>,

- от Правительства Ярославской области (третьего лица) - <_>,

рассмотрев на заседаниях 29.01.2009, 12.02.2009, 03.03.2009 дело N 06-03/01-08, возбужденное по признакам нарушения муниципальным учреждением "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" пункта 2 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

у с т а н о в и л а:

В Ярославское УФАС поступило письмо из Прокуратуры города Ярославля (вх. N 6028 от 05.12.2008), которым на рассмотрение было передано обращение ИП Мустафаева Ч.С.о. (далее - Заявитель) о том, что действиямиУправления земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее - УЗР мэрии г. Ярославля) были нарушены его преимущественные права как арендатора на земельный участок, расположенный по адресу <_> По результатам рассмотрения обращения, было возбуждено настоящее дело по признакам нарушения антимонопольного законодательства муниципальным учреждением "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - Агентство), выразившегося в необоснованном отказе от заключения договора аренды земельного участка с Заявителем, что повлекло необоснованное препятствование деятельности указанного хозяйствующего субъекта.

Заявитель пояснил следующее.

В соответствии с Постановлением мэра г. Ярославля от 03.04.2006 N 1080 "О предоставлении земельного участка <_> был предоставлен на праве аренды земельный участок из земель поселений для эксплуатации временного мини-магазина. На основании указанного постановления 27.04.2006 между Заявителем и Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля был заключен договор аренды земельного участка <_> (далее - Договор <_>). Срок действия договора аренды был установлен с 03.04.2006 по 30.06.2006.

15.06.2006 Заявитель обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее - КУМИ) с заявлением о переоформлении Договора <_> сроком на пять лет. Заявитель отметил, что ответа на заявление от 15.06.2006 не последовало.

Вместе с тем, Заявитель получил от КУМИ уведомление (исх. N 4384 от 10.05.2006) о возобновлении Договора <_> на неопределенный срок, в соответствии с пунктом 6.4 указанного Договора.

18.06.2007 Заявитель обратился в Агентство с заявлением о выборе земельного участка для строительства и предварительным согласованием места размещения объекта (торгового центра с функциональным назначением широкого профиля), взамен существующего мини-магазина по адресу <_> Приказом начальника УЗР мэрии г. Ярославля от 04.09.2007 N 991 отказано в размещении нового объекта, в связи с тем, что запрашиваемый участок не свободен (на нем находится мини-магазин). Впоследствии (после обращения в Арбитражный суд 28.11.2007 об отмене вышеуказанного приказа), был издан приказ начальника Управления от 13.11.2007 N 1449 "О внесении изменений в приказ от 04.09.2007 N 991" о том, что основанием отказа Заявителю является наличие разрешительного письма на сбор технических условий и согласований по строительству магазина, выданного ИП Виноградову В.Н. и Траулько О.В.

14.11.2007 Заявитель направил в адрес Агентства повторное письмо о заключении договора сроком на пять лет, однако письмом Агентства (от 27.11.2007 N 2866) в заключении данного договора отказано на основании того, что ему было направлено уведомление от 25.09.2007 N 2134 о прекращении срока Договора и освобождении участка до 31.12.2007.

Представители Агентства, УЗР мэрии г. Ярославля и Правительства Ярославской области считают, что их действия являются законными и не нарушают прав Заявителя как арендатора земельного участка. В соответствии с Постановлением мэра г. Ярославля от 03.04.2006 N 1080 "О предоставлении земельного участка по <_> Заявителю был предоставлен на праве аренды земельный участок сроком до 30.06.2006 для эксплуатации временного мини-магазина. На основании указанного постановления мэра г. Ярославля 27.04.2006 между КУМИ и Заявителем был заключен Договор <_> Срок действия договора аренды был установлен с 03.04.2006 по 30.06.2006. Во исполнение пункта 6.4. Договора КУМИ 10.05.2006 в адрес Заявителя было направлено уведомление о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. При этом, на основании решения Комиссии по градостроительной политике мэрии г. Ярославля (протокол от 11.03.2005 N 9) предоставлено право Виноградову В.Н. и Траулько О.В на получение технических условий и согласований для строительства двухэтажного здания магазина (продукты и промтовары) на земельном участке расположенном по адресу <_>. При этом разрешительное письмо не дает право на выполнение проектных и строительных работ, однако, по мнению представителя УЗР, является документом равным по юридическому значению постановлению о предварительном согласовании места размещения объекта и предоставлении земельного участка, действует в течение трех лет, и может являться основанием для отказа в предварительном согласовании места размещения объекта иным лицам. В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ установлен единый порядок прекращения договора аренды заключенного на неопределенный срок, а именно предупреждение арендатора о прекращении срока договора аренды за три месяца. Требование указанной нормы в уведомлении от 25.09.2007 N 2134 было соблюдено в полном объеме. По настоящее время технические условия и необходимые согласования Виноградовым В.Н. и Траулько О.В. для решения вопроса о предварительном согласовании места размещения объекта не получены по причине использования земельного участка заявителем.

В соответствии с Законом Ярославской области от 27.04.2007 N 21-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре - городе Ярославле" заявление ИП Мустафаева Ч.С. о предоставлении земельного участка было рассмотрено Правительством Ярославской области. На заседании Комиссии Правительства Ярославской области по рассмотрению заявлений и согласованию предоставления земельных участков в городе Ярославле 04.12.2008принято решение отказать Заявителю в размещении объекта по адресу <_> в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок фактически занят временным мини-магазином, принадлежащим Заявителю. По смыслу ст.ст. 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации, установленный ими порядок регулирует предоставление новыхнезанятых земельных участков для новогостроительства. В данном случае имеет место смена вида разрешенного использования земельного участка в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации". Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации. Передача таких полномочий исполнительным органам государственной власти субъекта РФ противоречит федеральному законодательству и нарушает права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов в сфере градостроительной деятельности. После смены вида разрешенного использования предоставление для строительства сформированного, но не закрепленного за гражданином или юридическим лицом земельного участка возможно исключительно на торгах.

Принимая решение по делу Комиссия исходит из следующего.

Согласно Уставу муниципального учреждения "Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля", утвержденного Распоряжением КУМИ от 28.06.2006 N 886, Агентство создано согласно Постановлению мэра г. Ярославля от 29.05.2006 N 1997 для осуществления деятельности по подготовке и заключению договоров аренды земельных участков от лица УЗР мэрии г. Ярославля. Агентство является юридическим лицом, имеет текущие и иные счета в банковских учреждениях, круглую печать, штампы, фирменные бланки со своим наименованием. Учреждение является некоммерческой организацией.

В силу "Положения об Управлении земельных ресурсов мэрии г. Ярославля", утвержденного решением муниципалитета г. Ярославля от 07.06.2006 N 262 УЗР мэрии г. Ярославля является структурным подразделением мэрии г. Ярославля, осуществляющим полномочия мэрии г. Ярославля в области земельных отношений. Управление обладает правами юридического лица, имеет лицевой счет в департаменте финансов мэрии города Ярославля, печать, а также другие необходимые для своей деятельности штампы и бланки. В целях выполнения возложенных на него задач Управление осуществляет следующие основные функции:

-организует взаимодействие структурных подразделений мэрии города Ярославля при предоставлении и изъятии земельных участков на территории города Ярославля;

-осуществляет в соответствии с правовыми актами мэра города проведение работ по формированию земельных участков для городских нужд, осуществляет подготовку правовых актов мэра города о проведении торгов в форме конкурса или аукциона, о предоставлении и изъятии земельных участков;

-выступает от имени города Ярославля арендодателем земельных участков, продавцом земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков;

-организует, координирует и контролирует деятельность Агентства в части:

-заключения Агентством договоров аренды земельных участков от лица Управления;

- ведения реестра договоров аренды земельных участков;

- организации взыскания арендной платы;

- иных вопросов деятельности Агентства.

На основании вышеизложенного в соответствии с частью 3 статьи 42 Закона о защите конкуренции Комиссией было принято решение о привлечении в качестве ответчика по делу о нарушении антимонопольного законодательства УЗР мэрии г. Ярославля по факту нарушения, выразившегося в необоснованном отказе ИП Мустафаеву Ч.С.о. в предварительном согласовании места размещения объекта на земельном участке по адресу <_>

Согласно статье 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован статьями 30, 31 ЗК РФ. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Как установлено материалами дела, Заявитель инициировал процедуру предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта многофункционального торгового центра взамен существующего мини-магазина по ул. <_> (заявление от 15.06.2007).

Согласно пункту 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

-выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

-выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его кадастрового учета;

-принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Как следует из содержания статьи 31 ЗК РФ, выбор земельного участка для строительства представляет собой определение вариантов размещения объекта и проведение процедур согласования, сбор технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, оформление акта о выборе и проекта границ земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора, принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта. При этом указанное решение является основанием для установления границ земельного участка на местности и его государственного учета.

По смыслу статей 30-32 ЗК РФ, установленный ими порядок регулирует предоставление новых незанятых земельных участков для строительства.

Как установлено фактическими материалами дела, Заявитель является арендатором земельного участка по ул. <_> на основании Договора <_> Указанный земельный участок является сформированным, имеет кадастровый номер <_> его границы определены на местности, предоставлен для эксплуатации временного мини-магазина.

Первоначально вышеуказанный Договор действовал до 30.06.2006. На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с пунктом 6.4 Договора в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя арендатор продолжает пользоваться арендованным земельным участком, а договор считается возобновленным на неопределенный срок. Во исполнение пункта 6.4 КУМИ в адрес Заявителя было направлено уведомление от 10.05.2006 N 4384 о возобновлении Договора на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрена возможность отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок при условии надлежащего предупреждения другой стороны за три месяца. 25.09.2007 УЗР мэрии г. Ярославля в адрес Заявителя направило Уведомление N 2134 об отказе от Договора и освобождении земельного участка до 31.12.2007. Решением Арбитражного суда Ярославской области от 23.01.2009 по делу N А82-12153/2008-56 (имеется в материалах дела), в соответствии с которым основание прекращения Договора (уведомление от 25.09.2007 N 2134) признано ненадлежащим, следовательно Договор заключенный между УЗР мэрии г. Ярославля и Заявителем действует по настоящее время.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Указанная норма гарантирует право собственника здания, строения, сооружения (следовательно, собственника объекта недвижимости) на землю. В ходе заседания Комиссии Заявитель пояснил, что приобрел неоконченный строительством объект (мини-магазин) на основании договора купли-продажи (договор от 14.02.2005). Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество) государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, право собственности Заявителя на объект недвижимого имущества (мини-магазин на земельном участке по ул. <_> Комиссией не установлено, в связи с тем, что Заявитель не представил документы, подтверждающие государственную регистрацию в соответствии с требованиями установленными Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Вместе с тем, как установлено Комиссией, 18.06.2007 Заявитель обратился в Агентство с заявлением о выборе земельного участка для строительства и предварительного согласования места размещения объекта (торгового центра с функциональным назначением широкого профиля), взамен существующего мини-магазина по адресу ул. <_> Приказом начальника УЗР мэрии г. Ярославля от 04.09.2007 N 991 (в редакции приказа от 13.11.2007 N 1449) на основании статьи 31 ЗК РФ и постановления мэра г. Ярославля от 23.04.2007 N 1227 "О порядке взаимодействия структурных подразделений мэрии г. Ярославля при предоставлении и изъятии земельных участков на территории г. Ярославля" (далее - постановление N 1227 "О порядке взаимодействия структурных подразделений мэрии г. Ярославля") Заявителю было отказано в размещении магазина взамен старого по ул. <_> по причине оформления разрешительного письмо на сбор технических условий и согласований по строительству магазина иным лицам. Разрешительное письмо от 18.03.2005 N 98 было оформлено на основании решения комиссии по градостроительной политике мэрии города Ярославля (протокол от 11.03.2005 N 9) в отношении Виноградова В.Н. и Траулько О.В. для сбора технических условий и согласований для строительства двухэтажного магазина.

Разрешительное письмо от 18.03.2005 N 98 на право получения технических условий и согласований для строительства не является нормативно-правовым актом, следовательно, не дает права на выполнение проектных и строительных работ. По мнению комиссии, выдача разрешительного письма иным лицам не является правовым основанием для отказа в предварительном согласовании места размещения объекта (торгового центра с функциональным назначением широкого профиля) по заявлению Мустафаева Ч.С.о. Пунктом 2 частью 1 статьей 15 установлен запрет органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействия), которые приводят или могут привести к необоснованному препятствованию осуществления деятельности хозяйствующими субъектами. Отказ УЗР мэрии г. Ярославля в предварительном согласовании места размещения объекта по заявлению Мустафаева Ч.С.о. был необоснованным, но на момент обращения в антимонопольный орган не мог привести к последствиям, предусмотренным частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции. Как установлено Комиссией, срок действия разрешительного письма истек 18.03.2008 (дата выдачи разрешительного письма - 18.03.2005). Виноградов В.Н. и Траулько О.В. не предприняли действий на получение технических условий и согласований для строительства здания магазина. Земельный участок, расположенный по адресу <_> свободен от прав третьих лиц. Заявитель продолжает пользоваться земельным участком по адресу <_> на основании Договора <_> заключенного на неопределенный срок. Таким образом, Заявитель не ограничен в его гражданских правах и не лишен возможности приобретения и осуществления их своей волей и в своем интересе (часть 2 статьи 1 ГК РФ).

Учитывая вышеизложенное, в действиях УЗР мэрии г. Ярославля отсутствует состав нарушения пункта 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 23, частью 1 статьи 39, частями 1 - 4 статьи 41, пунктом 1 частью 1 статьи 48 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия

р е ш и л а:

1. Рассмотрение дела N 06-03/01-09 о нарушении Управлением пункта 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции прекратить в связи с отсутствием нарушения антимонопольного законодательства в рассматриваемых Комиссией действиях УЗР мэрии г. Ярославля.

Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия.