Решение Арбитражного суда Тюменской области от 7 июля 2015 г. по делу N А70-14020/2014

Тюмень

07 июля 2015 г.

Дело N А70-14020/2014

Резолютивная часть решения объявлена 30 июня 2015 года.

Полный текст решения изготовлен 07 июля 2015 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Е.Ю. Демидовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации города Тюмени (ИНН 7202119160, ОГРН 1037200635669)

к обществу с ограниченной ответственностью "Садовод-Универсал" (ИНН 7202119160, ОГРН 1037200635669)

о принудительном выкупе нежилых строений и земельного участка в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд

третье лицо: Департамент дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации г. Тюмени

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Баталиной,

при участии:

от Администрации города Тюмени: Д.А. Вахлов по доверенности от 30.12.2014;

от ООО "Садовод-Универсал": А.В. Цирятьев по доверенности от 09.12.2014;

от Департамента дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации г. Тюмени: не явка, извещен (направлена телефонограмма, которая была принята юристом С.С. Ведницкой, т.4 л.д.20), ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (т.4 л.д.24);

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда;

установил:

Администрация города Тюмени (далее по тексту - истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Садовод-Универсал" (далее по тексту - ответчик) с требованием об изъятии у ООО "Садовод-Универсал" путем выкупа для муниципальных нужд муниципального образования городской округ город Тюмень: земельного участка площадью 987 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0428001:302, по адресу: г.Тюмень, ул. Московский тракт, 15; нежилого здания площадью 88,7 кв.м., литер А, А1, А2, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, д.15а; нежилого строения, литера Б, площадью 248,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15а, строение 1, по выкупной цене в размере 22 632 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на статьи 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 235, 239, 279-282 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на распоряжение Администрации города Тюмени от 24.06.2013 N 398 "Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по ул. Московский тракт, 15 в г. Тюмени" и на распоряжение Администрации города Тюмени от 26.06.2013 N 405 "Об изъятии для муниципальных нужд нежилых строений по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 1а, в связи с изъятием земельного участка".

Между сторонами возник спор в отношении определения выкупной цены земельного участка площадью 987 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0428001:302, по адресу: г.Тюмень, ул.Московский тракт, 15; нежилого здания площадью 88,7 кв.м., литер А, А1, А2, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, д.15а; нежилого строения, литера Б, площадью 248,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15а, строение 1.

Определением суда от 28.01.2015, с целью определения выкупной цены земельного участка площадью 1 082 кв.м с кадастровым номером 72:23:0428001:302, по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15, и находящегося на нем недвижимого имущества: нежилого здания площадью 88,7 кв., литер A, Al, А2, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, д. 15а, нежилого строения, Литера Б, площадью 248,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15 а, строение 1, а также убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату была назначена судебная экспертиза, производство по делу было приостановлено.

27.04.2015 (вх.N С_О4-31509) в материалы дела поступило заключение эксперта N 308/04-3.

В судебном заседании 17-24.06.2015 экспертом Д.Г. Вагановым даны пояснения по поступившему в материалы дела из экспертной организации заключению N 308/04-3 (т.4 л.д.14-18).

Протокольным определением от 24.06.2015 суд отложил судебное разбирательство по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу.

Представитель истца в судебном заседании 30.06.2015 заявил устное ходатайство о назначении дополнительной экспертизы.

Рассмотрев заявленное истцом ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, суд отказывает в его удовлетворении исходя из следующего.

Назначение дополнительной экспертизы определяется по правилам части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), согласно которой, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Основания назначения дополнительной экспертизы: недостаточная ясность или (и) полнота ранее данного заключения, обусловленные тем, что эксперт сузил объем задания, исследовал не все объекты, не на все вопросы ответил либо какие-то вопросы, имеющие значение для дела, не были перед ним своевременно поставлены.

По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" дополнительная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Проанализировав представленное в материалы дела экспертное заключение N 308/04-3 от 23.04.2015, с учетом пояснений эксперта данных в судебном заседании 17-24.06.2015, суд пришел к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на его разрешение, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Вместе с тем доводы истца в нарушение требований статьи 65 АПК РФ какими-либо доказательствами не подтверждены.

Кроме того, истцом не сформулированы вопросы, которые, по его мнению дополнительно следует разрешить эксперту.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для назначения дополнительной судебной экспертизы, в связи с чем отказывает в удовлетворении ходатайства истца.

Определением от 30.06.2015 суд возобновил производство по делу.

В судебном заседании 30.06.2015 представителем истца также заявлено устное ходатайство об истребовании доказательств из налоговых органов сведений о финансовой отчётности ответчика (ООО "Садовод-Универсал") за последние 5 лет.

Рассмотрев ходатайство истца, суд считает его подлежащими отклонению, поскольку истцом в нарушении пункта 4 статьи 66 АПК РФ не представлено доказательств невозможности самостоятельно получить истребуемые доказательства.

Представитель истца также представил в судебное заседание письменное ходатайство об уточнении исковых требований, просит принудительно изъять для муниципальных нужд у ООО "Садовод-Универсал" в пользу Администрации города Тюмени: земельный участок площадью 1082 кв.м с кадастровым номером 72:23:0428001:302, по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15; нежилое здание площадью 88,7 кв., литер A, Al, А2, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, д. 15а; нежилое строение, Литера Б, площадью 248,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15а, строение 1; по цене выкупа 22 632 000 руб. и прекратить право собственности ответчика на указанное недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Учитывая, что уточнение исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд рассматривает дело в рамках уточненного иска.

Представитель ответчика в судебном заседании согласился с выводами эксперта, изложенными в экспертном заключении N 308/04-3 от 23.04.2015, по размеру выкупной цены спорного земельного участка и расположенных на нём нежилых сооружений, также поддержал доводы отзыва: не считает улучшением земельного участка указанную при расчёте стоимости площадь 1 082 кв.м., указал на невозможность применения одинакового процента износа (40%) к строениям с разными годами постройки (2006 год и 1960 год), учитывая, что с даты составления отчёта до даты совершения сделки или представления публичной оферты должен пройти срок не более 6 месяцев (пункт 26 ФСО N 1), считает не применимым заявленный в иске истцом размер выкупной цены 22 632 000 руб., определённой на основании отчёта N 23/1 от 23.07.2014, представленным истцом.

Департамент дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации г. Тюмени явку представителя в судебное заседание не обеспечил, в отзыве поддерживает позицию истца, считает требования подлежащими удовлетворению в полном объёме.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ судебное разбирательство осуществляется в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Исследовав обстоятельства дела, оценив доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований. Согласно статье 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела, в целях реконструкции улицы Московский тракт (участок ул. Калинина-автомобильная дорога "Обход г. Тюмени") Администрацией города Тюмени были приняты решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по ул. Московский тракт, 15, в г. Тюмени (Распоряжение от 24.06.2013 N 398), и об изъятии для муниципальных нужд нежилых строений по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 1а, в связи с изъятием земельного участка (Распоряжение от 26.06.2013 N 405) (т.1 л.д.19-20).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП) от 30.04.2014 N 01/155/2014-404 сведения о правообладателе земельного участка площадью 987 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0428001:302, по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15 (далее - Участок) отсутствуют (т.1 л.д.9). Вместе с тем, как следует из решения Арбитражного суда Тюменской области от 14.02.2008 по делу N А70-7446/30-2007, Участок принадлежит ООО "Садовод-Универсал" (ранее до смены наименования - ТОО "МИК-92) на основании свидетельства о праве собственности на землю серии РФ-XV 72:23 N 398349 (т.3 л.д.160, 160 оборот,161, 161 оборот).

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 14.10.2014 N 01/360/2014-151 сведения о правообладателе нежилого здания площадью 88,7 кв., литер A, Al, А2, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, д. 15а (далее по тексту - Нежилые здания А) отсутствуют. Однако, согласно регистрационному удостоверению Бюро технической организации г. Тюмени серия ТР N 0141, выданного 25.04.1995, ответчику на праве собственности принадлежат Нежилые здания А, указанные в удостоверении как "магазин "Садовод" N 14, склад, гараж" (т. 3 л.д. 169, 170).

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 28.07.2008 серия 72 НК N 974297 (т.1 л.д.17), нежилое строение, Литера Б, площадью 248,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15а, строение 1 (далее по тексту - Нежилое строение Б) принадлежит на праве собственности ответчику.

Как было указано ранее, Распоряжением Администрации города Тюмени от 24.06.2013 N 398 закреплено решение об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования городской округ город Тюмень земельного Участка и Распоряжением Администрации города Тюмени от 26.06.2013 N 405 также закреплено решение об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования городской округ город Тюмень путем выкупа Нежилых зданий А и Нежилого строения Б.

01.07.2013 ответчику были направлены уведомления с приложением указанных распоряжений (письма исх. N 1408-1830 и исх. N 1408-1840, т.1 л.д.21-22).

12.08.2013 исх. N 14-08-2317 ответчик был уведомлен о регистрации указанных распоряжений (т.1 л.д.23).

На основании отчета от 28.07.2014 N 23/1, подготовленного ООО "ГК "АЗИРА", истцом определена выкупная цена Нежилых зданий А, Нежилого строения Б, и Участка при их изъятии для муниципальных нужд по состоянию на 23.06.2013, которая составила сумму в размере 22 632 000 руб. (т.1 л.д.24-112).

18.08.2014 ответчику письмом исх. N 14-08-5865 был направлен для подписания проект соглашения о выкупе (т.1 л.д.113, 123-124, 124 оборот). В указанном письме истец указал, что в случае неполучения ответа в течение 15 дней с момента направления проекта соглашения истец будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном выкупе изымаемых Нежилых зданий А, Нежилого строения Б и Участка.

Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене или других условиях выкупа Нежилых зданий А, Нежилого строения Б, и Участка, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

На основании статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии.

Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Статья 281 ГК РФ устанавливает, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Как указано в статье 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Ответчик правомерность изъятия земельного участка и расположенных на нем строений для муниципальных нужд муниципального образования городской округ город Тюмень не оспаривает. Исходя из приведенных сторонами доводов и возражений, предметом разногласий является только выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:23:0428001:302 и находящегося на нем недвижимого имущества.

Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).

Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

При этом, под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно статье 57 ЗК РФ убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок возмещения убытков определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (далее - Правила), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 262 от 07.05.2003.

В соответствии с пунктом 6 Правил определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Из вышеназванных норм права следует, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости, под которым понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Аналогичный подход, по определению момента, на который устанавливается стоимость земельного участка при рассмотрении иска о его выкупе для государственных или муниципальных нужд, указан в ответе на вопрос 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

В качестве обоснования заявленных требований истцом при подаче искового заявления в материалы дела был представлен отчет от 28.07.2014 N 23/1, подготовленный ООО "ГК "АЗИРА", согласно которому выкупная цена спорного земельного участка и находящемся на нем имуществе составила по состоянию на 23.06.2013, сумму в размере 22 632 000 руб. (т.1 л.д.24-112).

Не соглашаясь с заявленным иском, ответчик указал, что не возражает относительно самого факта выкупа принадлежащего обществу на праве собственности имущества для муниципальных нужд; считает соблюденной установленную законом процедуру принудительного изъятия, вместе с тем, не согласен с определённым размером выкупной цены.

Со своей стороны ответчик представил суду отчет об оценке N 57 от 15.12.2014 в котором, определена выкупная стоимость спорного имущества по состоянию на 23.06.2013 и на 01.12.2014, составленный ЗАО "ЭКО-Н". Согласно указанному отчету выкупная цена объекта оценки по состоянию на 23.06.2013 составила 42 050 000 руб., по состоянию на 01.12.2014 - 44 437 000 руб. (т.2 л.д.1-223).

Поскольку стороны на основании произведенных оценок не достигли соглашения о выкупной цене и разница между произведенными оценками явилась существенной, суд с учетом пункта 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", по ходатайству сторон посчитал необходимым провести по делу судебную экспертизу по оценке выкупной стоимости изымаемого земельного участка и расположенного на нем имущества.

Определением суда от 28.01.2015, с целью определения выкупной цены земельного участка площадью 1 082 кв.м с кадастровым номером 72:23:0428001:302, по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15, и находящегося на нем недвижимого имущества: нежилого здания площадью 88,7 кв., литер A, Al, А2, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, д. 15а, нежилого строения, Литера Б, площадью 248,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15 а, строение 1, а также убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ФБУ "Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" Ваганову Дмитрию Григорьевичу.

Согласно, представленному в материалы дела заключению эксперта N 308/04-3 от 23.04.2015, подготовленного экспертом ФБУ "Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" Вагановым Д.Г. (т.3 л.д.94-154), выкупная цена земельного участка площадью 1 082 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0428001:302, по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15, и находящегося на нём недвижимого имущества: нежилого здания площадью 88,7 кв.м., литер А, А1, А2, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15а; нежилого строения, Литера Б, площадью 248,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15а, строение 1, а также убытков, причинённых собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несёт в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на апрель 2015 года составляет 44 401 814 руб.

Правовое значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 65, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательства, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Проанализировав экспертное заключение N 308/04-3 от 23.04.2015, выполненное экспертом ФБУ "Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации", Вагановым Д.Г., суд полагает, что оно, с учетом специфики проведения судебной экспертизы, соответствует Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, Федеральному стандарту оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 255, Федеральному стандарту оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 и "Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611.

Как следует из экспертного заключения, при проведении оценки экспертом применены сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка, затратный и сравнительный подходы для определения рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, подобрано достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок, в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, также эксперт произвел корректировку стоимости земельного участка и имущества находящегося на нем по каждому элементу сравнения.

Суд обращает внимание, что выводы эксперта основаны на достаточно исследованном материале в отсутствии неясностей, исключающих неоднозначное толкование выводов эксперта. Экспертом в заседании 17.06.2015 (т.4 л.д.13) даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение. Противоречий в выводах эксперта не установлено.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено (статья 9, 65 АПК РФ).

Учитывая вышеизложенное, оценив экспертное заключение N 308/04-3 от 23.04.2015 в порядке, предусмотренном статьями 71 и 86 АПК РФ, принимая во внимание дату на которую произведена выкупная стоимость, а также учитывая, предупреждение эксперта Ваганова Д.Г., проводившего судебную экспертизу об уголовной ответственности, суд считает экспертное заключение N 308/04-3 от 23.04.2015 надлежащим доказательством, подтверждающим выкупную стоимость изымаемого земельного участка и объектов недвижимого имущества, расположенных на нем.

Доводы истца о неправильном применении в экспертном заключении N 308/04-3 от 23.04.2015 площади Участка при расчёте выкупной цены, и как следствие улучшении характеристик земельного участка в связи с увеличением его площади на дату оценки суд отклоняет исходя из следующего.

Распоряжение Администрации г. Тюмени от 08.07.1994 N 1554 "О предоставлении в аренду земельного участка ТОО "МИК-92" под размещение существующего магазина по ул. Московский тракт, 15" содержит сведения о площади земельного участка равной 0,11 га (т.4 л.д.8).

Паспорт земельного участка для аренды в г. Тюмени Магазин "Садовод" по ул. Московский тракт, 15, выданный Главным управлением архитектуры и градостроительства Исполкома Тюменского городского Совета народных депутатов от 07.12.1993 содержит указание на площадь земельного участка 1 035 м² (т.4 л.д.9-10).

План земельного участка, выданный Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации г. Тюмени 07.12.1993 с целью предоставления земельного участка в аренду, содержит указание на 0,11 га. площадь земельного участка по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15 (т.4 л.д.11).

Свидетельство на право собственности на землю серия РФ-XV 72:23 N 398349 от 10.10.1996 содержит сведения о площади земельного участка равной 0,987 га. (т.3 л.д.160 оборот).

Государственный кадастр недвижимости по состоянию с 17.06.2013 по настоящее время содержит сведения о площади земельного участка с кадастровым номером 72:23:0428001:302 по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15а, в размере 1 082 кв.м., что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 09.10.2014 N 7200/201/14-267762 (т.4 л.д.14-15) и сведениями из публичной кадастровой карты в отношении Участка (т.3 л.д.2).

Таким образом, сведения о площади земельного участка в размере 1 082 кв.м. были установлены представленными документами до даты издания истцом Распоряжения от 24.06.2013 N 398 "Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по ул. Московский тракт, 15, в г. Тюмени".

Кроме того, несмотря на изменения данных в государственном кадастре недвижимости в плане увеличения площади земельного участка, фактически улучшения земельного участка не было. Поскольку, представленными в материалы дела документами и пояснениями ответчика, подтверждается, что указанный земельный участок оставался в одних и тех же границах на момент его аренды в 1993 году, на момент его выкупа в 1996 году и на момент издания распоряжения Администрацией г. Тюмени об изъятии земельного участка 24.06.2013.

До момента внесения изменений, касающихся увеличения площади земельного участка, Росреестр содержал сведения о том, что границы указанного земельного участка были не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Установление границ земельного участка в соответствии с требованием законодательства РФ не является работами, квалифицируемыми законом как осуществление неотделимых улучшений земельного участка. Изымаемый земельный участок всегда был искомой площади, которая и указана в настоящее время в государственном кадастровом учете (Распоряжение Администрации г. Тюмени от 08.07.1994 N 1554; паспорт земельного участка для аренды в г. Тюмени Магазин "Садовод" по ул. Московский тракт, 15, выданный Главным управлением архитектуры и градостроительства Исполкома Тюменского городского Совета народных депутатов от 07.12.1993; план земельного участка, выданный Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации г. Тюмени 07.12.1993).

Таким образом, изменения в учетных данных государственного кадастра недвижимости касающиеся площади изымаемого земельного участка (увеличение площади) не произошли в результате спора за определенную территорию со смежными землепользователями. Границы земельного участка фактически сформировались до 1996 года, и согласованы в установленном порядке.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 ФЗ N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что при установлении границ земельных участков в соответствии с требованиями законодательства допускается фактическое увеличение площади земельных участков не более чем на 10%.

При установлении границ земельного участка с кадастровым номером 72:23:0428001:302 корректировка его площади произошла в допустимых значениях.

Следовательно, изменение площади Участка в государственном кадастровом учете в сторону увеличения произошло не в силу прироста земельного участка за счет другого участка в период после издания Администрацией г. Тюмени распоряжения об изъятии этого земельного участка, а в силу осуществления более точного измерения, произведенного до издания распоряжения от 24.06.2013, что, в свою очередь, не является улучшением земельного участка.

Таким образом, определение рыночной стоимости изымаемого земельного участка из расчета его существующей площади 1 082 кв.м. осуществлено обосновано и правомерно.

Также суд отклоняет довод истца о неправильном исчислении размера упущенной выгоды, в силу следующего.

В статье 15 ГК РФ под упущенной выгодой понимаются неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота.

Определение убытков, в том числе упущенной выгоды, является обязательным при определении выкупной цены, поскольку предписано нормой закона (пункт 2 статьи 281 ГК РФ). Расчет размера упущенной выгоды на основе финансовой и другой документации организации по существующим методикам предполагает учет всех обстоятельств, которые в конечном итоге могут повлиять на размер доходов.

При оценке стоимости бизнеса определяется наиболее вероятная расчетная величина, являющаяся денежным выражением экономических выгод от предпринимательской деятельности организации. При выбранном методе оценки бизнеса необходимо осуществить анализ информации о деятельности организации, ведущей бизнес, которая велась ранее в течение репрезентативного периода (обычно 5 лет), рассмотреть макроэкономические и отраслевые тенденции и провести прогнозирование денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности такой организации, используемых в расчете.

Согласно пояснениям представителя ответчика, ООО "Садовод Универсал" не имеет возможности предоставить всю документацию о деятельности Общества в полном объеме за последние пять лет по причине ее отсутствия в силу различных обстоятельств, в частности планового уничтожения документации за период свыше 3-х летнего срока на основании ФЗ "О бухгалтерском учете", частичной утраты, особенностей отношений с контрагенами, определяющими поставки товаров на будуший период и другие причины, в связи с чем объективно оценить бизнес (реальные финансовые потери, т. е убытки в виде упущенной выгоды) ответчика на основе его финансовой и иной документации не представляется возможным.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, в представленном истцом отчете N 23/1, составленном ООО "ГК "АЗИРА", определение потери дохода от использования объекта недвижимого имущества, подлежащего изъятию (упущенная выгода) произведён по формуле исчисления чистого операционного дохода и ставке капитализации, со ссылкой на то, что оценщику не были представлены бухгалтерские документы (стр. 49-57 отчета, т.1 л.д.49-54). Аналогичный расчет применен экспертом в экспертном заключении N 308/04-3 от 23.04.2015 (стр. 56-61 заключения эксперта,т.3 л.д.149-154).

Таким образом, и доказательство, представленное истцом, и доказательство, полученное в результате проведения судебной экспертизы, содержат одни и те же методы и принципы расчета упущенной выгоды.

Между тем, сомнения в величине стоимости упущенной выгоды не могут основываться на одном желании сделать эту величину меньше или больше расчетной, должны быть законодательно обосновывающие факторы.

Таких доказательств в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено.

Так же суд учитывает, что в отчете N 23/1 ООО "ГК "АЗИРА" размер упущенной выгоды определен на дату 23.06.2013 в сумме 1 281 279 руб. (стр. 57 отчета, т.1 л.д.54). В отчете N 57 ЗАО "ЭКоН" размер упущенной выгоды определен на 01.12.2014 в сумме 3 252 900 руб. (стр. 144 отчета, т.2 л.д.144). В заключении эксперта размер упущенной выгоды определен на апрель 2015 года в сумме 2 756 714 рублей (стр. 60 заключения эксперта, т.3 л.д.153). Все величины упущенной выгоды определены одним и тем же методом расчета, исходя из стоимостных показателей и коэффициентов, определенных оценщиками и экспертом.

Учитывая, что Распоряжение Администрации города Тюмени от 24.06.2013 N 398 "Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по ул. Московский тракт, 15, в г. Тюмени" и Распоряжение Администрации города Тюмени от 26.06.2013 N 405 "Об изъятии для муниципальных нужд нежилых строений по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 1а, в связи с изъятием земельного участка" являются действующими, они не изменены и не отмены в установленном законом порядке, требования истца об изъятии указанного земельного участка с кадастровым номером 72:23:0428001:302 для государственных нужд Тюменской области и нежилого здания площадью 88,7кв.м., литер А, А1, А2, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15а; нежилого строения, Литера Б, площадью 248,5кв.м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15а, строение 1, являются правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исходя из того, что выкупная цена отчуждаемого имущества, определенная в экспертном заключении ФБУ "Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" отражает реальную рыночную стоимость спорного земельного участка и расположенных на нем нежилых строений, суд полагает необходимым применить определенную в данном экспертном заключении N 308/04-3 от 23.04.2015 выкупную стоимость с целью его изъятия для муниципальных нужд.

На основании статей 107-109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит перечислению с депозитного счета суда на расчетный счет ФБУ "Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации", поступившие от истца по платёжному поручению от 12.03.2015 N 660 денежные средства в размере 50 625 руб. (т.3 л.д.384).

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ). Таким образом, действующим законодательством в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой.

Принимая во внимание, что истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождён от уплаты государственной пошлины, требования подлежат удовлетворению в полном объёме, однако выкупная стоимость определена по результатам проведённой судебной экспертизы в стоимостном размере сопоставимым с заявленным ответчиком, государственная пошлина при указанных обстоятельствах с ответчика не взыскивается.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять для муниципальных нужд у общества с ограниченной ответственностью "Садовод-Универсал" в пользу Администрации города Тюмени:

земельный участок площадью 1082 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0428001:302, по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15;

нежилое здание площадью 88,7кв.м., литер А, А1, А2, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15а;

нежилое строение, Литера Б, площадью 248,5кв.м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 15а, строение 1.

по выкупной цене 44 401 814 рублей.

Прекратить право собственности ООО "Садовод-Универсал" на указанное недвижимое имущество.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Демидова Е.Ю.