Постановление Правительства Нижегородской области от 18 февраля 2008 г. N 41 "Об утверждении долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан на территории Нижегородской области до 2020 года" (с изменениями и дополнениями)

Постановление Правительства Нижегородской области
от 18 февраля 2008 г. N 41
"Об утверждении долгосрочной стратегии массового строительства
жилья для всех категорий граждан на территории
Нижегородской области до 2020 года"

С изменениями и дополнениями от:

12 марта 2009 г.

В целях улучшения качества жизни населения Нижегородской области, оказания мер государственной поддержки в решении жилищных вопросов малообеспеченным категориям граждан и реализации права на обеспечение комфортным и доступным жильем всех категорий граждан на территории области Правительство Нижегородской области постановляет:

1. Утвердить прилагаемую долгосрочную стратегию массового строительства жилья для всех категорий граждан на территории Нижегородской области до 2020 года.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Нижегородской области от 12 марта 2009 г. N 107 в пункт 2 настоящего постановления внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

2. Возложить функции координации и контроля за ходом реализации долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан на территории Нижегородской области до 2020 года на министерство социальной политики Нижегородской области.

3. Контроль за исполнением настоящего постановления оставляю за собой.

Губернатор

В.П. Шанцев

Долгосрочная стратегия массового строительства
жилья для всех категорий граждан на территории
Нижегородской области до 2020 года
(утв. постановлением Правительства Нижегородской области
от 18 февраля 2008 г. N 41)

Введение

Наличие возможности улучшения жилищных условий является важным показателем повышения благосостояния населения, предпосылкой к социальной и экономической стабильности в Нижегородской области, следовательно, решение жилищной проблемы граждан является одним из приоритетов государственной политики в Нижегородской области.

Основной задачей государственной политики в жилищной сфере является создание необходимых условий для эффективной реализации возможности граждан по улучшению своих жилищных условий, а также оказание содействия в обеспечении жильем тех категорий граждан, которые не могут этого сделать самостоятельно.

В целях решения данной задачи, а также задач, поставленных Президентом Российской Федерации В.В. Путиным в послании к Федеральному Собранию Российской Федерации 26 апреля 2007 года, разработана долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан на территории Нижегородской области до 2020 года (далее - Стратегия), отражающая цели, принципы и механизмы государственной политики, направленные на обеспечение массового строительства жилья для всех категорий граждан в Нижегородской области.

Стратегия массового строительства жилья призвана стать базовым документом, в соответствии с которым будут совершенствоваться механизмы развития рынка жилья и формироваться нормативно-правовая база по его регулированию.

Определенные Стратегией направления и подходы к обеспечению массового жилищного строительства, обеспечению доступности жилья для различных социальных групп населения станут ориентирами всем уровням власти, бизнесу и гражданам по выработке решений в этой сфере.

1. Современное состояние рынка жилья в Нижегородской области

1.1. Социальное значение жилищной проблемы

В настоящее время в Нижегородской области около 57 тысяч семей состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в органах местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области, более 40 % населения проживает в жилых помещениях, не отвечающих минимальным требованиям благоустройства, и по данным социологических опросов более 60 % семей области не удовлетворены своими жилищными условиями.

Отсутствие реальных возможностей у населения обеспечить свои потребности в комфортных условиях проживания препятствует полноценному и гармоничному развитию личности, снижает демографическую активность населения, обостряет социальную напряженность в обществе, что в итоге приводит к замедлению экономического развития области.

Таким образом, основой государственной политики в этом вопросе должна стать ориентированность на создание условий, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активной части населения области, а также оказание эффективных мер государственной поддержки категориям граждан, которые в силу объективных причин не могут решить жилищную проблему самостоятельно.

1.2. Существующее состояние рынка жилья

Объем жилищного фонда в Нижегородской области по состоянию на январь 2007 г. составлял 75,6 млн. кв. м, в том числе:

75 % от общего объема приходится на жилищный фонд в городских поселениях, 25 % от общего объема - в сельской местности, что свидетельствует о значительной урбанизации населения в Нижегородской области;

80 % общего объема жилищного фонда области находится в собственности граждан (при этом у значительной доли собственников отсутствуют достаточные средства на содержание своего жилья и они не готовы принимать на себя ответственность и расходы по эксплуатации многоквартирных домов);

20 % общего объема жилищного фонда находится в государственной и муниципальной собственности (в основном это жилье, предоставленное гражданам в разное время по договорам социального найма без учета их имущественного положения, независимо от уровня доходов проживающих там граждан). Бремя содержания такого жилья несут местные бюджеты, что приводит к неэффективному использованию их ограниченных финансовых ресурсов и не способствует увеличению жилья, предназначенного для социального найма.

Жилищный фонд в Нижегородской области имеет следующую структуру: по типу застройки - 30,2 % - индивидуальное жилье, 69,8 % - многоэтажная застройка.

Степень износа жилищного фонда по состоянию на январь 2007 года характеризовалась следующими показателями (по площади жилых помещений):

- минимальный износ (от 0 до 30 %) имеет 66,6 % жилищного фонда;

- износ от 31 до 65 %, имеет 29,3 % жилищного фонда (это жилищный фонд, требующий ремонта либо модернизации);

- износ от 66 до 70 % имеет 2,8 % жилищного фонда (при данном проценте износа обязательным является проведение капитального ремонта либо модернизации жилищного фонда, либо его сноса);

- критическую степень износа свыше 70 % имеет 1,3 % жилищного фонда.

Строительство жилья характеризуется следующими показателями: в 2006 году введено в эксплуатацию 826 тыс. кв. м жилья, что составляет 116,1 % к объему 2005 года.

Ввод жилья на душу населения по районам Нижегородской области неравномерен. По итогам 2006 года в среднем по области введено 0,24 кв. м на человека, при разбросе от 0,01 кв. м на человека в Сергачском районе до 0,94 кв. м в Арзамасском районе.

Объемы ввода жилья во многих районах Нижегородской области не отвечают существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных факторов, включая качество управления жилищным фондом на уровне органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области.

Одним из факторов, сдерживающих рост темпов строительства жилья, является ресурсное ограничение строительного комплекса. Развитие строительного комплекса ограничивается: изношенностью производственных мощностей, низкой конкурентоспособностью ряда отечественных строительных материалов, недостаточным уровнем внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов, дефицитом квалифицированных кадров на всех уровнях. Кроме того, по оценке территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Нижегородской области износ основных фондов в промышленности строительных материалов составляет около 44 %.

Для того, чтобы обеспечить ежегодный ввод жилья на уровне 3,5 млн. кв. м (в расчете 1 квадратный метр на 1 человека), необходимо увеличить темпы оснащения земельных участков инженерной инфраструктурой (примерно в 5 раз).

Стоимость жилья в Нижегородской области продолжает расти. Начиная с 2002 года стоимость жилья росла в среднем на 10 % в год - с 11357 рублей/кв. м в 2002 году до 44738 рублей/кв. м в 2007 году. Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006 году - на 100 %, по итогам первого квартала 2007 года цены выросли на 6,8 % по сравнению с концом 2006 года и составили 40900 тысяч рублей на первичном рынке и 41900 тысяч рублей на вторичном рынке жилья. При этом темпы роста доходов населения существенно ниже темпов роста цен на жилье.

Серьезной проблемой жилищного рынка является то, что циклы роста спроса и предложения на жилье не совпадают. Спрос растет достаточно интенсивно (в 2005-2006 году в Нижегородской области спрос стимулировался ростом доходов населения, развитием ипотеки, падением курса доллара и отсутствием адекватных финансовых инструментов вложения накопленных средств), а рост объемов предложения обеспечивается с существенной задержкой (1-3 года). Иными словами, основная причина опережающего роста цен - дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья. Кроме того, отсутствие стабильности на жилищном рынке формирует тенденцию роста объемов жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, а существующий дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы населения.

Как показывает общемировая практика, чем менее прогнозируемы тенденции спроса и предложения, тем выше цены на жилье.

Несмотря на рост объемов ипотечного жилищного кредитования (в 2006 году выдано ипотечных кредитов на сумму 3,6 млрд. рублей, что почти в 2 раза превышает прогнозный показатель), ориентация на ипотечные механизмы приобретения жилья в собственность не позволила существенно повысить доступность жилья.

Уровень доходов населения и цен на рынке жилья не позволяют приобрести жилье практически 85 % населения Нижегородской области, желающим улучшить жилищные условия.

Серьезной проблемой является предоставление жилья в социальный наем малообеспеченным слоям населения. Обязательства по предоставлению муниципального жилья имеются почти перед 57 тыс. семей. Основными проблемами в этой сфере являются отсутствие финансовых возможностей у органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области для строительства и приобретения жилья для предоставления в социальный наем, а также переход части жилых помещений из муниципального жилищного фонда в собственность граждан в связи с проведением до 2010 года бесплатной приватизации жилья, предоставленного по договору социального найма.

2. Цель и задачи Стратегии

2.1. Стратегическая цель

Целью настоящей Стратегии является обеспечение массового строительства жилья, доступного для приобретения в собственность или предоставляемого по найму для всех категорий граждан, независимо от уровня их доходов.

Политика органов государственной власти Нижегородской области при реализации Стратегии будет основана на следующих принципах:

2.1.1. Приоритет развития рыночных механизмов, основанных на эффективном взаимодействии органов государственной власти Нижегородской области, частного бизнеса и населения.

2.1.2. Государственное стимулирование отдельных видов деятельности на рынке жилья.

2.1.3. Оказание государственной поддержки социально незащищенным категориям граждан при приобретении и найме жилья.

2.2. Основные задачи Стратегии

Для достижения стратегической цели необходимо обеспечить решение следующих основных задач:

2.2.1. Обеспечение соответствия объемов комфортного жилищного фонда потребностям населения и доступности жилья для всех категорий граждан.

2.2.2. Обеспечение сбалансированного развития новых и ранее застроенных территорий путем организации территориального планирования и проведения эффективной градостроительной политики.

2.2.3. Обеспечение строительства инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры.

2.2.4. Создание условий для приобретения собственного (частного) жилья широкими слоями населения.

2.2.5. Обеспечение населения жильем на основе найма, в том числе социального.

2.2.6. Обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья.

2.2.7. Устранение и недопущение возникновения правовых и административных барьеров в деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья.

2.2.8. Развитие конкуренции на рынке жилья.

2.2.9. Расширение сферы частно-государственного партнерства.

2.2.10. Ресурсное обеспечение строительного комплекса.

2.3. Целевые показатели реализации Стратегии

Основным целевым показателем реализации Стратегии является обеспечение ежегодного ввода жилья в объеме 1 кв. м на душу населения, то есть около 3,5 млн. кв. м жилья в год, что позволит к 2020 году достичь:

- средней обеспеченности жильем не менее 34,5 кв. метров общей площади на 1 человека;

- среднего срока накопления средств для приобретения жилья в собственность (показатель доступности) - 2,3 года;

- среднего срока ожидания в очереди на предоставление жилья по социальному найму - 3 года;

- за период до 2020 года улучшат жилищные условия 751 тысяча семей (60 % от общего количества жителей в Нижегородской области), в том числе:

- 248,2 тысячи семей, относящихся к малообеспеченным категориям граждан, улучшат жилищные условия с использованием мер государственной поддержки;

- завершение расселения аварийного и ветхого фонда в 2014 году в объеме 1405 тыс. кв. м.

3. Обеспечение сбалансированности спроса
и предложения на рынке жилья

Сценарии развития рынка жилья зависят от объема спроса и предложения на рынке, а также от активности государства по созданию условий для решения жилищных проблем для граждан, которые не могут приобрести или снять жилье на рынке без оказания содействия со стороны государства.

3.1. Сценарии развития рынка жилья

Наиболее вероятными сценариями развития рынка жилья в период 2008-2020 годы являются инерционный и приоритетный, предполагающие разную степень активности государства по регулированию спроса и предложения, а также различные государственные приоритеты при оказании государственной поддержки отдельных категорий граждан.

Инерционный сценарий предполагает:

1) низкую активность органов государственной власти Нижегородской области по влиянию на структуру спроса и предложения на рынке жилья;

2) государственное стимулирование приобретения жилья в собственность отдельными категориями граждан путем субсидирования части стоимости жилья;

3) сохранение используемых в настоящее время форм и методов государственного стимулирования строительства жилья, предусмотренных федеральными целевыми программами.

Реализация этого сценария предполагает:

Инвестиционные ресурсы на рынке будут направляться преимущественно на строительство элитного жилья, а также жилья, приобретаемого с использованием системы ипотечного кредитования. Продолжится практика приобретения жилья высокодоходными группами населения в инвестиционных целях. В результате этого вероятно насыщение спроса на такое жилье и существенное снижение темпов строительства при дальнейшем росте цен.

Государственная поддержка отдельных категорий граждан будет в значительной мере поглощаться опережающим ростом цен на жилье. В результате доступность жилья будет снижаться.

Останется неразвитым рынок наемного жилья, что не только ограничит доступность жилья для экономически активных категорий граждан, но и существенно ограничит мобильность трудовых ресурсов.

Приоритетный сценарий предполагает:

1) стимулирование развития отдельных сегментов рынка жилья, обеспечивающее выравнивание темпов улучшения жилищных условий различными категориями граждан и адекватное перераспределение инвестиций;

2) государственное стимулирование приобретения жилья в собственность среднедоходными категориями граждан;

3) интенсификацию государственного стимулирования предложений на рынке жилья за счет расширения форм и методов государственной поддержки развития строительного комплекса.

Важнейшим преимуществом этого сценария является расширение числа граждан, способных приобретать и нанимать жилье на рынке.

Учитывая социальную значимость рынка жилья, стратегической задачей государственной политики в соответствии со Стратегией является максимальное соответствие платежеспособного спроса и предложения потребностям граждан в Нижегородской области в жилье и дальнейшее развитие Нижегородской области по приоритетному сценарию.

Чтобы добиться соответствия баланса спроса и предложения имеющимся потребностям в жилье, необходимо переломить существующую ориентацию рынка жилья на удовлетворение платежеспособного спроса преимущественно высокодоходных групп населения, одновременно обеспечив постоянный рост предложения.

3.2. Сегментирование рынка жилья

При сильном дисбалансе между спросом и предложением, вызванным малыми объемами строительства и значительной разницей в доходах разных категорий населения, необходимо обеспечить сегментирование рынка жилья с учетом платежеспособности всех категорий граждан, с применением особых механизмов регулирования как спроса, так и предложения в каждом из сегментов.

Основным результатом государственной политики в этом вопросе должно стать достижение целевых показателей стратегии по уровню жилищной обеспеченности в каждом из сегментов рынка.

Должны быть сформированы следующие сегменты рынка жилья:

- социальный сегмент (жилье, предоставляемое в социальный наем);

- рыночные сегменты (сегмент наемного жилья, сегмент жилья, предоставляемого с использованием мер государственной поддержки, сегмент кооперативного и индивидуального жилья, не стимулируемый сегмент).

Спрос в социальном сегменте будет определяться с одной стороны потребностью малоимущих и малобюджетных категорий граждан в жилье, с другой - финансовыми возможностями Нижегородской области и органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области по обеспечению финансовой поддержки для приобретения жилья. Спрос в рыночных сегментах будет определяться доходами граждан.

3.2.1. Сегмент социального жилья

Обязательства по предоставлению жилья малоимущим гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, будут исполняться путем предоставления жилья в социальный наем, или путем оказания государственной поддержки в форме частичного субсидирования расходов на строительство или приобретение жилья за счет средств областного и (или) местных бюджетов.

При этом субсидирование расходов на строительство или приобретение жилья для малоимущих категорий граждан должно осуществляться исходя из социальной нормы предоставления жилья, устанавливаемого органами местного самоуправления Нижегородской области. При этом минимальная норма предоставления жилья должна составлять 18 кв. метров на человека (33 кв. м для одиноко проживающих граждан, 42 кв. м для семьи из двух человек, 54 кв. м для семьи из 3 человек).

Для этого будет сформирован жилищный фонд социального найма для предоставления по минимальным ценам гражданам, имеющим низкие доходы.

Главными характеристиками жилья социального найма являются соответствие минимальным социальным стандартам по площади и комфортности.

Источником финансирования строительства жилого фонда, предоставляемого в социальный наем, должны стать доходы от платы за наем имеющегося жилищного фонда, бюджетные средства, средства Фонда содействия реформированию ЖКХ (в части граждан, расселяемых из аварийного муниципального жилищного фонда) и иные источники, а также кредитные средства.

Основными мерами по развитию фонда жилья, предоставляемого в социальный наем, являются:

1. Установление экономически обоснованной платы за наем жилья (в том числе и существующего жилищного фонда), определяемой с учетом нормативной стоимости строительства жилья, зонирование внутри поселения в зависимости от комфортности места расположения жилья, степени комфортности жилого помещения, расходов на содержание жилья (включая расходы на капитальный ремонт).

2. Развитие механизмов долгосрочного кредитования органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области на строительство и приобретение муниципального жилищного фонда, в том числе кредитования, обеспеченного залогом земель.

3. Стимулирование развития институтов рефинансирования кредитов, полученных органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области на строительство и приобретение муниципального жилищного фонда.

4. Создание эффективных форм управления муниципальным жилищным фондом.

3.2.2. Сегмент наемного жилья

В структуре жилищного фонда в Нижегородской области особое место должно занять жилье, предоставляемое в наем на рыночных условиях.

Наем жилья является одной из важных форм предоставления жилья населению, обеспечивающий мобильность рабочей силы, а также позволяющий гибко реагировать на изменение демографической структуры, изменение доходов населения.

Рынок наемного жилья - один из перспективных рынков, обладающий высокой потенциальной финансовой емкостью.

Основным принципом развития найма жилья является экономическая обоснованность платы за наем. Вне зависимости от формы собственности на жилье, предоставляемое в наем, его предоставление должно быть платным и покрывать затраты собственника на содержание жилья.

Важным условием решения проблемы доступности жилья для всех категорий граждан является развитие института найма жилья, предоставляемого гражданам организациями различных форм собственности и частными лицами. Ключевой задачей для развития этого рынка является легализация и обеспечение прозрачности существующего рынка найма жилья.

Основными мерами по развитию рынка найма жилья являются:

1) развитие механизмов долгосрочного кредитования строительства и приобретения жилья, предоставляемого в наем, в том числе кредитования, обеспеченного залогом земель;

2) субсидирование процентной ставки по кредитам, полученным на строительство и приобретение жилья, предоставляемого в наем, за счет средств областного бюджета;

3) стимулирование развития системы рефинансирования кредитов, полученных органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области и юридическими лицами на создание жилищного фонда, предоставляемого в наем.

3.2.3. Сегмент кооперативного и индивидуального жилья

Формирование сегмента кооперативного и индивидуального жилья необходимо для обеспечения доступности жилья в первую очередь для категорий граждан, доходы которых позволяют приобретать жилье в собственность с использованием накопительных и кредитных механизмов, а также различных форм государственной поддержки.

Основной характеристикой экономических отношений в указанном сегменте является то, что застройщик (индивидуальный застройщик или объединение граждан) не преследует цели извлечения прибыли, что позволяет снизить стоимость жилья.

Государственное стимулирование развития этого сегмента должно осуществляться в формировании комплекса преимуществ для объединений граждан для строительства и приобретения жилья в форме жилищно-строительных кооперативов, а также в государственном стимулировании индивидуального жилищного строительства.

Основными мерами по развитию сегмента кооперативного и индивидуального жилья являются:

1) стимулирование развития деятельности объединений граждан для осуществления строительства жилья (жилищно-строительные кооперативы, жилищно-накопительные кооперативы);

2) предоставление рассрочки или отсрочки выплаты стоимости земельного участка в целях жилищного строительства объединениям граждан;

3) развитие форм содействия органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области в создании некоммерческих объединений граждан для осуществления жилищного строительства, а также оказания государственной поддержки таким объединениям, в том числе в виде обеспечения земельных участков инфраструктурой;

4) развитие механизмов кредитования объединений граждан в целях жилищного строительства.

3.2.4. Нестимулируемый сегмент рынка жилья

В большей мере развитие жилищного строительства будет осуществляться в нестимулируемом сегменте рынка жилья. Государственная политика в данном сегменте заключается в обеспечении необходимых условий для развития конкуренции и недискриминационного доступа участников рынка к земельным, финансовым и энергетическим ресурсам.

За период 2008-2020 годы планируется, что в данном сегменте улучшат жилищные условия 503 тыс. семей.

3.2.5. Сегмент жилья, предоставляемого с использованием
мер государственной поддержки

Законом Нижегородской области от 7 сентября 2007 года N 123-З "О жилищной политике в Нижегородской области" предусмотрено безвозмездное предоставление жилья отдельным категориям граждан (в том числе при расселении ветхого и аварийного жилищного фонда), а также предоставление мер государственной поддержки, в том числе по системе социальной ипотеки.

За период с 2008 до 2020 года планируется обеспечить жильем с использованием мер государственной поддержки 248,2 тыс. семей, в том числе:

32,8 тыс. семей - проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде;

15,3 тыс. семей - на условиях компенсации за счет средств областного и местных бюджетов части кредитной ставки при привлечении ипотечного кредита;

188 тыс. семей - участники системы социальной ипотеки без компенсации за счет средств областного и местных бюджетов части кредитной ставки при привлечении ипотечного кредита;

11,7 тыс. семей - участники федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года N 675 (далее - ФЦП "Жилище").

3.3. Прогноз роста предложения на рынке жилья

Одной из ключевых причин создавшегося дисбаланса спроса и предложения является недостаточность объемов вновь строящегося жилья. Для обеспечения роста объемов предложения государственная политика должна быть направлена на массовое строительство жилья для разных сегментов рынка.

Наиболее вероятными являются два варианта развития предложения на рынке жилья, предполагающие разные темпы роста объемов вводимого жилья в зависимости от эффективности государственного стимулирования массового строительства жилья.

Согласно прогнозу экстенсивного роста объемов строительства темпы роста объемов вводимого жилья в период с 2008 по 2010 год сохранятся на прежнем уровне за счет набранной в предыдущие годы динамики роста в рамках реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Согласно прогнозу интенсивного роста объемов строительства будут обеспечены высокие темпы роста предложения на рынке жилья за счет эффективных мер государственного стимулирования развития строительного комплекса.

3.4. Виды жилищного строительства
на территории Нижегородской области

Основными видами жилищного строительства на территории Нижегородской области являются:

- жилищное строительство по государственному или муниципальному заказу, осуществляемое за счет средств областного или местных бюджетов в районах массовой застройки, в районах комплексной реконструкции малоценного ветхого фонда, а также в развитие новых земельных участков, в том числе:

- жилищное строительство для предоставления жилья гражданам, переселяемым из ветхого, аварийного и непригодного для проживания жилищного фонда, осуществляемое за счет средств областного бюджета;

- жилищное строительство для обеспечения жильем участников ФЦП "Жилище", осуществляемое за счет средств областного бюджета;

- жилищное строительство для предоставления жилья с использованием мер государственной поддержки, осуществляемое за счет средств областного бюджета, а также с учетом компенсации за счет средств областного и местных бюджетов части кредитной ставки при привлечении ипотечного кредита (далее - компенсация части кредитной ставки) участникам системы социальной ипотеки на территории Нижегородской области;

коммерческое жилищное строительство, осуществляемое за счет средств инвесторов на инвестиционно-привлекательных земельных участках, в районах массовой застройки, в районах комплексной реконструкции малоценного ветхого фонда, а также в развитие новых земельных участков, в том числе:

- ведомственное жилищное строительство, осуществляемое за счет средств организаций на территориях, освобождаемых от строений ведомственной принадлежности;

- жилищное строительство на территории, высвобождаемой при перебазировании организаций, строящееся за счет собственных или привлеченных средств на территории перебазируемых организаций;

- жилищное строительство, осуществляемое на перепрофилированном земельном участке за счет собственных или привлеченных средств на основании имеющихся у инвестора имущественных прав;

индивидуальное жилищное строительство (строительство отдельно стоящих малоэтажных жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи), осуществляемое за счет собственных или привлеченных средств граждан.

Объемы жилищного строительства по видам на период 2008-2020 годы составят:

Сегмент рынка жилья	Предоставление жилья	I этап (2008-2014 годы)			II этап (2015-2020 годы)			ВСЕГО I-II этап (2008-2020)
		Объем строи- тельства (тыс. кв. м)	% от ВСЕГО:	Количество семей, улучшающих жилищные условия (семей)	Объем строи- тельства (тыс. кв. м)	% от ВСЕГО:	Количество семей, улучшающих жилищные условия (семей)	Объем строи- тельства (тыс. кв. м)	% от ВСЕГО:	Количество семей, улучшающих жилищные условия (семей)
Строительство жилья по государственному и муниципальному заказу	ВСЕГО, в том числе:	3 443,8	20,2	76 529	7 725,0	36,3	171667	11 168,8	29,1	248196
	1. Жилищное строительство для предоставления жилья гражданам, переселяемым из ветхого, аварийного и непригодного для проживания жилищного фонда	1 475,0	8,7	32 778	0,0	0,0 %	0	1 475,0	3,8 %	32 778
	2. Предоставление жилья по системе социальной ипотеки:	1 968,8	10,8	43751,2	7 725,0	17,8	171667	9 693,8	14,9	215418
	Предоставление жилья по системе социальной ипотеки для участников ФЦП "Жилище"	528,8	3,1 %	11 751	0,0	0,0 %	0	528,8	1,4 %	11 751
	Предоставление жилья по системе социальной ипотеки для прочих категорий нуждающихся в жилых помещениях (без компенсации части кредитной ставки)	750,0	4,4 %	16 667	7 725,0	36,3 %	171667	8 475,0	22,1 %	188333
	Предоставление жилья по системе социальной ипотеки для прочих категорий нуждающихся в жилых помещениях (с компенсацией части кредитной ставки)	690,0	4,1 %	15 333	0,0	0,0 %	0	690,0	1,8 %	15 333
Коммерческое жилищное строительство, ВСЕГО	в том числе:	11 674,2	68,6 %	216189	11 943,0	56,1 %	221167	23 617,2	61,6 %	437355
	Жилищное строительство, осуществляемое на муниципальных и государственных земельных участках	9 339,4	54,9 %	172951	9 554,4	44,9 %	176933	18 893,8	49,3 %	349884
	Жилищное строительство на территории, высвобождаемой при перебазировании предприятия	1 751,1	10,3 %	32 428	1 791,5	8,4 %	33 175	3 542,6	9,2 %	65 603
	Ведомственное жилищное строительство	583,7	3,4 %	10 809	597,2	2,8 %	11 058	1 180,9	3,1 %	21 868
Индивидуальное жилищное строительство	Строительство малоэтажных жилых домов за счет собственных или привлеченных средств физическими лицами (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи)	1 904,0	11,2 %	35 259	1 632,0	7,7 %	30 222	3 536,0	9,2 %	65 481
	ВСЕГО:	17 022,0	100,0	327977,3	21 300,0	100 %	423055,6	38 322,0	100 %	751033

3.5. Тенденции развития рынка жилья в 2008-2020 годах

Исходя из прогноза роста доходов граждан в Нижегородской области на период 2008-2020 годы можно прогнозировать следующие тенденции на жилищном рынке в 2008-2020 годах в рамках реализации приоритетного сценария развития рынка жилья и обеспечения интенсивного роста объемов строительства:

1. Прогнозируется, что имеющаяся на сегодняшний день потребность в жилье в социальном сегменте может быть удовлетворена к 2020 году. Одновременно с ростом платежеспособности граждан будет сокращаться бремя государственных затрат на субсидирование строительства жилья для предоставления по социальному найму.

2. По мере удовлетворения спроса (в рыночных сегментах) и потребности (в социальном сегменте), а также роста доходов граждан будет наблюдаться существенное перераспределение по видам жилищного строительства и, как следствие, будет обеспечен постоянный рост спроса в рыночных сегментах.

3. При прогнозируемых темпах строительства за период с 2008 по 2020 год с учетом увеличивающегося спроса будет введено 38,3 млн. кв. метров жилья. Таким образом, в 2020 году спрос на жилье, сложившийся по состоянию на 2007 год, будет удовлетворен, а средняя обеспеченность жильем составит около 34,5 кв. метров на человека.

4. Прогнозируется, что к 2020 году возросшие финансовые возможности граждан позволят им приобрести как минимум 23,6 млн. кв. метров жилья в рыночных сегментах в среднесрочной перспективе, помимо построенного в период 2008-2020 годы. Растущая финансовая возможность (платежеспособность) граждан будет определять экономическое развитие строительной отрасли в последующие периоды.

Таким образом, учитывая тенденции на рынке жилья, оптимальным является обеспечение ввода следующих объемов жилья по видам жилищного строительства в период с 2008 по 2020 год:

Всего жилья - 38,3 млн. кв. м, в том числе:

Жилье, построенное по государственному и муниципальному заказу, - 11,2 млн. кв. м;

Коммерческое жилищное строительство - 23,6 млн. кв. м;

Индивидуальное жилищное строительство - 3,5 млн. кв. м.

С учетом оптимального прогноза ввода к 2020 году жилищный фонд составит 112,4 млн. кв. метров.

За период 2008-2020 годы в Нижегородской области с использованием мер государственной поддержки 248,2 тыс. семей смогут улучшить жилищные условия (рис. 1).

Информация об изменениях:

См. рис. 1 в формате MS-Word

Рисунок 1. Улучшение жилищных условий с использованием мер государственной поддержки (всего 248196 семей)

Ресурсное обеспечение строительства жилья в период 2008-2020 годы:

Общий объем средств для обеспечения массового строительства жилья в период с 2008 по 2020 год составит 1425,6 млрд. рублей (рис. 2), из них:

- средства, направляемые для строительства жилья по системе социальной ипотеки - 409,4 млрд. руб. (28,7 %);

- средства консолидированного бюджета Нижегородской области на строительство жилья для расселения ветхого, аварийного и непригодного для проживания жилищного фонда - 39,9 млрд. руб. (2,8 %);

- собственные и заемные средства инвесторов в размере - 976,3 млрд. рублей, что составляет 68,5 %.

Информация об изменениях:

См. рис. 2 в формате MS-Word

Рисунок 2. Ресурсное обеспечение жилищного строительства на 2008-2020 годы

Ресурсное обеспечение приобретения гражданами жилья, построенного по государственному и муниципальному заказу приведено в таблице.

Таблица

                                                           млн. рублей

Направление расходования средств	Источники финансирования приобретения гражданами жилья, построенного по государственному и муниципальному заказу
	Федеральный бюджет	Консолидированный бюджет Нижегородской области	Собственные и заемные средства граждан	ИТОГО
Предоставление жилья по системе социальной ипотеки, в том числе:	7 647,4	6 485,2	395 236,9	409 369,5
Предоставление жилья по системе социальной ипотеки для участников ФЦП "Жилище"	7 647,4	2 219,9	4 645,3	14 512,6
Предоставление жилья по системе социальной ипотеки для прочих категорий нуждающихся в жилых помещениях (без компенсации части кредитной ставки)	0	0	372 455,8	372 455,8
Предоставление жилья по системе социальной ипотеки для прочих категорий нуждающихся в жилых помещениях (с компенсацией части кредитной ставки)	0	4 265,3	18 135,8	22 401,1

Для обеспечения приобретения гражданами жилья, построенного по государственному и муниципальному заказу за период с 2008 по 2020 год в прогнозируемых объемах, необходимый объем средств составит - 449,3 млрд. рублей, в том числе:

- субсидии гражданам за счет средств федерального бюджета - 7,7 млрд. рублей (1,7 %);

- субсидии гражданам за счет средств консолидированного бюджета Нижегородской области - 46,4 млрд. руб. (10,3 %);

- собственные и заемные средства граждан - 395,2 млрд. рублей (88 %).

4. Основные направления государственного стимулирования
массового строительства жилья

4.1. Территориальное планирование и градостроительная политика

Ориентиром пространственного развития Нижегородской области должен стать принцип многополярного развития, заключающийся в выделении опорных территорий, интенсивное социально-экономическое развитие которых позволяет распространить процессы развития на другие территории. Для определения приоритетов территориального развития будет разработана и принята в установленном порядке схема территориального планирования Нижегородской области.

Развитие территорий внутри районов и городов области должно также строиться исходя из приоритета опорных территорий.

С учетом необходимости исправления сложившихся перекосов в землепользовании, градостроительная и земельная политика в период с 2008 по 2020 год и в последующие годы будет ориентирована на более интенсивное развитие жилой застройки в направлении свободных территорий. Этот процесс будет сопровождаться одновременно снижением плотности жилищного фонда и плотности застройки во всех поселениях, за исключением города Нижнего Новгорода и некоторых других крупных городов области.

При подготовке документов территориального планирования и градостроительного зонирования в целях интенсивного развития индивидуального жилищного строительства в качестве целевого ориентира для резервирования территорий на период до 2020 года обозначается доведение ввода малоэтажного жилья в среднем до 60 процентов от общих объемов ввода жилья по области.

4.2. Развитие строительного комплекса

Стратегической задачей Правительства Нижегородской области является стимулирование интенсивного развития строительного комплекса темпами, превышающими средний промышленный рост в период с 2008 по 2020 год (не менее 12 % в год).

Для обеспечения интенсивного развития строительного комплекса должны быть решены следующие основные проблемы:

дефицит производственных мощностей;

низкая конкурентоспособность ряда отечественных строительных материалов;

недостаточный уровень внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов;

дефицит квалифицированных кадров на всех уровнях.

Для этого государственная поддержка будет осуществляться по следующим ключевым направлениям:

4.2.1. Содействие развитию исследований и разработок инновационных технологий:

- эффективное использование сырьевых ресурсов на базе фундаментальных и прикладных научных исследований с использованием приоритетных технических решений, достижений в области машиностроения, химии, нано- и биотехнологий, лазерных и информационных технологий;

- создание конкурентоспособных по качеству и цене типов зданий, материалов и изделий с учетом требований безопасности, энергоэффективности, ресурсосбережения, эргономики, гигиены;

- повышение степени использования местного сырья в производстве строительных материалов;

- расширение утилизации и использования в производстве строительных материалов техногенных отходов.

Для обеспечения выполнения исследований и разработки инновационных технологий в строительном комплексе будет оказываться государственная поддержка развития опытно-конструкторской и экспериментальной базы производства строительных материалов и изделий.

4.2.2. Содействие модернизации производства и внедрению инноваций:

- предоставление организациям государственных гарантий и субсидирование процентной ставки по кредитам, направляемым на модернизацию, реконструкцию и развитие производств строительных материалов и изделий в соответствии с государственными приоритетами по развитию территорий;

- развитие механизмов субсидирования лизинговых платежей.

4.2.3. Содействие кадровому обеспечению строительного комплекса:

- разработка и внедрение современных программ обучения;

- формирование государственного заказа на подготовку необходимых специалистов;

- восстановление и развитие учебных центров по подготовке на новой технической основе высококвалифицированных рабочих строительных специальностей и младшего звена технического персонала;

- развитие подготовки инженерных кадров по конструированию и проектированию оборудования, оснастки и инструментов для строительной индустрии;

- привлечение иностранных строительных организаций в строительный комплекс области.

4.2.4. Стимулирование развития энергосбережения в строительном комплексе

В целом ускоренные темпы роста объемов жилищного строительства до 2015 года соответствуют темпам роста производства тепловой и электрической энергии, заложенным в оптимистический сценарий Энергетической стратегии России на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2003 года N 1234-р (далее - Энергетическая стратегия). В то же время без учета снижения энергозатрат и теплопотерь в новом жилищном фонде в период с 2015 по 2020 год прогнозируется существенный рост энергопотребления жилищного фонда, превышающий темпы роста производства тепловой и электрической энергии на 13 %.

Однако необходимо учитывать, что тепло- и энергопотребление вновь возводимого жилья уже сегодня существенно (до 30 %) ниже тепло- и энергопотребления в существующем жилищном фонде. Учитывая, что к 2015 году прогнозируется, что не менее трети жилых домов в структуре жилищного фонда составят дома, возведенные в период с 2008 по 2015 год, превышение тепло- и энергопотребления жилищного фонда показателей Энергетической стратегии будет менее существенным и составит не более 4 %.

Тем не менее для достижения соответствия темпов строительства жилья темпам роста производства тепловой и электрической энергии в период с 2010 по 2020 год должен быть реализован комплекс мер по повышению энергоэффективности жилищного фонда, включающий:

- капитальный ремонт и модернизацию существующего жилищного фонда с применением энергосберегающих технологий;

- предоставление преференций, в том числе налоговых, при применении энергосберегающих технологий при строительстве жилья;

- обеспечение надежности коммунальной инфраструктуры путем строительства и модернизации, исключающей потери энергии;

- развитие применения альтернативных источников энергоресурсов, прежде всего при малоэтажном домостроении;

- стимулирование строительства "энергопассивных" домов, обеспечивающих минимальное энергопотребление.

4.2.5. Развитие механизмов страхования на рынке жилья

Важным инфраструктурным элементом, обеспечивающим функционирование жилищного рынка, направленным на обеспечение защиты прав его участников, является механизм страхования.

Развитие добровольного страхования жилья его владельцами имеет важное значение, поскольку гарантирует компенсацию ущерба и позволяет снять нагрузку с бюджета, направляемую на помощь гражданам. При этом страхование муниципального жилья, предоставляемого в наем, должно стать обязательным.

4.3. Финансирование инвестиционно-строительной деятельности

Основными источниками финансирования инвестиционно-строительной деятельности при реализации Стратегии должны стать:

- кредитные средства, в том числе привлекаемые под залог земельных участков, объектов незавершенного строительства;

- средства участников фондового рынка;

- средства граждан;

- средства бюджетов всех уровней.

Основными направлениями развития финансирования инвестиционно-строительной деятельности должны стать:

- совершенствование механизмов долевого участия граждан в строительстве жилья;

- расширение финансовой базы жилищного строительства за счет кредитных ресурсов;

- развитие механизмов финансирования строительства жилья за счет средств фондового рынка (облигационные займы, паевые инвестиционные фонды и др.);

- совершенствование механизмов государственного участия в финансировании инвестиционно-строительной деятельности, прежде всего в части строительства инженерной и социальной инфраструктуры;

- развитие системы рефинансирования кредитов, предоставляемых на финансирование инвестиционно-строительной деятельности.

5. Основные механизмы государственного стимулирования
массового строительства жилья

5.1. Комплексное освоение территорий

Ресурсы для интенсификации существующей городской застройки практически исчерпаны. Альтернативой "точечной" застройке должно стать строительство жилья на территориях комплексного освоения. Таким образом, возникает совершенно новый рынок со своими характеристиками, который в перспективе может стать основным для определения цены на недвижимость и, как следствие, определять доступность жилья в целом.

По предварительным подсчетам только планируемые на сегодняшний день к реализации проекты комплексного освоения территорий дают объем ввода жилья до 20 млн. кв. м за период до 10 лет, начиная с 2007 года. Таким образом, в перспективе за счет проектов комплексного освоения территорий будет обеспечиваться до 20-25 % всего нового жилого строительства ежегодно, а в крупных городах, в которых возможности точечной застройки практически исчерпаны, именно проекты комплексного освоения территорий будут являться основным источником нового жилья, занимая до 50-60 % от всего объема вводимого жилья.

Проекты комплексного освоения территории подразумевают, что на достаточно обширной территории возводится не только большое количество жилья, но также современная инфраструктура, позволяющая обеспечивать население жильем в соответствии с современными требованиями по качеству, а также требованиями экологического и архитектурного характера.

Для того чтобы создать благоприятные условия для реализации проектов комплексного освоения территории, необходимо обеспечить внедрение мер финансовой и организационной поддержки проектов комплексного освоения территории, в том числе:

1. Формирование правовых механизмов консолидации необходимого для комплексного освоения территории крупного земельного участка.

2. Установление специальных ограничений на развитие комплексно осваиваемой территории и окрестностей в виде, отличном от изначально запланированного, для защиты территорий от реализации на сопредельных территориях проектов, прежде всего производственных, которые могут ухудшить жилищную среду территории.

3. Разработка методических рекомендаций по разработке документации, регламентирующей деятельность в сфере комплексного освоения территорий.

4. Повышение мотивации для реализации проектов комплексного освоения территорий на муниципальном уровне и обеспечение возможности для выполнения органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области своих обязательств по развитию коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры в рамках проектов комплексного освоения территории.

5. Обеспечение разработки и принятия комплекса градостроительной документации органами местного самоуправления всех муниципальных образований Нижегородской области в срок до 1 января 2010 года.

5.2. Обеспечение земельных участков инженерной, коммунальной,
транспортной и социальной инфраструктурой

Важным вопросом, возникающим при освоении территорий, является необходимость обеспечения земельных участков инженерной, коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Для стимулирования обеспечения земельных участков инфраструктурой необходимо:

1. Формирование рынка инженерной подготовки земельных участков для строительства жилья. Формирование такого рынка позволит девелоперам на основе рыночных конкурентных механизмов приобретать через аукционные процедуры необеспеченные инженерной инфраструктурой земельные участки с последующим обеспечением участков инженерной инфраструктурой и продажей подготовленных участков застройщикам.

Строительство объектов инфраструктуры должно осуществляться на основании договора, заключаемого органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области с застройщиком.

2. Формирование механизмов, позволяющих муниципальным образованиям выкупать объекты инженерной инфраструктуры.

Источником средств для оплаты объектов инфраструктуры могут являться средства бюджетов, пополняемые в том числе за счет:

- средств, вырученных от продажи земельных участков либо продажи права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства на аукционах;

- доходов от амортизационной составляющей в тарифах на коммунальные услуги.

Оплата построенных объектов инфраструктуры может быть осуществлена зачетом встречных требований органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области и застройщика: из стоимости земельного участка, приобретенного на аукционе, застройщик оплачивает цену за вычетом стоимости строительства инфраструктуры. По завершении строительства данных объектов они передаются органам местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области в счет окончательной оплаты земельного участка, с одновременным прекращением обязательств органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области по оплате договора, заключенного на строительство объектов инфраструктуры.

Также в качестве источника финансирования затрат органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области по строительству или приобретению объектов инфраструктуры должен рассматриваться механизм земельной ипотеки. Длительность рассрочки, обеспечиваемой ипотечным кредитованием, позволит во многом решить проблему текущего дефицита местных бюджетов.

5.3. Развитие ранее застроенных территорий

Градостроительная практика развития населенных пунктов предусматривает развитие не только по экстенсивному пути, при котором осуществляется присоединение все новых и новых свободных от застройки земель к территории города, но и по интенсивному пути в существующих границах поселения.

Градостроительное развитие осуществляется на территориях с ветхой застройкой, реорганизуемых производственных зон, инженерных коридоров. Наиболее актуальным является вопрос развития территорий, застроенных жилыми домами, утратившими свою потребительскую привлекательность, а также развитие территорий, направленное на изменение их функционального назначения - в соответствии с вновь утвержденной градостроительной документацией.

Одним из направлений совершенствования механизма финансирования развития городских территорий становится обоснование инвестиционно-строительной привлекательности для инвесторов.

Поскольку органы местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области наделены полномочиями по распоряжению земельными участками, то в их задачи входит разработка альтернативных вариантов развития территорий и выбор из них того, что обеспечит наилучшее и наиболее эффективное использование. Таким способом должна проводиться политика рационального землепользования в муниципальном образовании.

Основной проблемой при развитии ранее застроенной территории является освобождение жилых домов, расположенных на ней, от прав третьих лиц, то есть расселение. Застройщики лишены административных либо каких-то иных полномочий по переселению граждан из их собственного жилья либо жилья, занимаемого по договорам социального найма. В настоящее время органы местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области, фактически получив стоимость расселения в составе цены, уплаченной застройщиком на аукционе, не предпринимают каких-либо активных действий по расселению граждан, в результате чего этот процесс может тянуться годами.

5.4. Развитие малоэтажного домостроения

В настоящее время в Нижегородской области растет интерес к малоэтажному жилью, что подтверждается уверенным ростом объемов индивидуального жилищного строительства.

Мероприятия государственной поддержки малоэтажного строительства подразделяются на мероприятия по нормативному правовому обеспечению развития малоэтажного жилищного строительства, по привлечению средств федерального, областного, местных бюджетов и внебюджетных источников, по развитию жилищного кредитования и кредитования под залог земель, внедрению современных технологий малоэтажного строительства и снижению себестоимости строительства, содействию ввода новых производственных мощностей по малоэтажному строительству в районах и городах области.

В соответствии с видами малоэтажной застройки комплексное или индивидуальное жилищное строительство будут предусмотрены следующие механизмы государственной поддержки:

1. Для индивидуальных застройщиков:

- предоставление государственной поддержки при приобретении строительных материалов (предоставление древесины на основании договора купли-продажи лесных насаждений);

- развитие кредитования индивидуального жилищного строительства;

- бесплатное предоставление типовых проектных и технологических решений индивидуальным застройщикам.

2. При комплексном малоэтажном строительстве:

- государственная поддержка при строительстве инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры на участках, предназначенных для комплексной малоэтажной застройки;

- обеспечение доступности кредитных ресурсов для целей комплексной малоэтажной застройки (субсидирование процентной ставки по кредитам).

Еще одним важным направлением государственной поддержки малоэтажного строительства должно стать содействие увеличению объемов и снижению себестоимости малоэтажного жилищного строительства на основе внедрения новых технологий и материалов, включая развитие деревянного малоэтажного домостроения.

6. Обеспечение стабильного спроса на жилье

Финансовыми ресурсами для приобретения жилья населением являются собственные средства граждан, кредитные ресурсы и средства, предоставленные в виде различных форм государственной поддержки.

Стабильный спрос на жилье должен быть обеспечен механизмами, ориентированными на привлечение доступных финансовых ресурсов. При этом средства, предоставляемые населению в виде социальных выплат, должны служить только катализатором рыночных процессов, стимулирующим стабильный спрос. Они направляются на социальную защиту и социальную поддержку тех категорий граждан, которые не в состоянии решить свои жилищные проблемы самостоятельно.

6.1. Совершенствование механизмов накопительных схем
приобретения жилья

Совершенствование механизмов накопительных схем приобретения жилья позволит обеспечить максимально эффективное участие государства в расширении объемов строительства жилья.

На государственном уровне должно стимулироваться и поощряться участие граждан в жилищных кооперативах: жилищно-накопительных, жилищно-строительных, кооперативах малоэтажного жилья.

Максимальное развитие накопительных схем приобретения и строительства позволит повысить доступность жилья, будет способствовать росту числа потребителей на рынке жилья, что приведет к адекватному стимулированию строителей на увеличение предложений на этом рынке.

Перспективным является внедрение принятых в мировой практике финансовых институтов, таких как депозитно-кредитные банки, наиболее распространенной и успешно применяемой формой которых являются строительные сберегательные кассы.

Система депозитно-кредитных банков была внедрена в большинстве европейских стран с переходной экономикой практически одновременно с ипотечной системой и не является конкурентом последней, так как практически эти системы адресуют свои услуги различным группам населения в зависимости от их финансового и социального положения.

Более того, система ипотечного жилищного кредитования и система депозитно-кредитного жилищного финансирования органично дополняют друг друга.

6.2. Совершенствование механизма ипотечного кредитования

Значительную роль в финансировании приобретения жилья населением играет механизм ипотечного кредитования, которое в последние годы активно развивается в Нижегородской области.

В настоящее время можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного жилищного кредитования в целом завершен. Однако по экспертным оценкам ипотечное кредитование в настоящее время доступно не более чем 10 % населения области.

Стратегической задачей в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать постепенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и оказание государственной поддержки при получении и погашении ипотечных кредитов (компенсации, субсидии, средства материнского (семейного) капитала, участие государства в ипотечно-накопительной системе военнослужащих, сотрудников правоохранительных органов и иных категорий граждан).

Кроме того, необходимо, чтобы ипотека развивалась в тесной связи с рынком жилищного строительства. Для этого должны быть сформированы механизмы, позволяющие средства с рынка ипотечного кредитования направлять на рынок жилищного строительства, что позволило бы стимулировать не только спрос на жилую недвижимость, но и увеличение объемов ввода жилья.

Необходимо обеспечить широкое распространение на ипотечном рынке предложений по кредитованию индивидуального жилищного строительства, чему должно способствовать развитие земельной ипотеки.

6.3. Развитие практики предоставления жилья
за счет организаций-работодателей

Необходимо развивать и поддерживать практику оказания поддержки при приобретении жилья за счет средств организаций-работодателей. Многие организации и раньше, и в настоящее время улучшают жилищные условия своих работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работником. Как правило, это беспроцентные ссуды на 5-10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру.

Также более широкое распространение должно приобрести кредитование работников в кредитных организациях под поручительство организаций.

Кроме того, для стимулирования работодателей на создание фонда ведомственного жилья, предоставляемого работникам на период действия трудового договора, целесообразно исключить объекты ведомственного жилого фонда из перечня объектов налогообложения налогом на имущество организаций.

6.4. Совершенствование механизмов адресной поддержки населения

При реализации Стратегии в качестве принципа оказания государственной поддержки гражданам при улучшении жилищных условий, основным критерием должно стать оказание адресной поддержки населению дифференцированно в зависимости от уровня доходов населения.

В качестве приоритетных направлений оказания адресной поддержки при приобретении жилья будет сохранена поддержка молодых семей, что позволит стимулировать рождаемость, а также поддержка молодых специалистов, в том числе молодых ученых, призванная сохранять и развивать кадровый потенциал в Нижегородской области.

Гражданам, состоявшим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях на территории Нижегородской области, адресная поддержка осуществляется на основании добровольного волеизъявления указанных граждан.

Для совершенствования механизмов оказания адресной поддержки населения необходимо:

1. Предусмотреть порядок определения размера субсидии с учетом реальной рыночной стоимости жилья.

2. Предоставить право использования средств, выделяемых в виде государственной поддержки отдельным категориям граждан, на участие в долевом строительстве жилья.

3. Обеспечить широкое распространение на территории Нижегородской области системы социальной ипотеки.

Специальные ипотечные программы должны быть направлены на определенные группы населения - молодые семьи, работников бюджетной сферы, многодетные семьи, молодых специалистов. Помимо предоставления государственной поддержки в форме денежных средств новой перспективной формой адресной поддержки нуждающихся в жилье граждан должно стать бесплатное или на льготных условиях предоставление земельного участка под жилищную застройку.

4. Осуществлять продажу жилых помещений, находящихся в собственности Нижегородской области и муниципальных образований Нижегородской области.

7. Этапы, механизмы и целевые показатели реализации Стратегии

7.1. Этапы реализации Стратегии

С целью создания устойчивой системы обеспечения граждан жильем, отвечающим по качеству уровню развития национальной экономики, государственная жилищная политика в Нижегородской области должна реализовываться в два этапа:

1 этап (2008-2014 годы)

В этот период будет завершена реализация ФЦП "Жилище" в действующей редакции. При этом с целью правового обеспечения предусмотренных Стратегией механизмов, обеспечивающих массовое строительство жилья для всех категорий граждан, необходимо разработать и принять целый ряд нормативных правовых актов, направленных на совершенствование законодательства Нижегородской области в этой сфере.

Первоочередные задачи 1 этапа:

- увеличение объемов ввода жилья до 3,5 млн. кв. метров в год;

- погашение задолженности по капитальному ремонту жилищного фонда и коммунальных сетей, снос аварийного жилого фонда, существующего по состоянию на 1 января 2007 года;

- совершенствование механизмов жилищного финансирования в рамках реализации механизмов, предусмотренных ФЦП "Жилище", и завершение реализации федеральной целевой программы для ее участников;

- отработка организационно-правовых механизмов развития рынка жилья в рамках реализации экспериментальных и пилотных проектов;

- завершение разработки и принятия градостроительной документации;

- завершение этапа приватизации муниципального и государственного жилищного фонда;

- завершение паспортизации жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры с учетом их технического состояния;

- введение экономически обоснованной платы за наем жилья;

- легализация рынка найма жилья;

- совершенствование нормативно-правовой базы, необходимой для реализации Стратегии;

- введение механизмов долгосрочного кредитования органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области на строительство и приобретение объектов муниципального жилищного фонда;

- стимулирование развития институтов рефинансирования кредитов, полученных органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области на строительство и приобретение муниципального жилищного фонда;

- субсидирование процентной ставки по кредитам, полученным на строительство и приобретение жилья, предоставляемого в наем, за счет средств областного бюджета.

За 2008-2014 годы будет ликвидирован аварийный жилищный фонд, сложившийся на 1 января 2007 года в объеме 1,4 млн. кв. метров, за счет средств областного бюджета в размере 39,9 млрд. руб. Кроме того, за этот период должны быть выполнены обязательства по капитальному ремонту многоквартирных жилых домов, требующих капитального ремонта, по состоянию на 1 января 2007 года.

2 этап (2015-2020 годы)

На втором этапе реализации Стратегии необходимо, в первую очередь, обеспечить ввод жилья на уровне 1 кв. метр на человека в год. С учетом разработки и принятия градостроительной документации на 1 этапе реализации Стратегии, в период с 2015 по 2020 годы в полной мере должны заработать механизмы комплексного освоения территорий. Также на втором этапе необходимо обеспечить широкое применение и эффективную работу института найма жилья на рыночных условиях. Предусмотренные Стратегией механизмы адресной поддержки населения должны будут уточняться в связи с ростом доходов населения, увеличением объемов строительства, развитием ипотечного рынка.

На втором этапе необходимо обеспечить широкое применение механизма земельной ипотеки.

Первоочередные задачи 2 этапа:

- комплексное освоение новых территорий, развитие застроенных территорий в соответствии с утвержденной градостроительной документацией;

- развитие земельной ипотеки;

- развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

- выполнение обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, определенных федеральным законодательством;

- дальнейшее развитие муниципального и государственного жилищного фонда социального найма, в том числе за счет нового строительства;

- широкое применение коммерческого найма жилья;

- адресная поддержка населения при приобретении и содержании жилья, улучшении жилищных условий;

- стимулирование развития системы рефинансирования кредитов, полученных органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области и юридическими лицами на создание жилищного фонда, предоставляемого в наем;

- предоставление рассрочки или отсрочки выплаты стоимости земельного участка в целях жилищного строительства объединениям граждан;

- обеспечение эффективного управления жилищным фондом как собственниками жилых помещений, так и профессиональными управляющими компаниями.

На втором этапе реализации Стратегии необходимо обеспечить внедрение нового подхода к капитальному ремонту жилищного фонда и его замене, при котором будут учитываться не только технические характеристики износа жилых домов, но и их потребительские качества.

В соответствии с предложенной этапностью, целевыми индикаторами каждого этапа должны стать (при осуществлении интенсивного прогноза ввода жилья):

1 этап (2008-2014):

- Объем ввода жилья 3,5 млн. кв. метров в 2014 году;

- Уровень жилищной обеспеченности 25 кв. м на человека.

На этом этапе будет введено в эксплуатацию 17022 тыс. кв. м жилья, в том числе:

по государственному и муниципальному заказу - 3444 тыс. кв. м;

коммерческого жилья - 11674 тыс. кв. м;

индивидуального жилья - 1904 тыс. кв. м;

- коэффициент доступности жилья - 4,2 года.

2 этап (2015-2020):

- Объем ввода жилья 3,5 млн. кв. метров в год;

На этом этапе будет введено в эксплуатацию 21300 тыс. кв. м жилья, в том числе:

по государственному и муниципальному заказу - 7725 тыс. кв. м;

коммерческого жилья - 11943 тыс. кв. м;

индивидуального жилья - 1632 тыс. кв. м;

Уровень жилищной обеспеченности составит 34,5 кв. м на человека и коэффициент доступности жилья - 2,3 года.

ГАРАНТ:

См. рисунок 3 в формате MS-Word

Рисунок 3. Прогноз ежегодного общего ввода жилья до 2020 года

В настоящее время доходы населения не обеспечивают долю платежа на уровне 30 % совокупного дохода даже при условии приобретения жилья по себестоимости строительства (рис. 4). Поэтому предлагается в период до 2012 года предусматривать компенсацию участникам системы социальной ипотеки части ставки кредита, до уровня платежа по кредиту, не превышающего 30 % совокупного дохода семьи, с целью обеспечения не только доступности жилья, но и доступных денежных средств. С 2013 года данный механизм будет отменен, так как население сможет самостоятельно оплачивать кредитные ресурсы при условии, что ежемесячный платеж по кредиту не будет превышать 30 % совокупного дохода семьи (рис. 5). Потребность в финансировании компенсации процентной ставки по кредитам на период до 2020 года составит 4,3 млрд. рублей (рис. 6, рис. 7).

Реализация предусмотренных Стратегией мероприятий по строительству жилья по государственному заказу по системе социальной ипотеки и ФЦП "Жилище" позволит улучшить жилищные условия с использованием мер государственной поддержки 248,2 тыс. семей.

ГАРАНТ:

См. рисунок 4 в формате MS-Word

Рисунок 4. Коэффициент доступности жилья на территории
Нижегородской области

ГАРАНТ:

См. рисунок 5 в формате MS-Word

Рисунок 5. Доля платежа по кредиту в совокупном доходе семьи

ГАРАНТ:

См. рисунок 6 в формате MS-Word

Рисунок 6. Компенсация части кредитной ставки по кредитам
на приобретение жилья

ГАРАНТ:

См. рисунок 7 в формате MS-Word

Рисунок 7. Расходы консолидированного бюджета на компенсацию
части кредитной ставки по ипотечному кредитованию

7.2. Нормативное правовое обеспечение мероприятий Стратегии

Для реализации основных мероприятий Стратегии, с целью правового обеспечения основных механизмов, направленных на обеспечение доступности жилья для всех категорий населения, может возникнуть потребность во внесении ряда изменений в действующие и принятии ряда новых нормативных правовых актов Нижегородской области. В связи с принятием Стратегии необходимо в 2008 году разработать следующие областные и муниципальные целевые программы:

развития малоэтажного строительства;

комплексного освоения территорий;

обеспечения земельных участков инженерной и коммунальной инфраструктурами;

сноса аварийного жилищного фонда;

проведения капитального ремонта жилых домов;

обеспечения жильем граждан по системе социальной ипотеки;

введения механизма долгосрочного кредитования органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области на строительство и приобретение муниципального жилищного фонда и др.