Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Чувашия от 9 сентября 2015 г. N 05-04/8156 (ключевые темы: предоставление земельных участков - муниципальная собственность - предоставление земельных участков для строительства - согласование места размещения объекта - защита конкуренции)

Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Чувашия
от 9 сентября 2015 г. N 05-04/8156

Резолютивная часть решения оглашена 08 сентября 2015 года.

Решение изготовлено в полном объеме 09 сентября 2015 года.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике - Чувашии по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства (далее - Комиссия) в составе:

Председателя Комиссии:

"_"

Членов Комиссии:

"_"

при участии в деле:

представителя ответчика - администрации г.Канаш Чувашской Республики: "_"

в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела представителей иных лиц, участвующих в деле,

рассмотрев дело N 27/05-АМЗ-2015 по признакам нарушения администрацией города Канаш Чувашской Республики части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" выразившегося в заключении с Индивидуальным предпринимателем Кроян Г.В. договора от 18.08.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 21:04:010414:0067 без осуществления публичных процедур, предусмотренных статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей в период заключения договора, установила:

В Чувашское УФАС России 23.03.2015 поступило обращение депутата Собрания депутатов г.Канаш Чувашской Республики "_" с сообщением о нарушении администрацией г.Канаш Чувашской Республики (далее - администрация г.Канаш, администрация) процедуры предоставления Индивидуальному предпринимателю Кроян Гегаму Вардгесовичу ( далее - ИП Кроян Г.В., предприниматель) на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 21:04:010414:67 площадью 797 кв.м., расположенного в г. Канаш, по ул. Железнодорожная, д.91, для строительства объекта торговли.

Усмотрев в действиях администрации г.Канаш при предоставлении ИП Кроян Г.В. земельного участка по ул.Железнодорожная, д.91, для строительства объекта торговли признаки нарушения антимонопольного законодательства, Чувашское УФАС России возбудило настоящее дело.

В заседании Комиссии представитель ответчика пояснила, что договор аренды земельного участка с ИП Кроян Г.В. в 2014 году заключен в связи с наличием на земельном участке объекта, строительство которого осуществлялось предпринимателем с 2011 года. Считает, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у администрации г.Канаш не было оснований для отказа ИП Кроян Г.В. в предоставлении рассматриваемого земельного участка на новый срок. Одновременно сообщила, что 04.12.2014 ИП Кроян Г.В. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 68 %, расположенный по адресу: г.Канаш, ул.Железнодорожная, д.91.

Комиссия Чувашского УФАС России, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив документы, имеющиеся в материалах дела, установила следующее.

22.06.2007 на основании протокола проведения аукциона N14 от 22.06.2007 между администрацией г.Канаш и победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка - ИП Мифтахутдиновой М.А. заключен договор N672 аренды земельного участка с кадастровым номером 21:04:010414:0067 площадью 797 кв.м., расположенного в г.Канаш, по ул.Железнодорожная, д.91, для строительства магазина сроком до 21.06.2010.

В связи с истечением срока действия указанного договора аренды постановлением администрации от 27.08.2010 N636 принято решение о заключении с ИП Мифтахутдиновой М.А. нового договора аренды того же земельного участка для завершения строительства сроком до 31.07.2013, после чего между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 04.05.2011 N672 сроком до 31.07.2013.

В период действия договора аренды земельного участка от 04.05.2011 N672 ИП Мифтахутдинова М.А. согласно договору от 12.08.2011 передала права и обязанности по договору аренды земельного участка от 04.05.2011 N672 ИП Кроян Г.В.

По окончании срока действия договора аренды земельного участка от 04.05.2011 N672 ИП Кроян Г.В. заявлениями от 15.07.2013, 29.07.2013, 15.08.2014 обращался в администрацию г.Канаш с просьбой предоставить земельный участок на новый срок, после чего 18.08.2014 между ИП Кроян Г.В. и администрацией г.Канаш заключен договор N672 аренды земельного участка с кадастровым номером 21:04:010414:67 на новый срок до 31.07.2015. При этом в пункте 2.1 договора стороны установили, что условия заключенного договора применяются также к отношениям, возникшим в период с 01 августа 2013 года по 17 августа 2014 года.

Согласно информации, представленной администрацией г.Канаш письмом от 01.04.2015 N1980, сведений о публичном информировании в средствах массовой информации неопределенного круга лиц (в том числе возможных претендентов на получение права аренды земельного участка) при предоставлении ИП Кроян Г.В. рассматриваемого земельного участка не имеется.

Зарегистрированного в установленном порядке права собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, у ИП Кроян Г.В. на момент заключения договора N672 аренды земельного участка от 18.08.2014 также не имелось.

В последующем распоряжением администрации г.Канаш от 10.09.2014 N482 на основании заявления предпринимателя утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 21:04:010414:67, расположенного по адресу: г.Канаш, ул.Железнодорожная, д.91 для строительства ресторана.

25.09.2014 администрацией г.Канаш Кроян Г.В. на основании его заявления от 18.09.2014 выдано разрешение на строительство NRU21302000-59 объекта капитального строительства - ресторана на земельном участке площадью 797 кв.м., расположенном по адресу: г.Канаш, ул.Железнодорожная, д.91.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права N21 АБ 238620 право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 68 %, расположенный по адресу: г.Канаш, ул.Железнодорожная, д.91, зарегистрировано Кроян Г.В. 04.12.2014.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действовавшей в период возникновения прав на земельный участок с кадастровым номером 21:04:010414:67 у ИП Кроян Г.В., земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялись гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Положения Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшие в период возникновения прав на земельный участок с кадастровым номером 21:04:010414:67 у ИП Кроян Г.В., различали предоставление земельных участков для строительства (статьи 30 - 32), для целей, не связанных со строительством (статья 34), для эксплуатации построенных зданий, строений и сооружений (статья 36), при этом различие целей определяет разные основания и порядок предоставления земельных участков.

В силу части 1 статьи 30 ЗК РФ, действовавшей в период возникновения рассматриваемых правоотношений, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществлялось в порядке, предусматривающем проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка или в порядке предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Согласно пункту 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществлялось в следующем порядке:

- выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

- выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

- принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.

Процедура выбора земельного участка для строительства последовательно урегулирована статьей 31 ЗК РФ, согласно которой орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства.

Таким образом, оба варианта предоставления земельных участков для строительства предусматривают обязательное информирование в средствах массовой информации сведений о предполагаемом предоставлении земельных участков.

По смыслу положения об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка для строительства объекта нежилого назначения заинтересованное лицо не лишено возможности подать заявление о предоставлении ему земельного участка и при наличии иных претендентов на этот участок. Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

В случае поступления после такого информирования двух и более заявок право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Торги представляют собой наиболее конкурентный способ заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Наряду с изложенным, следует отметить, что наличие сформированного земельного участка исключает возможность повторного проведения процедуры предварительного согласования места размещения объекта на этом же земельном участке, то есть проведения в отношении земельного участка мероприятий, предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем земельный участок должен быть предоставлен в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ.

Кроме того, согласно пункту 31 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды, заключенный на новый срок является новым договором аренды.

В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73 в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Таким образом, заключение договоров аренды муниципального имущества на новый срок также осуществляется в порядке, предусмотренном для заключения первоначального договора аренды муниципального имущества.

Как уже указано выше, в соответствии с пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ предоставление сформированного земельного участка для строительства осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта то есть в порядке, предусматривающем проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка или в порядке предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

При заключении с ИП Кроян Г.В. договора аренды земельного участка от 18.08.2014 N672 администрацией г. Канаш не была предварительно и заблаговременно размещена информация в средствах массовой информации о выделении земельного участка с кадастровым номером 21:04:010414:67.

На земельном участке по состоянию на 18.08.2014 отсутствовало зарегистрированное в установленном порядке право на объект незавершенного строительства, право на него зарегистрировано лишь 04.12.2014, что позволяет Комиссии прийти к выводу об отсутствии у ИП Кроян Г.В. на момент заключения договора от 18.08.2014 N672 исключительного права на приобретение рассматриваемого земельного участка без проведения торгов либо без осуществления предварительной и заблаговременной публикации в средствах массовой информации о предстоящем предоставлении земельного участка.

При отсутствии публикации сообщения о предстоящем предоставлении в аренду земельного участка для строительства объекта, предназначенного для последующего осуществления предпринимательской деятельности, потенциальные арендаторы не могли знать о таком выделении земельного участка и заявить свои притязания на него, в связи с чем действия администрации г.Канаш по заключению вышеуказанного договора о предоставлении на праве аренды земельного участка без проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 30 ЗК РФ, могли привести к ограничению доступа всех желающих к получению прав в отношении муниципального имущества, то есть к отсутствию равной конкурентной борьбы.

Таким образом, действия администрации г.Канаш по предоставлению ИП Кроян Г.В. возможности осуществления строительства на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, в нарушение установленной законом процедуры без публичного информирования в средствах массовой информации либо участия в торгах для получения соответствующих прав на земельный участок, ограничивают возможность доступа к получению права на земельный участок других хозяйствующих субъектов, желающих построить аналогичный объект нежилого назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

По смыслу данной нормы запрещаются любые действия (бездействие), в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

Пунктом 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции определено, что под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

Признаками ограничения конкуренции являются: сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, а также иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке (пункт 17 статьи 4 Закона о защите конкуренции).

Предоставление возможности осуществления строительства на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, хозяйствующему субъекту в нарушение установленной законом процедуры (без проведения торгов либо публикации в СМИ сведений о предполагаемом предоставлении земельного участка) создает необоснованные и незаконные преимущества, при которых ИП Кроян Г.В. поставлен в неравные, более выгодные условия, обеспечивающие возможность осуществления строительства на таком земельном участке, нежели другие хозяйствующие субъекты.

В связи с изложенным, по результатам исследования имеющихся в материалах дела документов Комиссия установила, что при предоставлении в 2014 году ИП Кроян Г.В. на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 21:04:010414:67 для строительства объекта нежилого назначения порядок предоставления земельного участка, установленный ЗК РФ, не соблюден.

Данные обстоятельства свидетельствуют о создании ИП Кроян Г.В. возможности в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения на рынке инвестиционно-строительных работ (услуг) и недопущении конкуренции на данном рынке в пределах границ отведенного земельного участка.

Таким образом, в связи с отсутствием публикации в средствах массовой информации сведений о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 21:04:010414:67 для строительства объекта нежилого назначения потенциальные желающие на получение права аренды указанного земельного участка для строительства не имели возможность претендовать на данный земельный участок.

С учётом установленных обстоятельств, Комиссия приходит к итоговому заключению, что в рассматриваемом случае имеются достаточные доказательства квалифицировать действия администрации г.Канаш Чувашской Республики по предоставлению ИП Кроян Гегаму Вардгесовичу земельного участка с кадастровым номером 21:04:010414:67 без надлежащего осуществления публичных процедур, создающими на рынке инвестиционно-строительных работ (услуг) такие условия, которые могут привести к недопущению, ограничению конкуренции, то есть нарушающими часть 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 49 Закона о защите конкуренции комиссия при принятии решения по делу о нарушении антимонопольного законодательства разрешает вопрос о выдаче предписаний и об их содержании, а также о необходимости осуществления других действий, направленных на устранение и (или) предотвращение нарушения антимонопольного законодательства.

Комиссией установлено, что 18.08.2014 между администрацией г.Канаш и предпринимателем заключен договор аренды рассматриваемого земельного участка.

С момента заключения договора аренды земельного участка между предпринимателем и администрацией возникли обязательственные правоотношения по владению и пользованию обозначенным земельным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке, подлежащей оспариванию в судебном порядке.

Кроме того, согласно свидетельству о государственной регистрации права N21 АБ 238620 04.12.2014 ИП Кроян Г.В. зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 68 %, расположенный по адресу: г.Канаш, ул.Железнодорожная, д.91.

Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии правовых оснований для принятия мер по прекращению у ИП Кроян Г.В. права пользования рассматриваемым земельным участком, поскольку в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенных обстоятельств, Комиссия не принимает решение о выдаче предписания о прекращении нарушения антимонопольного законодательства.

Руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1-4 статьи 41, частью 1 статьи 49 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции" Комиссия решила:

1. Признать действия администрации г.Канаш Чувашской Республики по предоставлению Индивидуальному предпринимателю Кроян Гегаму Вардгесовичу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 21:04:010414:67 без осуществления публичных процедур, предусмотренных статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей в период предоставления земельного участка, нарушением части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции".

Председатель Комиссии "_"

Члены Комиссии "_"

В соответствии со статьей 52 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции" решение антимонопольного органа может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия.