Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Смоленской области от 15 декабря 2011 г. N 04-01/18-2011 (ключевые темы: договор управления многоквартирным домом - конкурс по отбору управляющей организации - общее собрание - разрешение на ввод в эксплуатацию - собственники помещений)

Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Смоленской области
от 15 декабря 2011 г. N 04-01/18-2011

Резолютивная часть решения оглашена 2 декабря 2011 года.

В полном объёме решение изготовлено 15 декабря 2011 года.

Комиссия Смоленского УФАС России по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства в составе <_>

рассмотрев дело N 04-01/18-2011 по признакам нарушения Администрацией города Смоленска части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон "О защите конкуренции"), установила:

Основанием для возбуждения и рассмотрения дела N 04-01/17-2011 является обнаружение Смоленским УФАС России в бездействии Администрации признаков нарушения антимонопольного законодательства (пункт 3 части 2 статьи 39 Федерального закона "О защите конкуренции"). Признаки нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции" были выявлены в ходе осуществления контроля за соблюдением органами местного самоуправления антимонопольного законодательства, а именно: не соблюдение Администрацией части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

18.06.2011 вступила в силу часть 13 статьи 161 ЖК РФ, согласно которой в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.

На запрос Смоленского УФАС России о проведении открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, введёнными в эксплуатацию строительством после 18.06.2011, Администрация письмом от 29.09.2011 N20/03-3115 представила копии разрешений на ввод в эксплуатацию ряда многоквартирных домов, в том числе копию разрешения NRU 67 302000-24 от 30.06.2011, выданного застройщику - ООО "Гражданстрой" на ввод в эксплуатацию десятиэтажного 57-квартирного жилого дома (квартиры с N 1-27, N 29-33, N 35-59), расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул.Нахимова, д. 29а. Также сообщила, что открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления вновь возведенным многоквартирным домом N29а по ул.Нахимова г. Смоленска не проводился.

Определениями Смоленского УФАС России от 25.10.2011 и от 23.11.2011 к рассмотрению дела в качестве лиц, располагающих сведениями о рассматриваемых комиссией обстоятельствах, были привлечены ООО "Гражданстрой" и ООО УК "Гражданстрой".

На заседании комиссии Смоленского УФАС России представитель Ответчика признал факт нарушения Администрацией города Смоленска антимонопольного законодательства и сообщил, что открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом N29а по ул.Нахимова г.Смоленска не проводился в связи с отсутствием регламента, определяющего порядок взаимодействия структурных подразделений Администрации, а именно в Управление жилищно-коммунального хозяйства не поступала от Управления архитектуры и градостроительства информация о вновь возведенных в г.Смоленске многоквартирных домах. Пояснил, что в Администрации произошла смена руководства, а изменения в состав конкурсной комиссии, утверждённой распоряжением Администрации от 18.12.2009 N1079-р/адм "Об утверждении конкурсной комиссии по проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами на территории города Смоленска" (отдельные члены комиссии уже не работают в Администрации), не вносились, в связи с чем проводить какие-либо конкурсы не было возможности. Также сообщил что, в настоящее время Управлением жилищно-коммунального хозяйства разработан проект регламента, определяющего порядок взаимодействия структурных подразделений Администрации на рынке услуг по управлению многоквартирными домами на территории города Смоленска, который находится на согласовании. Кроме того, в ближайшее время будут внесены соответствующие изменения в распоряжение Администрации от 18.12.2009 N1079-р/адм, определяющие новый состав конкурсной комиссии. В дальнейшем Администрация будет соблюдать требования части 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции" и проводить в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ открытые конкурсы по отбору управляющей организации для управления вновь возведенными на территории города Смоленска многоквартирными домами.

Представитель ООО "Гражданстрой" сообщил, что общество, являясь застройщиком, после ввода дома N29а по ул.Нахимова г. Смоленска в эксплуатацию заключило с ООО УК "Гражданстрой" в соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом от 01.07.2011 N 81/2011, который был расторгнут с момента заключения собственниками помещений данного дома договоров управления многоквартирным домом в соответствии с принятым решением на общем собрании таких собственников. В качестве подтверждения самостоятельного выбора собственниками помещений дома N29а по ул.Нахимова г. Смоленска на общем собрании управляющей организации ООО УК "Гражданстрой" и реализации такого выбора Смоленскому УФАС России письмом от 16.11.2011 N 03/583 в качестве образца были представлены в отношении собственника квартиры N 9 данного дома копии индивидуального решения от 11.07.2011 и договора управления многоквартирным домом от 11.07.2011 N 567/29а-9 (л.д. 9-14). Представитель ООО "Гражданстрой" пояснил, что между обществом и ООО УК "Гражданстрой" документ о расторжении договора управления многоквартирным домом от 01.07.2011 N 81/2011 в письменной форме не составлялся, при этом затруднился указать фактическую дату такого расторжения.

Представитель ООО УК "Гражданстрой" сообщил, что по инициативе собственника квартиры N 54 дома 29а по ул.Нахимова г.Смоленска в период с 15.07.2011 по 30.08.2011 было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений указанного дома в форме заочного голосования, по итогам которого ООО УК "Гражданстрой" было выбрано в качестве управляющей организации. Решение общего собрания собственников помещений оформлено протоколом от 01.09.2011. Именно с этой даты договорные отношения между ООО "Гражданстрой" и ООО УК "Гражданстрой" по договору управления многоквартирным домом от 01.07.2011 N 81/2011 следует считать расторгнутыми, а договорные отношения с собственниками помещений данного дома заключёнными. Представленные в материалы дела договоры управления многоквартирным домом, заключённые с собственниками помещений до 01.09.2011, считает заключёнными на основании протокола общего собрания от 01.09.2011 и подтверждающими реализацию выбранного данным собранием способа управления многоквартирным домом. Пояснил, что лица, принявшие от застройщика помещения многоквартирного дома, имеют право созывать и голосовать в общем собрании, несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности.

Рассмотрев имеющиеся в деле материалы, выслушав доводы представителя Ответчика, Комиссия установила следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона "О защите конкуренции" данный закон определяет организационные и правовые основы защиты конкуренции, в том числе предупреждения и пресечения недопущения, ограничения, устранения конкуренции федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона "О защите конкуренции" закон распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции" установлено, что федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

В соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.

Реализация данной нормы способствует развитию конкуренции на рынке услуг по управлению многоквартирными домами путём создания условий для выбора контрагента, предлагающего наилучшие условия, что обеспечивает соблюдение интересов собственников помещений в многоквартирных домах, а также позволяет снизить количество злоупотреблений со стороны органов власти и организаций-застройщиков по отношению к собственникам помещений в многоквартирном доме, которые, пользуясь своим положением, единолично определяют способ управления и выбирают управляющую организацию, обязывая будущих собственников заключать с ней договоры управления на невыгодных условиях.

В соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила).

Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N75 "О порядке проведения органом самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" установлено, что с 1 января 2007 года органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга проводят в соответствии с Правилами, утвержденными данным Постановлением, открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных ЖК РФ.

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

30.06.2011 Администрацией было выдано ООО "Гражданстрой" разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - 10-этажного 57-квартирного жилого дома (квартиры с N 1-27, N 29-33, N 35-59), расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул.Нахимова, д. 29а (разрешение NRU 67 302000-24 от 30.06.2011).

Таким образом, в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ Администрация обязана была в срок до 14.07.2011 (включительно) в соответствии с Правилами организовать проведение открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления 10-этажного 57-квартирного жилого дома (квартиры с N 1-27, N 29-33, N 35-59), расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул.Нахимова, д. 29а, чего сделано не было. Администрация письмом от 29.09.2011 N20/03-3115 сообщила Смоленскому УФАС России, что открытые конкурсы по отбору управляющей организации для управления вновь возведенными многоквартирными домами не проводились. Представитель Администрации при рассмотрении дела сообщил, что до настоящего времени такой открытый конкурс в отношении данного многоквартирного дома не организовывался и не проводился. В материалы дела представлено письмо Администрации от 15.11.2011 N 20/03-3719, адресованное ООО "Гражданстрой", из которого следует, что Администрацией истребована у застройщика информация о составе общего имущества дома N 29а по ул.Нахимова г.Смоленска, являющегося предметом договора управления многоквартирным домом.

01.07.2011 между ООО "Гражданстрой" (застройщик) и ООО УК "Гражданстрой" (управляющая организация) был заключён договор управления многоквартирным домом от 01.07.2011 N 81/2011. Как следует из пункта 1.1 этого договора, управление домом поручено управляющей организации до заключения договора управления многоквартирным домом между дольщиками и управляющей организацией, отобранной собственниками указанного многоэтажного дома. Данное условие противоречит требованиям части 14 статьи 161 ЖК РФ.

Из анализа представленных ООО УК "Гражданстрой" документов, связанных с проведением общего собрания собственников помещений дома N29а по ул.Нахимова г.Смоленска, следует, что собрание проводилось в период с 15.07.2011 по 30.08.2011 в форме заочного голосования, в котором принимали участие не собственники помещений, за исключением собственника квартиры N 29 (л.д.73), а участники долевого строительства, принявшие помещения по передаточному акту. Одновременно с заполнением указанными лицами индивидуальных решений по повестке дня с 11.07.2011 по 02.09.2011, не дожидаясь подведения итогов общего собрания, заключались договоры управления многоквартирных домом (л.д. 30-97). При этом основанием для заключения этих договоров не являлось решение общего собрания, оформленное протоколом от 01.09.2011 (пункт 6.5 договора). Также из договора следует, что, несмотря на отсутствие принятых общим собранием решений по существенным условиям договора, размер платы за содержание и ремонт общего имущества установлен в размере 13,62 руб./кв.м (пункт 3.2 договора), установлен перечень работ и услуг (приложения к договору), а договор вступает в силу с момента его подписания и действует 3 года (пункты 5.1 и 5.2 Договора). Данные обстоятельства указывают на наличие признаков нарушения жилищного и административного законодательства, контроль за которыми возложен на органы государственного жилищного надзора.

Иных документов и информации, касающихся управления жилым многоквартирным домом N 29а по ул.Нахимова г.Смоленска, Ответчиком, ООО "Гражданстрой" и ООО УК "Гражданстрой" не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 23 Устава города Смоленска (принят решением Смоленского городского Совета от 28.10.2005 N164, в редакции от 29.04.2011) структуру органов местного самоуправления города Смоленска составляют Смоленский городской Совет, Глава города Смоленска, Администрация города Смоленска, Контрольно-счетная палата города Смоленска.

Администрация города Смоленска является исполнительно-распорядительным органом города Смоленска, наделенным Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными и областными законами (статья 1 Устава города Смоленска).

Согласно статье 41 Устава города Смоленска Администрация города Смоленска осуществляет свою деятельность в соответствии с федеральным и областным законодательством, настоящим Уставом, решениями Смоленского городского Совета, постановлениями Главы Администрации города Смоленска, Положением об Администрации города Смоленска, утверждаемым Главой Администрации города Смоленска. Структура Администрации города Смоленска утверждается Смоленским городским Советом по представлению Главы Администрации города Смоленска. В структуру Администрации города Смоленска могут входить отраслевые (функциональные) и территориальные органы Администрации города Смоленска, учрежденные Смоленским городским Советом и осуществляющие свою деятельность на основании положений о них, утверждаемых Смоленским городским Советом. В качестве совещательных органов при Администрации города Смоленска и ее структурных подразделениях могут создаваться коллегии или консультативные общественные советы.

Распоряжением Администрации города Смоленска от 18.12.2009 N1079-р/адм в Администрации была утверждена конкурсная комиссия по проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами на территории города Смоленска. Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Смоленска было поручено подготовку проведения Администрацией открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами на территории города Смоленска (пункт 2 Распоряжения).

Указанное распоряжение является действующим, какие-либо изменения в состав конкурсной комиссии до настоящего времени не вносились (состав членов комиссии не обновлялся, хотя ряд членов Комиссии уже не работает в Администрации), что подтверждено представителем Ответчика при рассмотрении настоящего дела.

Учитывая вышеизложенное, Комиссией отклоняются доводы Ответчика об отсутствии регламента, определяющего порядок взаимодействия структурных подразделений Администрации, и невозможности проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, так как они не основаны нормами действующего законодательства и не являются достаточными для обоснования бездействия Администрации по исполнению полномочий, возложенных на органы местного самоуправления частью 13 статьи 161 ЖК РФ.

Таким образом, бездействие Администрации по не проведению в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления десятиэтажным 57-квартирным жилым домом (квартиры с N 1-27, N 29-33, N 35-59), расположенным по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул.Нахимова, д. 29а, в порядке, установленном Правилами, привело к недопущению конкуренции на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Смоленске, что недопустимо в соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции".

Руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1 - 4 статьи 41, частью 1 статьи 49 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", комиссия Смоленского УФАС России решила:

1. Признать бездействие Администрации города Смоленска, выразившееся в не проведении в соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления десятиэтажным 57-квартирным жилым домом (квартиры с N 1-27, N 29-33, N 35-59), расположенным по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул.Нахимова, д. 29а, согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утверждённым постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N75, нарушающим часть 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции".

2. В связи с тем, что между участниками долевого строительства (инвесторами) дома N 29а по ул.Нахимова г.Смоленска заключены договорные отношения по управлению многоквартирным домом, предписание об устранении нарушения антимонопольного законодательства Администрации города Смоленска не выдавать.

3. Передать копии материалов дела N 04-01/18-2011 в Главное управление "Государственная жилищная инспекция Смоленской области" в целях проведения государственного жилищного надзора в отношении правомерности проведения общего собрания участниками долевого строительства (инвесторами) дома N 29а по ул.Нахимова г.Смоленска, проведённого в период с 15.07.2011 по 30.08.2011 в форме заочного голосования, о выборе управляющей организации ООО УК "Гражданстрой" и заключения с ней договоров управления многоквартирным домом.

Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия.

За невыполнение в установленный срок законного решения антимонопольного органа статьёй 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.