Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Кировской области от 25 декабря 2015 г. N 10/02-15 (ключевые темы: договор управления многоквартирным домом - коммунальные услуги - общедомовые нужды - расторжение договора - одностороннее расторжение)

Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Кировской области
от 25 декабря 2015 г. N 10/02-15

Резолютивная часть решения объявлена 24.12.2015 г. Дело N 10/02-15

Решение изготовлено в полном объеме 25.12.2015 г.

РЕШЕНИЕ

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Кировской области по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства в составе:

Председатель комиссии:

Никонова М.Л. - и.о. руководителя управления;

Члены комиссии:

Бушманов Е.С. - ведущий специалист - эксперт отдела товарных рынков и естественных монополий;

Головина Г.Ш. - главный специалист - эксперт отдела товарных рынков и естественных монополий.

рассмотрев дело N 10/02-15 по признакам нарушения ООО "Жилстрой-сервис" ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", выразившегося в необоснованном расторжении договора управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: Кирово-Чепецкий р-н, п. Ключи, ул. Дорожная, 1, что имеет (может иметь) своим результатом ущемление интересов граждан, являющихся собственниками жилых помещений, расположенных в указанном доме установила:

В УФАС по Кировской области 31.07.2015 г. поступило заявление "_" на действия ООО "Жилстрой-Сервис" в связи с расторжением договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Кирово-Чепецкий район, п. Ключи, ул. Дорожная, 1.

В указанных действиях ООО "Жилстрой-Сервис" содержатся признаки нарушения ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". В связи с чем, приказом Кировского УФАС от 28.08.2015 г. N 267 было возбуждено дело N 10/02-15.

На заседании Комиссии представитель заявителя сообщил, что ООО "Жилстрой-Сервис" является управляющей организацией жилого дома по адресу: Кирово-Чепецкий р-н, п. Ключи, ул. Дорожная, 1. Письмом от 07.07.2015 г. ответчик уведомил собственников указанного дома об одностороннем расторжении договора управления домом. В связи с чем, состоялось общее собрание собственников многоквартирного дома, на котором было принято решение не расторгать договор управления, поскольку срок действия договора истекает 31.12.2017 г. На территории п. Ключи Кирово-Чепецкого района в сфере управления многоквартирными домами осуществляет деятельность только ООО "Жилстрой-Сервис". Изменить форму управления домом на непосредственное управление, как это сделали собственники других домов, расположенных в пос. Ключи, собственники дома N 7 по ул. Дорожная не готовы, поскольку в таком случае граждане лишены права на защиту своих интересов. У обслуживающей организации отсутствуют обязательства по контролю за качеством предоставляемых услуг. Заявитель просила оценить действия ООО "Жилстрой-Сервис" по направлению уведомления об одностороннем расторжении договора управления на предмет нарушения антимонопольного законодательства, а также просила обязать ООО "Жилстрой-Сервис" не расторгать договор управления вышеуказанным домом.

Представитель ответчика пояснил, что собственникам дома N 1 по ул. Дорожная п. Ключи Кирово-Чепецкого района ООО "Жилстрой-Сервис" предложило расторгнуть договор на управление многоквартирным домом. Собственники направили в адрес управляющей организации протокол общего собрания многоквартирного дома, из которого следует, что граждане приняли решение не расторгать договор управления. В связи с чем, ООО "Жилстрой-Сервис" продолжает предоставлять услуги по управлению домом в соответствии с заключенным договором управления. ООО "Жилстрой-Сервис" являлось управляющей организацией в отношении других многоквартирных жилых домов, расположенных в пос. Ключи. В июле 2015 г. по инициативе администрации Чепецкого сельского поселения были проведены общие собрания собственников помещений жилых домов, по результатам которых были приняты решения о расторжении договоров управления многоквартирными домами с ООО "Жилстрой-Сервис".

Определением от 30.10.2015 г. к участию в рассмотрении дела N 10/02-15 в качестве лица, располагающего сведениями о рассматриваемых комиссией обстоятельствах, была привлечена администрация Чепецкого сельского поселения Кирово-Чепецкого района.

Представитель администрации Чепецкого сельского поселения Кирово-Чепецкого района на заседании Комиссии пояснил, что администрация являлась инициатором проведения общих собраний собственников жилых помещений в многоквартирных домах, расположенных в пос. Ключи Кирово-Чепецкого района, для выбора способа управления многоквартирными домами. На данных собраниях собственники многоквартирных домов приняли решение о расторжении договоров управления с ООО "Жилстрой-Сервис". Причиной расторжения договоров послужила высокая плата за содержание и ремонт жилых помещений.

В целях всестороннего и полного исследования обстоятельств дела заседание Комиссии 3 раза откладывалось и 1 раз в заседании объявлялся перерыв.

Заслушав объяснения сторон и исследовав материалы дела, Комиссия пришла к следующим выводам.

ООО "Жилстрой-Сервис" осуществляет деятельность по управлению многоквартирными жилыми домами на территории пос. Ключи Кирово-Чепецкого района Кировской области (лицензия от 28.04.2015 г. N 000126).

Между собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: Кирово-Чепецкий р-н, п. Ключи, ул. Дорожная, 1 и ООО "Жилстрой-Сервис" заключен договор на управление многоквартирным домом от 01.01.2013 г. (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1 Договора управляющая организация по заданию собственников обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества в указанном доме, обеспечивать предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями в данном доме, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления домом, согласно перечня работ.

Согласно п. 5.2 Договора, он вступает в силу с момента подписания и заключается на 5 лет с последующей пролонгацией на тот же период, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении за 30 дней до окончания срока действия договора.

В соответствии с п. 5.4 Договора расторжение договора допускается по требованию одной из сторон в следующих случаях: при существенном нарушении условий договора любой из сторон, при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

ООО "Жилстрой-Сервис" направило в адрес собственников вышеуказанного многоквартирного дома извещение от 07.07.2015 г. N 53/02-13, которым сообщило о расторжении Договора по истечении 30 календарных дней с момента получения собственниками данного извещения.

Согласно представленному в Кировское УФАС России протоколу общего собрания собственников помещений вышеуказанного дома от 22.07.2015 г. принято решение не расторгать договор управления многоквартирным домом в связи со сроком его действия до 31.12.2017 г.

Комиссией также установлено, что ООО "Жилстрой-Сервис" являлось управляющей организацией в отношении иных многоквартирных жилых домов, расположенных в пос. Ключи (дома N 2, 3, 4, 5 по ул. Дорожная, дома N 1, 2, 3 по ул. Дружбы, дома N 1, 2, 3 по ул. 70 лет Октября, дома N 1, 2, 3 по ул. Школьная).

В июле 2015 г. состоялись общие собрания собственников помещений в указанных домах, по результатам которых были приняты решения о расторжении договоров управления многоквартирными домами с ООО "Жилстрой-Сервис" (протоколы общего собрания от 30.07.2015 г., от 23.07.2015 г., от 29.07.2015 г., от 21.07.2015 г., от 22.07.2015 г., от 27.07.2015 г., от 28.07.2015 г.).

При этом, между ООО "Жилстрой-Сервис" и собственниками помещений указанных многоквартирных домов заключены договоры подряда от 01.08.2015 г. на оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов.

Кроме того, ООО Жилстрой-Сервис" является ресурсоснабжающей организацией в п. Ключи Кирово-Чепецкого района Кировской области по предоставлению услуг: горячее водоснабжение, питьевое водоснабжение, тепловая энергия, водоотведение.

Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Частью 2 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 1 статьи 162 ЖК РФ предусматривает, что договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Часть 2 статьи 162 ЖК РФ устанавливает, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 5 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что в случае, указанном в части 1 настоящей статьи договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.

В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В силу ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Таким образом, действующее законодательство не предоставляет право управляющим организациям в одностороннем порядке расторгать договор управления многоквартирным домом в период срока его действия.

Часть 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) допускает возможность одностороннего (по инициативе одной из сторон) изменения или расторжения договора по решению суда в следующих случаях:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Комиссия отмечает, что ООО "Жилстрой-Сервис" не представило в материалы дела доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении собственниками помещений, расположенных в жилом доме по адресу: Кирово-Чепецкий р-н, п. Ключи, ул. Дорожная, 1, условий Договора. Кроме того, специальной нормой, регулирующей вопросы изменения и расторжения договоров управления многоквартирными жилыми домами, а именно: статьей 162 Жилищного кодекса РФ не предусмотрена возможность одностороннего расторжение договора управления многоквартирным жилым домом по инициативе управляющей организации в период срока действия договора.

Статьей 310 ГК РФ также предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из текста вышеуказанного извещения о расторжении договора управления многоквартирным домом, направленным ООО "Жилстрой-Сервис" в адрес собственников многоквартирного дома по адресу: Кирово-Чепецкий р-н, п. Ключи, ул. Дорожная, 1, следует, что управляющая организация намерена была прекратить оказание услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества дома.

Таким образом, приняв решение об одностороннем расторжении договора управления данным многоквартирным жилым домом в отсутствие решения собрания собственников о выборе иного способа управления домом и (или) смене управляющей организации, направив собственникам помещений извещение об одностороннем расторжении договора управления многоквартирным жилым домом, тем самым ООО "Жилстрой-Сервис" нарушило положения ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с абз. 2 п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.

Согласно абз. 3 п. 44 Правил N 354 в случае если указанное решение не принято, объем коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, исполнитель (управляющая организация) оплачивает за счет собственных средств.

Установленный абзацами вторым и третьим пункта 44 Правил N 354 порядок расчета не распространяется на случаи, при которых в соответствии с настоящими Правилами исполнителем коммунальной услуги является ресурсоснабжающая организация. В указанных случаях объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулами 11 - 14 приложения N 2 к Правилам (абз. 4 п. 44 Правил N 354).

Таким образом, действия ООО "Жилстрой-Сервис" по одностороннему расторжению договора управления многоквартирным жилым домом по адресу: Кирово-Чепецкий р-н, п. Ключи, ул. Дорожная, 1, могли привести к ущемлению интересов граждан - собственников помещений в указанном доме, поскольку в случае непосредственного способа управления многоквартирным домом объем коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, граждане оплачивали бы самостоятельно.

Кировским УФАС России был проведен анализ состояния конкурентной среды на товарном рынке услуг по управлению многоквартирными домами на территории пос. Ключи МО "Чепецкое сельское поселение" и составлен аналитический отчет (приобщен к материалам дела).

По результатам анализа установлено, что ООО "Жилстрой-Сервис" занимает доминирующее положение на рынке управления многоквартирными домами в административно-территориальных границах пос. Ключи МО "Чепецкое сельское поселение" Кирово-Чепецкого района с долей более 50 %.

Часть 1 статьи 10 ФЗ "О защите конкуренции" запрещает действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц.

Направив извещение о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: Кирово-Чепецкий р-н, п. Ключи, ул. Дорожная, 1, в отсутствие решения собрания собственников о выборе иного способа управления домом или выборе иной управляющей организации, что имеет (может иметь) своим результатом ущемление интересов граждан, являющихся собственниками жилых помещений в данном доме, ООО "Жилстрой-Сервис" тем самым нарушило ч. 1 ст. 10 ФЗ "О защите конкуренции".

Статья 10 ГК РФ не допускает использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на товарном рынке.

Согласно ч. 1 статьи 13 ФЗ "О защите конкуренции" действия (бездействие) хозяйствующих субъектов, предусмотренные частью 1 статьи 10 настоящего Федерального закона (за исключением действий (бездействия), указанных в пунктах 1 (за исключением случаев установления или поддержания цены товара, являющегося результатом инновационной деятельности), 2, 3, 5, 6, 7 и 10 части 1 статьи 10 настоящего Федерального закона), соглашения и согласованные действия, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 11, статьей 11.1 настоящего Федерального закона, сделки, иные действия, предусмотренные статьями 27 - 29 настоящего Федерального закона, могут быть признаны допустимыми, если такими действиями (бездействием), соглашениями и согласованными действиями, сделками, иными действиями не создается возможность для отдельных лиц устранить конкуренцию на соответствующем товарном рынке, не налагаются на их участников или третьих лиц ограничения, не соответствующие достижению целей таких действий (бездействия), соглашений и согласованных действий, сделок, иных действий, а также если их результатом является или может являться:

1) совершенствование производства, реализации товаров или стимулирование технического, экономического прогресса либо повышение конкурентоспособности товаров российского производства на мировом товарном рынке;

2) получение покупателями преимуществ (выгод), соразмерных преимуществам (выгодам), полученным хозяйствующими субъектами в результате действий (бездействия), соглашений и согласованных действий, сделок.

Вышеуказанные действия ООО "Жилстрой-Сервис" не соответствуют признакам допустимости, предусмотренным ч. 1 ст. 13 Федерального закона "О защите конкуренции", поскольку налагают на граждан неразумные ограничения, не предусмотренные действующим законодательством, и результатом таких действий не являются (не могут являться) последствия, указанные в ч. 1 ст. 13 Федерального закона "О защите конкуренции".

Учитывая факт того, что извещение от 07.07.2015 г. N 53/02-13, направленное в адрес собственников жилого дома по адресу: Кирово-Чепецкий р-н, п. Ключи, ул. Дорожная, 1 об одностороннем расторжении договора управления ответчиком не было отозвано Комиссия считает необходимым выдать ООО "Жилстрой-Сервис" предписание об устранении нарушения антимонопольного законодательства.

Руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1-4 статьи 41 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" Комиссия решила:

1. Признать в действиях ООО "Жилстрой-Сервис" факт нарушения ч. 1 ст. 10 ФЗ "О защите конкуренции", выразившегося в направлении собственникам помещений жилого дома по адресу: Кирово-Чепецкий р-н, п. Ключи, ул. Дорожная, 1 извещения о расторжении договора управления многоквартирным домом от 01.01.2013 г. в отсутствие решения собрания собственников о выборе иного способа управления домом или выборе иной управляющей организации, что имеет (может иметь) своим результатом ущемление интересов граждан, являющихся собственниками жилых помещений в данном доме.

2. Выдать предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства.

Председатель Комиссии М.Л. Никонова

Члены комиссии Е.С. Бушманов

Г.Ш.Головина

Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия.