Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу N К03-215/15 (опубликовано 21 января 2016 г.) (ключевые темы: управление многоквартирным домом - открытый конкурс - многоквартирный дом - товарный рынок - застройщик)

Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу
N К03-215/15 (опубликовано 21 января 2016 г.)

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу (далее - Комиссия СПб УФАС России) по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства назначенная приказом от 30.11.2015 N 693

рассмотрев дело N К03-215/15 по признакам нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в действиях (бездействии) администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга (192241, г. Санкт-Петербург, Пражская ул., 46), выразившихся в непроведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: г. Санкт-Петербург, Южное ш., д. 55, корп. 1, лит. А (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.06.2015 года), что может иметь своим результатом недопущение, ограничение конкуренции на товарном рынке услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге, установила:

В Санкт-Петербургское УФАС России поступили заявления физических лиц на действия (бездействие) администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга (далее - Администрация), выраженные в непроведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом нового строительства по адресу: г. Санкт-Петербург, Южное ш., д. 55, корп. 1, лит. А (далее - МКД).

Сведения Реестра выданных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, размещенного на официальном сайте Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в сети Интернет по адресу: http://www.expertiza.spb.ru/show=resolutioncommissioning подтверждают следующее (выписка из реестра).

NN п/п	Строительный/милицейский адрес объекта	Номер разрешения	Застройщик	Наименование объекта
	г. Санкт-Петербург, Фрунзенский район, Южное шоссе, участок 12, (юго-западнее дома 55, литера Д по Южному шоссе) / милицейский адрес: Санкт-Петербург, Южное шоссе, дом 55, корпус 1, литера А	78-17-12.1-2015 от 23.06.2015	ООО "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад" ООО "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад" (бывш. ООО "ГДСК")	многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой: строительство

В соответствии с ч.13 ст.161 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч. 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 14 ЖК РФ в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге указанные в ч. 1 настоящей статьи полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 1.1 Положения об администрации района Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 N 1078 "Об администрациях районов Санкт-Петербурга" (далее - Положение N 1078) Администрация района Санкт-Петербурга является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, проводящим государственную политику Санкт-Петербурга и осуществляющим государственное управление на территории района Санкт-Петербурга.

Согласно п.3.4.19-4 Положения N 1078, к полномочиям Администрации относится осуществление в порядке, установленном федеральным законодательством, мероприятий, связанных с отбором управляющей организации для управления многоквартирным домом после выдачи разрешения на ввод его в эксплуатацию, в том числе размещение извещения о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" проведение открытого конкурса.

Также п. 2 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.01.2008 N 4 "О проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в Санкт-Петербурге" определено, что организатором такого конкурса выступает администрация района Санкт-Петербурга, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Многоквартирный дом по адресу: Санкт-Петербург, Южное ш., д. 55, корп. 1, лит. А, расположен на территории Фрунзенского района Санкт-Петербурга. Следовательно, обязанность по проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД в порядке и сроки, установленные ЖК РФ, возложена на Администрацию Фрунзенского района.

Из системного толкования ч. 2 ст. 14 ЖК РФ с ч. 1 ст. 165 ЖК РФ следует, что Администрация должна обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм.

Частью 4 ст. 161 ЖК РФ установлено, что открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Во исполнение указанной нормы Правительство Российской Федерации постановлением от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (далее - Постановление N 75) утвердило Правила проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Торги являются наиболее конкурентным способом заключения договоров, поскольку осуществляются путем широкого оповещения желающих принять в них участие и направлены на создание для как можно большего числа потенциальных участников доступа к праву на заключение договора, а, следовательно, к выполнению работ и оказанию услуг по предмету договора. При этом торги, проведение которых обязательно в соответствии с федеральным законодательством, являются гарантией государства по не дискриминационному доступу хозяйствующих субъектов на конкурентные товарные рынки.

Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК029-2007, деятельность по управлению МКД относится к коду 70.32.1 "деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда".

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ под управлением МКД понимается возмездное оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и лицам пользующимся помещениями в этом доме, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Следовательно, управление МКД - коммерческая деятельность хозяйствующих субъектов. В соответствии с п. 4 ст. 4 Закона о защите конкуренции товарный рынок определен как рынок услуг по управлению многоквартирными домами в географических границах Санкт-Петербурга (территория Фрунзенского района). Рынок услуг по управлению МКД в Санкт-Петербурге характеризуется незначительными барьерами входа, в настоящее время является лицензируемой. Информация об управляющих организациях Санкт-Петербурга, имеющих лицензии, размещена на официальном сайте Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга. В настоящее время лицензии на управление многоквартирными домами в Санкт-Петербурге имеют более 250 управляющих организаций.

В силу ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Из пояснений лиц, участвующих в деле N К03-215/15 следует, что управление многоквартирным домом осуществляет управляющей организаций ООО "София".

В случае назначения застройщиком в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ управляющей организации для управления МКД, у органа исполнительной власти субъекта РФ - Администрации остается обязанность по проведению открытого конкурса в соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ. Являясь частью жилищного законодательства данная норма отвечает признакам обязательности, формальной определенности и системности, следовательно, она обязательна для всех, кому она адресована, закрепляет права и обязанности и не противоречит другим нормам законодательства. Диспозиция данной нормы является обязывающей, тем самым в ней установлена обязательность участников правоотношений совершать действия ею предусмотренные.

Содержание данной нормы в качестве единственного условия возникновения обязанности органа власти по проведению открытого конкурса указывает на момент получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Отсутствие в норме иных условий, при которых возникает такая обязанность, означает наличие только одного юридического факта, с которым связано её действие.

В случае, когда требуется проведение конкурса, подразумевающего состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, может влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на товарном рынке.

Материалы дела N К03-215/15 свидетельствуют о том, что Администрация в указанный в ч.13 ст.161 ЖК РФ срок и по настоящее время не провела конкурс по отбору управляющей компании для управления вновь возведенным и сданным в эксплуатацию 23.06.2015 года МКД.

В обоснование непроведения конкурса Администрация письмом от 10.11.2015 вх.N 24005 указала на следующее

"Для подготовки технической документации, необходимой для формирования конкурсной документации для проведению открытого конкурса по выбору управляющей компании для управления многоквартирными домами по адресам: Санкт-Петербург, Южное шоссе, д. 55, корп. 3, лит. А, Южное шоссе, д. 55, корп. 1, лит. А, расположенных на территории Фрунзенского района Санкт-Петербурга, необходимо определить расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, а также расчетную стоимость каждой дополнительной работы и услуги на основании акта технического осмотра (установленной формы)_

По данным многоквартирным домам отсутствуют сведения о среднемесячных объемах потребления энергоресурсов и воды, а также о количестве проживающих, для проведения расчетов исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (ХВС и ГВС) в соответствии с распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 22.08.2015 N 250-р "Об установлении нормативов потребления коммунальных услуг на территории Санкт-Петербурга".

Кроме того, отсутствуют сведения о наличии следующего инженерного оборудования: общедомовых узлов учета тепловой энергии, электроснабжения и водоснабжения, АППЗ, ПЗУ, лифтов, системы газоснабжения, мусоропровода, плата за которые входит в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения и влияет на цену договора управления многоквартирным домом; о площади земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома и его кадастровый номер (при наличии), что не позволяет определить цену договора управления многоквартирным домом, а также перечень обязательных работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса, который зависит от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома.

В связи с этим, в целях надлежащего изготовления технического задания для подготовки конкурсной документации по проведению открытого конкурса для отбора управляющих организаций по управлению многоквартирными домами, ГКУЖА 11.08.2015 в адрес ООО "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад" был направлен запрос о предоставлении доступа 19.08.2015 на строительную площадку по адресам: Южное шоссе, дом 55, корпус 1, литера А, Южное шоссе, дом 55, корпус 3, литера А для обследования и составления акта технического осмотра (установленной формы).

19.08.2015 застройщиком доступ на строительную площадку не был предоставлен, о чем комиссией в составе представителей ГКУЖА составлен соответствующий акт, в котором установлено, что на строительной площадке ведутся строительно-монтажные работы.

19.10.2015 администрацией Фрунзенского района в адрес ООО "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад" был направлен повторный запрос о предоставлении доступа 20.10.2015 в здания, для обследования и составления акта технического осмотра (установленной формы).

20.10.2015 доступ застройщиком на строительную площадку был обеспечен, состоялась комиссия с участием представителей ГКУЖА, администрации Фрунзенского района, застройщика, о чем составлен акт, которым установлено, что по адресу: Южное шоссе, дом 55, корпус 1, литера А - отделочные работы ООО "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад" завершены, по адресу: Южное шоссе, дом 55, корпус 3, литера А - отделочные работы внутри здания ведутся. А также отражено, что ГКУЖА в адрес ООО "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад" в срок до 30.10.2015 будет направлен запрос с перечнем технической документации, необходимой для формирования пакета конкурсной документации.

30.10.2015 ГКУЖА направило в адрес ООО "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад" запрос о предоставлении в срок до 10.11.2015 в адрес ГКУЖА технической документации, необходимой для формирования технического задания и акта технического состояния многоквартирных домов (установленной формы), об определении даты и назначении ответственных лиц для участия в совместной комиссии по обследованию многоквартирных домов по адресам: Южное шоссе, дом 55, корпус 1, литера А, Южное шоссе, дом 55, корпус 3, литера А

В связи с изложенным, после проведения всех мероприятий, будет разработана документация для проведения открытого конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом по адресу: Южное шоссе, дом 55, корпус 1, литера А, а также для проведения открытого конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом по адресу: Южное шоссе, дом 55, корпус 3, литера А. После утверждения вышеуказанной документации, извещение о проведении открытого конкурса подлежит размещению на официальном сайте www.torgi.gov.ru.".

Комиссия Санкт-Петербургского УФАС Росси отмечет, что описанные Администрацией в письме от 10.11.2015 вх.N 24005 действия осуществлены по истечении установленного ч.13 ст.161 ЖК РФ срока. Таким образом установлено бездействие Администрации по проведению конкурса в сроки, установленные ч.13 ст.161 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", органам государственной власти субъектов Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами, создание дискриминационных условий - условий доступа на товарный рынок, условий продажи, иной передачи товара (услуг), при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами.

Неисполнение Администрацией возложенной ЖК РФ обязанности по соблюдению конкурентного доступа управляющих организаций к управлению многоквартирными домами - новостройками, в частности, непроведение открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД по адресу: г. Санкт-Петербург, Южное ш., д. 55, корп. 1, лит. А, препятствует доступу управляющих компаний к управлению указанным МКД, что может привести к необоснованному препятствованию осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами и ограничению конкуренции на товарном рынке услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге. Также такие действия (бездействие) создают преимущественные условия деятельности на товарном рынке ООО "София", которое вследствие непроведения Администрацией в установленные ЖК РФ сроки конкурса (затягивания процедуры проведения конкурса) продолжает управлять МКД вне конкуренции.

На момент принятия решения по делу К03-215/15 открытый конкурс по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом по адресу: Южное шоссе, дом 55, корпус 1, литера А не объявлен, на официальном сайте www.torgi.gov.ru. извещение о проведении открытого конкурса не размещено.

Руководствуясь ст. 23, ч. 1 ст. 39, частями 1-4 ст. 41, ч. 1 ст. 49 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции", решила:

Признать администрацию Фрунзенского района Санкт-Петербурга нарушившей пункты 2, 8 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в связи с действием (бездействием) по непроведению в соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: г. Санкт-Петербург, Южное ш., д. 55, корп. 1, лит. А (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.06.2015), что создало дискриманационные условия доступа на товарный рынок управления многоквартирными домами, преимущественные условия деятельности управляющей организации - ООО "София" и необоснованные препятствования деятельности иным управляющим организациям и могло иметь своим результатом недопущение, ограничение конкуренции на товарном рынке услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге.

2. Выдать администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга предписание о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции путем организации и проведения в соответствии с частями 4, 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: г. Санкт-Петербург, Южное ш., д. 55, корп. 1, лит. А.

Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия в арбитражный суд.