Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 11 сентября 2002 г. N А79-742/02-СК2-737
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Лазаревой А.В.,
судей: Апряткиной Г.С., Шишкиной Е.Н.,
при участии
ответчика - предпринимателя Фроловой Людмилы Юрьевны, свидетельство о госрегистрации N 3722 от 11.01.98,
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы истца - Алатырского городского комитета по управлению имуществом и заместителя прокурора Чувашской Республики на постановление апелляционной инстанции от 04.07.02 по делу N А79-742/02-СК2-737 Арбитражного суда Чувашской Республики, принятое судьями: Романовым В.Г., Авдониной О.Г., Ивановой Л.М., по иску заместителя прокурора Чувашской Республики в защиту интересов Алатырского городского комитета по управлению имуществом к предпринимателю Фроловой Людмиле Юрьевне о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, пеней, выселении ответчика и установил:
заместитель прокурора Чувашской Республики (далее - прокурор) в защиту интересов Алатырского городского комитета по управлению имуществом (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к предпринимателю Фроловой Людмиле Юрьевне о взыскании (с учетом уточнения предмета иска) 33734 рублей 68 копеек задолженности по арендной плате и 15296 рублей 41 копейки пени за просрочку оплаты в период с 10.01 по 10.09.01, о расторжении договора аренды от 24.12.97 N 169, выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: город Алатырь, улица Горького, 36.
Иск мотивирован тем, что предприниматель Фролова Л.Ю. в нарушение условий упомянутого договора аренды не внесла арендную плату более трех раз подряд, не эксплуатирует объект аренды по назначению с октября 2001 года и содержит его в неудовлетворительном санитарно-техническом состоянии.
Решением от 11.04.02 суд, руководствуясь статьями 309, 329, 330, 614, 619, 450 (пунктом 2), 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признал требования истца обоснованными и удовлетворил иск.
Апелляционная инстанция постановлением от 04.07.02, сославшись на акт от 06.08.01 и пункт 7.1 спорного договора, отменила решение от 11.04.02 в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, указав, что расходы ответчика на капитальный ремонт арендуемого помещения в сумме 52869 рублей подлежат зачету в счет арендной платы.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, Комитет и прокурор обратились в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить его в связи с неправильным применением норм материального права.
По мнению прокурора, акт от 06.08.01 не может являться доказательством выполненного предпринимателем ремонта. В нем не указано, что 52869 рублей засчитываются в счет арендной платы. Основанием для проведения зачета согласно пункту 7.1 договора аренды от 24.12.97 N 169 служат смета и акты выполненных работ, которые являются неотъемлемой частью договора. Последние ответчик суду не представил.
Комитет полагает, что для проведения вышеуказанного зачета предпринимателю Фроловой Л.Ю. требовалось предоставить в силу Положения о порядке зачета стоимости капитального ремонта арендуемых объектов нежилого фонда в счет арендной платы, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.12.98 N 374 (далее - Положение от 26.12.98 N 374), также и документы, обосновывающие затраты на капремонт.
Предприниматель Фролова Л.Ю. отзывом на кассационную жалобу отклонила доводы Комитета, указав на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
При надлежащем извещении сторон о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб в судебное заседание явился лишь ответчик.
Правильность применения норм материального и процессуального права Арбитражным судом Чувашской Республики при рассмотрении дела N А79-742/02-СК2-737 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав предпринимателя Фролову Л.Ю., кассационная инстанция не нашла законных оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как видно из документов, 24.12.97 Комитет (арендодатель), Дирекция единого заказчика (балансодержатель) и предприниматель Фролова Л.Ю. (арендатор) заключили договор аренды N 169, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя передал арендатору в аренду на пять лет часть встроенного помещения площадью 418 кв.м на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Алатырь, улица Горького, 36, для торговой деятельности.
Указанным соглашением установлены размер арендной платы (она неоднократно менялась), порядок перечисления и ответственность арендатора за ее невнесение в виде пени. В качестве дополнительного условия к договору (пункт 7.1) стороны предусмотрели, что капитальный ремонт помещения осуществляется за счет арендной платы, ее взимание производится с момента подписания акта приема выполненных работ балансодержателем. Основанием для зачета арендной платы служат смета и акты выполненных работ.
Из акта от 01.02.02, составленного представителями арендодателя, балансодержателя, городской администрации и санитарно-эпидемиологической службы, усматривается, что объект аренды не эксплуатируется предпринимателем по назначению и находится в неудовлетворительном санитарно-техническом состоянии (мозаичные полы разрушены, навесные гипсокартонные потолки разбиты, северная капитальная стена магазина покрылась плесенью и т.д.).
В силу статьи 619 (пунктов 1, 2, 4) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом не по назначению либо существенно его ухудшает. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец известил ответчика о расторжении спорного договора претензией от 29.03.01 N 260-169
