Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 октября 2005 г. N А29-1153/2005-2э Суд кассационной инстанции отменил обжалуемые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав на отсутствие оценки нижестоящими инстанциями обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 5 октября 2005 г. N А29-1153/2005-2э

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 сентября 2006 г. и от 13 сентября 2007 г. N А29-1153/2005-2э

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю.,

при участии представителей от истца: Понькина И.С. (доверенность от 04.10.2004),

от ответчика: Мосеевского К.В. (доверенность от 01.09.2005), Норгина М.И. (доверенность от 30.12.2004 N 589),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - товарищества собственников жилья "Яхонт" на решение от 11.05.2005 и постановление апелляционной инстанции от 18.07.2005 по делу N А29-1153/2005-2э Арбитражного суда Республики Коми, принятые судьями Полтавец Г.В., Вакулинской М.В., Вохтоминым А.Ю., Горбатовым Ф.П., по иску товарищества собственников жилья "Яхонт", город Сыктывкар Республики Коми, к обществу с ограниченной ответственностью "Универсал", Управлению федеральной регистрационной службы по Республике Коми, город Сыктывкар, о признании права общей собственности и действительной государственной регистрации права собственности на нежилые помещения и установил:

товарищество собственников жилья "Яхонт" (далее - ТСЖ "Яхонт", Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Универсал" (далее - ООО "Универсал", Общество) и Управлению федеральной регистрационной службы по Республике Коми (далее - Управление) о признании права общей долевой собственности домовладельцев на нежилые помещения подвала, расположенные по адресу: город Сыктывкар, улица Водопьянова, 4, и о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО "Универсал" на эти помещения.

Заявленные требования мотивированы тем, что приобретение прав на объекты общей долевой собственности Обществом противоречит нормам статей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, и 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Решением от 11.05.2005 суд отказал в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Яхонт", указав, что истцом не доказана недействительность правоустанавливающих документов, на основании которых произведена государственная регистрация права собственности ООО "Универсал"; не представлено доказательств осуществления строительства за счет средств Товарищества. Руководствуясь пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2 и 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд пришел к выводу о правомерности действий регистрирующего органа.

Апелляционная инстанция постановлением от 18.07.2005 поддержала позицию первой инстанции и оставила без изменений решение суда.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ТСЖ "Яхонт" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с нарушением норм материального права.

По мнению заявителя, судом неправильно применены нормы материального права к спорным отношениям, сделанные выводы противоречат обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Наличие зарегистрированного за третьими лицами права на общую долевую собственность нарушает интересы домовладельцев жилого дома.

Отзывов на кассационную жалобу не поступало.

Управление федеральной регистрационной службы по Республике Коми, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечило.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 30 минут 05.10.2005.

Законность решения и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Коми проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей Товарищества и Общества, кассационная инстанция сочла, что обжалуемые акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании следующего.

Как следует из документов, решением Сыктывкарского городского Совета народных депутатов от 24.04.1991 N 4/231 2 государственному научно-производственному объединению "Универсал" (правопредшественнику ООО "Универсал") предоставлен земельный участок для строительства жилого дома N 34 по улицам Водопьянова-Энгельса.

В дополнение к документу горисколкомом# издано решение от 05.09.1991, в силу которого строительство жилого дома осуществляется через жилищно-строительный кооператив.

Факт ввода в эксплуатацию жилой части дома (вторая очередь) по улице Водопьянова, 4, установлен постановлением главы администрации МО "Город Сыктывкар" от 14.04.2003 N 4/1058, согласно акту приема-передачи жилая часть передана ООО "Универсал" в эксплуатацию ТСЖ "Яхонт".

Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми 12.05.2004 зарегистрировано право собственности ООО "Универсал" на не завершенные строительством (готовность 46 процентов) нежилые помещения подвала (по плану БТИ N 1 - 5, 7 - 13, 17, 18, 20; литер Б), о чем выдано свидетельство N 11АА 228115.

Считав, что регистрация права собственности на спорные помещения за иным субъектом нарушает права домовладельцев, поскольку указанные помещения находятся в их общей долевой собственности, ТСЖ "Яхонт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд отказал в удовлетворении иска, сделав вывод о недоказанности истцом отнесения спорных помещений к обслуживающему виду объектов дома, а также о неподтверждении факта продолжения работ на не завершенном строительством объекте. Однако такое заключение суда является необоснованным, так как все имеющие существенное значение для правильного разрешения спора обстоятельства в нарушение правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не исследовал и не дал им надлежащую оценку.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Аналогичный перечень долевой собственности собственников многоквартирного дома содержался и в статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Особенности правового положения общего имущества в многоквартирном доме обуславливают невозможность отчуждения доли общей долевой собственности и невозможность ее выдела в силу прямого указания закона.

Для разрешения вопроса о принадлежности спорных нежилых помещений суду при новом рассмотрении необходимо установить их правовой режим, исследовать проектную документацию и выяснить их целевое назначение.

В деле имеется составленное по результатам инженерно-исследовательских работ заключение ОАО Проектный институт "Комигражданпроект" от 26.01.2005 инв. N 900074 по использованию помещений технического подполья в жилом доме N 4 по улице Водопьянова, согласно которому они входили в проектную документацию, являлись техническим подпольем и предусмотрены для размещения инженерных систем дома. Однако судом при рассмотрении настоящего спора не дана правовая оценка представленному заключению. Кроме того, суд не исследовал вопрос о наличии в спорных помещениях инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания квартир дома N 4.

В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на момент регистрации права собственности) в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.

Учитывая данное пояснение, суд принял во внимание справку ООО "Универсал" от 19.03.2004 N 138 о прекращении договора подряда N 66 от 02.02.2000, что, однако, не подтверждает факт прекращения строительных работ в подвальных помещениях.

Кроме того, при новом рассмотрении дела суду следует исследовать вопрос о правомерности применения норм статьи 25 Закона, предусматривающей регистрацию на создаваемый объект недвижимости в соответствии с положениями статей 218 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, при осуществлении государственной регистрации на основании документов, представленных ООО "Универсал".

В связи с изложенным решение и постановление суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, в процессе которого арбитражному суду следует устранить отмеченные недостатки и дать надлежащую оценку указанным обстоятельствам.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение от 11.05.2005 и постановление апелляционной инстанции от 18.07.2005 по делу N А29-1153/2005-2э Арбитражного суда Республики Коми отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Республики Коми.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

С.В. Бабаев Г.А. Князева

В.Ю. Павлов