Решение Арбитражного суда Пензенской области от 27 октября 2015 г. по делу N А49-9017/2015 (ключевые темы: ставки арендной платы - арендная плата - арендодатель - плата за пользование - отчет об оценке)

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 27 октября 2015 г. по делу N А49-9017/2015

г. Пенза

27 октября 2015 г.

Дело N А49-9017/2015

Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2015 года.

Решение изготовлено в полном объеме 27 октября 2015 года.

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Бочковой Е.Н., при ведении протокола помощником судьи Зарубиной Л.В., протоколировании с помощью средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (ОГРН 1105834001844) к открытому акционерному обществу "Россельхозбанк" (ОГРН 1027700342890)

о взыскании 37278,26 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель Забродин А.В. (доверенность),

от ответчика - представитель Коробицина К.М.(доверенность),

установил: ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к ОАО "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" о взыскании 37278,26 руб., в том числе долга по арендным платежам по договору аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 за период с 10.08.2014 по 28.10.2014 в сумме 29484,26 руб. и пени за период с 11.08.2014 по 31.05.2015 в размере 7794 руб.

Судебное разбирательство назначено на 27.10.2015.

Информация о движении дела размещена на официальном сайте Арбитражного суда Пензенской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Истец указывает, что правомерность его требований подтверждена вступившими в законную силу судебными актами по делам N А49-14541/201, А49-14542/2014.

Представитель ответчика исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. Ссылаясь на условия договора (п.5.2), а также положения статей 606, 614 ГК РФ ответчик полагает, что поскольку между сторонами не заключено соглашение об увеличении размера арендной платы, заявленные истцом требования о взыскании арендной платы, являются необоснованными.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения. В качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 N 30-П).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 20.08.2015 по делу N А49-14542/2014, которое было оставлено без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015, с ответчика был взыскан долг по арендной плате по договору аренды NД-17-2-7/83 от 30.05.2008 за период с 10.09.2013 по 10.07.2014 в сумме 111712,59 руб. и пени, при этом арбитражный суд установил следующее.

Между Центральным Банком Российской Федерации (Арендодатель) и ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" (Арендатор) заключен договор аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008, по условиям которого Арендодатель передает во временное пользование, а Арендатор принимает в аренду административное здание общей площадью 230,9 кв.м., расположенные по адресу: Пензенская область, с.Лопатино, ул.Советская, 23, а также телевизионную систему охранного наблюдения, систему охранно-пожарной сигнализации, счетчик воды СГВ-20 с фильтром и т.д. - объекты согласно перечню, указанные в приложении к договору, для использования в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк". Срок действия настоящего договора устанавливается с 01.06.2008 года по 01.06.2011 года (36 месяцев) - п.1.7 договора. Пунктом 1.8 договора установлена пролонгация срока действия договора. Согласно пункту 1.9 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок. В соответствии с п. 3.1 договора аренды Арендатор на основании выставленных Арендодателем счетов уплачивает Арендодателю арендную плату согласно расчету арендной платы (Приложение N 2). Общая сумма арендной платы за 36 месяцев составляет 631 742 руб. 40 коп. Сумма ежемесячной арендной платы - 17 548 руб. 40 коп. Исходя из пункта 3.1 договора, арендная плата с 01.06.2008 года вносится Арендатором ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца на основании счета, выставленного Арендодателем. По условиям пункта 3.3 договора аренды Арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшение) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения. Арендованное имущество передано ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" по акту приема-передачи от 01.06.2008 года. Указанный договор аренды NД-17-2-7/83 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 31.07.2008 в ЕГРП сделана запись N 58-58-071004/2008-870. В соответствии с подписанными сторонами дополнительными соглашениями NДС-1/Д-17-2-7/83 от 27.05.2009 года, NДС-2/Д-17-2-7/83 от 03.06.2010 года к указанному договору, размер арендной платы изменялся, а именно увеличивался. Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке 24.07.2009 года и 23.07.2010 года соответственно. Исходя из подписанного сторонами дополнительного соглашения NД-17-2-7/83-СЗ от 06.06.2011, срок действия договора аренды NД-17-2-7/83 от 30.05.2008 года установлен с 01.06.2008 года по 31.05.2014 года. Размер арендной платы изменен и составил 598 492 руб. 80 коп. за период с 01.06.2011 по 31.05.2014, сумма ежемесячной арендной платы составила 16 624 руб. 80 коп. Арендная плата с 01.06.2011 года вносится Арендатором ежемесячно не позднее 15 числа месяца, в котором оказана услуга, на основании счета, выставленного Арендодателем. Данное дополнительное соглашение NД-17-2-7/83-СЗ от 06.06.2011 также зарегистрировано в установленном законом порядке.

25.09.2012 года между Центральным Банком РФ и ТУ Росимущества в Пензенской области заключен договор N ДТ-17-2/127 о передаче прав арендодателя, по условиям которого в соответствии с решением Совета директоров Банка России и распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области от 19.07.2012 года N 193-р "О принятии в казну Российской Федерации имущества, являющегося федеральной собственностью и находящегося на балансе Центрального банка РФ" права (требования) Первоначального Арендодателя Центрального банка России переходят к Новому арендодателю - ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области в объеме и на условиях согласно договору аренды от 30.05.2008 года. Договор о передаче прав арендодателя N ДТ-17-2/127 от 25.09.2012 года зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 11.10.2012 в ЕГРП сделана запись регистрации 58-58-07/025/2012-340. 20.11.2012 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 1, по условиям которого пункт 1.1. договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года изложен в следующей редакции: "Новый Арендодатель передает во временное владение, а Арендатор принимает в аренду следующее имущество: административное здание для банковского обслуживания клиентов, общая площадь 230,9 кв.м., инв. N 56:242:002:100005360, лит. А;А1;А21;а, расположенное по адресу: Пензенская область, с.Лопатино, ул.Советская, 23, для использование в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк". С 11 октября 2012 года арендная плата без учета налога на добавленную стоимость за пользование недвижимым имуществом, указанным в п.1., согласно прилагаемому расчету (Приложение N 2), составляет в месяц 14 088 руб. 81 коп. Арендная плата в полном объеме перечисляется арендатором ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в федеральный бюджет (пункт 3 дополнительного соглашения). Дополнительное соглашение N 1 от 20.11.2012 года зарегистрировано в установленном законом порядке. Арендованное имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 11.10.2012 года.

Поскольку по истечении срока действия договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05. 2008 года ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года на основании ст. 610 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. С целью реализации права, предусмотренного пунктом 3.3 договора аренды, на основании отчета N 97-н от 15.05.2013 года по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование зданием, расположенным по адресу Пензенская область, с.Лопатино, ул.Советская, 23, истцом в адрес ответчика был направлен проект дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды NД-17-27/83 от 30.05.2008 года с 01 сентября 2013 года до 24 244 руб. 50 коп. Названный проект дополнительного соглашения направлен письмом от 16.09.2013 года N01/2613 и получен ответчиком, о чем свидетельствует уведомление о вручении почтового отправления.

Письмом от 25.07.2014 года ТУ Росимущества в Пензенской области, ссылаясь на ст. 610 ГК РФ, уведомило ответчика об отказе от договора аренды N Д-17-2/83 от 30.05.2008 года по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Уведомление получено ответчиком 28.07.2014.

При рассмотрении дела N А49-1452/2014 суд пришел к выводу о том, что договор аренды NД-17-2/83 от 30.05.2008 года считается расторгнутым в силу ч. 3 ст. 450 и ст. 610 ГК РФ с 29.10.2014.

Оценив представленные в ходе рассмотрения настоящего дела сторонами доказательства, исходя из фактов преюдициального характера, суд находит требования истца обоснованными по следующим основаниям.

В силу ст. ст. 606, 614, 654 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Предоставленное ответчику в аренду недвижимое имущество является собственностью Российской Федерации.

На момент заключения спорного договора аренды порядок определения размера арендной платы за предоставляемое в аренду федеральное имущество регулировался распоряжениями Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом" (оба документа утратили силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития РФ от 30.11.2009 N 497).

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003 - 2005 годы), утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 15 августа 2003 г. N 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения размера арендной платы за использование федерального недвижимого имущества.

В соответствии с указанным распоряжением Правительства письмом от 01.02.2005 N ВН-05/3131 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, осуществляющее функции по управлению федеральным имуществом, по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, рекомендовало пересмотреть метод определения размера арендной платы и устанавливать размер арендной платы за предоставляемые в аренду здания, сооружения и отдельные помещения равным величине годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Указанный порядок определения размера арендной платы применяется до утверждения методики определения размера арендной платы за объекты недвижимого имущества (здания, строения, нежилые помещения), находящиеся в федеральной собственности.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как указано выше, в пункте 3.3. договора аренды N Д-17-2-7/83 стороны согласовали, что арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшение) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.

Таким образом, установление истцом арендной платы в размере, равном рыночной арендной плате на основании отчетов об определении рыночной арендной платы, соответствует нормативным требованиям по определению размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества.

Более того, применение методики установления арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости аренды, т.е. на основании вышеназванных положений Закона об оценочной деятельности и распоряжения Правительства Российской Федерации, было согласовано сторонами при заключении спорного договора аренды.

Кроме того, повышение арендодателем размера арендной платы не чаще одного раза в год согласуется с положениями пункта 3 ст. 614 ГК РФ и пункта 3.3 договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года.

В соответствии с отчетом по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование зданием N 97-н, подготовленным по заказу истца ООО "Импульс-М", величина арендной ставки здания площадью 230,9 кв.м., расположенного по адресу: Пензенская область, с.Лопатино, ул. Советская, 23, по состоянию на 14.05.2013 года, без учета НДС 18% за 1 кв.м. в месяц составляет 105 руб.

Отчет об оценке ответчиком не оспорен.

Поскольку договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, а также исходя из того, что расчет размера арендной платы за пользование административным зданием по договору аренды Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 произведен истцом с учетом рыночно обоснованной арендной ставки, определенной независимым оценщиком, что соответствует нормативному регулированию определения размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества, арбитражный суд, с учетом положений ст. 614 ГК РФ, признает правомерным начисление истцом размера арендной платы в заявленном размере.

С учетом изложенного, возражения ответчика со ссылкой на неправомерное увеличение истцом размера арендной платы, в отсутствие подписанного сторонами дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, судом отклоняются, как основанные на неверном толковании закона.

С учетом произведенной ответчиком оплаты платежами от 06.08.2014, 02.09.2014, 09.10.2014 долг ответчика по арендной плате составляет 29484,26 руб.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от обязательств не допустим.

В связи с просрочкой исполнения обязательства по внесению арендной платы истцом заявлено требование о взыскании пени.

Из положений ст.330 ГК РФ следует, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пени).

Следуя пункту 4.2.1 договора, истец начислил неустойку в размере 7794 руб., исходя из суммы каждого просроченного денежного обязательства отдельно и периодов просроченных платежей в период действия договора аренды, применив в расчете 0,1% от суммы невнесенного платежа.

Расчет пени судом проверен и признается правильным.

Ответчик с ходатайством о снижении размера пени в порядке ст. 333 ГК РФ не обращался, доказательств явной несоразмерности начисленных пени последствиям нарушения обязательств не представил. Также, не представлено ответчиком и возражений по методике расчета пени, сумме пени и периоду их начисления.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить, судебные расходы отнести на ответчика.

Взыскать с открытого акционерного общества "Россельхозбанк" (ОГРН 1027700342890) в пользу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (ОГРН 1105834001844) сумму 37278,26 руб., в том числе основной долг в сумме 29484,26 руб. и пени в сумме 7794 руб.

Взыскать с открытого акционерного общества "Россельхозбанк" (ОГРН 1027700342890) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме сумму 2000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья

Е.Н. Бочкова